「所得税が高い…」と悩んでいる方にマンション投資の節税効果を解説

日本では、所得が増えるほど税率が高くなる累進課税が適用されているため、高い所得税に悩む方もいるのではないでしょうか？マンション投資の所得は給与所得と通算できるため、ケースによっては節税効果を期待することも可能です。

そこで今回は、マンション投資でどんな節税効果が期待できるのかについて、注意点も含めて詳しく解説していきたいと思います。

目次

1. 所得税とは
   1-1．累進課税とは
2. マンション投資で期待できる節税効果
   2-1．経費を計上することによる所得削減
   2-1-1．マンション投資で計上できる経費とは
   2-1-2．最も効果があるのは減価償却費
   2-2．相続税の削減
3. 所得税を削減することによるデメリット
   3-1．赤字経営による金融機関の印象悪化
4. まとめ

1　所得税とは

日本では、1月1日～12月31日までの1年間で得られた所得の合計額に応じて所得税が課せられます。所得は大きく以下の10個に分類されます。

• 利子所得
• 配当所得
• 不動産所得
• 事業所得
• 給与所得
• 退職所得
• 山林所得
• 譲渡所得
• 一時所得
• 雑所得

所得税を算出する際には、各所得をまとめてから税額を算出する総合課税と、合算せずに別々に税額を算出する分離課税の2種類があります。区分マンション投資で得られる家賃収入は不動産所得で、給与所得などと合算してから税額を算出する総合課税です。

譲渡所得は譲渡したものによって総合課税か分離課税かに分けられます。株式や建物、土地の譲渡で得られた利益は、分離課税となってそれぞれの所得に対して個々に決まっている計算式に基づいて税額が算出されます。

では、給与所得や不動産所得などの総合課税では、各所得をまとめてからどのように税額が決められるのでしょうか？

1-1　累進課税とは

給与所得や不動産所得などの総合課税では、所得が増えるほど税率が高くなる累進課税が適用されています。各所得における累進課税の税率は以下のようになっています。

• 1,000円以上195万円以下：5％
• 195万円超330万円以下：10％
• 330万円超695万円以下：20％
• 695万円超900万円以下：23％
• 900万円超1,800万円以下：33％
• 1,800万円超4,000万円以下：40％
• 4,000万円超：45％

参照：国税庁「所得税の税率」

平成26年分までは所得税率は40％が上限となっていましたが、税率の引き上げによって最大税率も引き上げられ、現在は4,000万円を超える所得がある方は45％も課税されることになります。

所得に基づいて算出される税金には、住民税や社会保険料もあります。住民税は一律10％、社会保険料は15％が一般的です。しかし、住民税や社会保険料は、所得税のように所得が増えたからといって税率が高くなるものではないため、所得が増えた場合の所得税対策が重要と言えるでしょう。

2　区分マンション投資で期待できる節税効果

長期的な家賃収入を得ることを目的として始めるのが区分マンション投資ですが、不動産所得が給与所得に上乗せされれば、より所得税が高くなります。そのため、「不動産投資は節税効果が期待できる」と聞いたことがある方の中には、本当に節税効果が期待できるかを不安に感じている方もいるのではないでしょうか？

区分マンション投資によって節税効果が期待できるということは間違いではありません。しかし、節税効果がどれくらい得られるのかは、区分マンション投資をしている方でそれぞれ異なるため、どのような節税効果が得られるか事前に確認してから始めることが重要です。

区分マンション投資によって得られる節税効果は、所得税と相続税の2つに対するものです。それぞれの節税効果を詳しく見ていきましょう。

2-1　経費を計上することによる所得削減

不動産所得は家賃収入だけを給与所得などと合算するわけではありません。不動産所得を計算する際には、家賃収入などの不動産投資によって得られる収入から経費を差し引いて余った分を合算します。経費の額が大きく、得られる収入を超えている場合は給与所得などの他の所得から差し引けるため、所得削減による所得税の節税効果が期待できます。

「経費を多く計上して不動産所得を赤字にすれば、さらに節税効果が期待できる」と思った方もいるのではないでしょうか？しかし、経費として計上できる項目は限られているほか、「経費＝支出」であるため、無駄な支出を増やしても意味がないと言えます。

そのため、不動産所得に経費を計上する際は、どのような項目を経費として計上できるのか、またどのように経費を活用すればいいのかについて理解しておくことが重要です。まずは計上できる経費にどんなものがあるのか見ていきましょう。

2-1-1　マンション投資で計上できる経費とは

不動産所得を計算する際に計上できる主な経費は以下のようなものです。

• 管理費
• 修繕積立金
• 管理委託費
• 修繕費
• 損害保険料（火災保険・地震保険など）
• 租税公課（固定資産税など）
• ローンの金利部分
• 減価償却費
• 手数料（税理士・司法書士・不動産会社）

反対に経費として計上できないのは以下のようなものです。

• 売却時の譲渡損
• ローンの元本部分

特に区分マンションを購入する際は、不動産取得税や司法書士・不動産会社の手数料などの支出が重なるため、計上できる経費が多くなります。しかし、区分マンションの購入後は、管理費や修繕積立金などの定期的に発生する支出が主な経費となるため、節税効果は少し小さくなると言えるでしょう。

2-1-2　最も効果があるのは減価償却費

区分マンション投資で期待できる所得税の節税効果は、経費として支出を伴うことが前提です。そのため、大きな節税効果を得るには、それだけ多くの支出を伴う必要があるということになります。

しかし、経費として計上できる減価償却費は、建物の取得に要した金額を数年にわたって按分計上するものであるため、、支出を伴わない決済の翌年以降でも節税効果が期待できます。減価償却費とは、経年劣化で生じる資産価値の目減りを損失として表すものです。

建物には耐用年数が決められており、築年が経過するごとに残存年数が減っていきます。耐用年数に達した時に資産価値が0になるように、取得時の残存年数で按分した建物価額を減価償却費として毎年経費を計上し、建物価値を一定額ずつ減らしていきます。減価償却費の算出方法は、以下のように構造によって異なります。

• 鉄筋コンクリート造：建物価額×償却率0.022
• 重量鉄骨造：建物価額×償却率0.030
• 木造：建物価額×償却率0.046

区分マンションは、基本的に鉄筋コンクリート造もしくは重量鉄骨造のどちらかです。仮に建物価額3,000万円の鉄筋コンクリート造の新築区分マンションは、1年あたり66万円を減価償却費として経費に計上できます。

また、重量鉄骨造は、鉄筋コンクリート造よりも耐用年数が短い分、上記と同様3,000万円の新築マンションであれば、1年あたり90万円と減価償却費として経費に計上できる額が大きくなります。

新築区分マンションであれば耐用年数分は節税効果が続くため、長く節税効果を得られます。一方、築年の経過した中古マンションは残存年数が少ないため、費用計上できる年数が短いぶん、毎年大きな額を減価償却費として計上することが可能になります。所得税額に応じて新築・中古いずれを購入するかを考えるのも一つの手でしょう。

2-2　相続税の削減

マンション投資は、所得税の節税効果が期待できるだけではなく、相続税の削減も期待できます。例えば、現金として相続する際はそのままの額面に相続税が課されますが、不動産として相続する際はそのままの額面ではありません。

不動産として相続する際は、まず区分マンションの購入に要した価格を建物部分と土地部分に分けて評価額を算出します。建物部分は約50％、土地部分は約80％減額されるため、それだけでも大きな節税効果が期待できます。

しかも、区分マンションを居住用ではなく賃貸用として所有している場合は、上記によらず建物部分が約70％、土地部分が約80％減額されることとなるため、現金として相続するよりも課税対象額を約3分の1程度まで減らすことが可能です。（※相続税の対象となる金額は物件によって異なりますので、詳しくは税理士などにもご相談下さい）

2015年1月の相続税の基礎控除引き下げがきっかけで、相続税の課税対象となる方が2倍近く増加しています。所得税が高い方は保有資産が多いことも予想されるため、所得税の節税効果のほか、相続税の節税効果の観点からもマンション投資にはメリットがあると言えるでしょう。

3　所得税を削減することによるデメリット

運用がうまくいっている不動産投資では、長期的な家賃収入が得られるため、収入が減価償却費を除いた経費を下回るということはまずありません。そのため、所得税の節税効果が大きくなるのは空室で収入が経費を下回る時や、空室がない場合でも経費が上回るほどに大きな修繕を盛り込むなど経費を大きく計上した時に絞られると言えます。

基本的に所得税の節税効果は、減価償却費の額が大きかったり、上記のように収入が経費を下回ったりするなどで不動産所得が赤字の状況に限定されますが、不動産所得が赤字になることは大きなデメリットを伴う可能性があるので注意が必要です。

3-1　赤字経営による金融機関の印象悪化

不動産所得の赤字が減価償却費によるものである場合は、問題ないと判断できる可能性も０ではありません。しかし、減価償却費を考慮せずとも赤字が生じている場合は、経費が収入を超過している状態であるため、給与や貯金などからローンを返済していく必要があるなど厳しい状況です。

融資を受けている金融機関に関しても、減価償却費によって赤字が発生している程度なら理解を示してくれる可能性もあるでしょう。しかし、それを上回る赤字はキャッシュフローや経営状況が好ましくないことを意味するため、金融機関にとってはあまりいい印象とは言えません。

金融機関にキャッシュフローの悪化を指摘されて改善できない場合は、融資回収が困難と判断されて一括返済を求められる可能性もあります。一括返済を求められても、自己資金で返済するのは困難であるため、基本的にはマンションを売却するしか選択肢がないと言えます。

そうなると、マンション投資の継続は困難になるため、所得税の節税効果を高めようとキャッシュフローを悪化させすぎないことは重要と言えるでしょう。また、新たな区分マンションを購入してさらに節税効果を積み増そうと考える場合も、赤字経営は新規融資にあたってのネックとなる可能性があることも留意しておきましょう。

4　まとめ

区分マンション投資は、入居者がいる場合は長期的な家賃収入が得られるため、生活費の足しや老後の私的年金代わりとしても期待することができます。また、所得税や相続税の節税効果も期待できるため、資産運用の一つとして注目されている方法と言えます。

しかし、所得税の節税効果は運用状況が悪いほど大きくなる性質のものであるため、無理に費用を計上して節税効果を高めようとしすぎないように注意が必要です。マンション投資で所得税の節税効果を得たい場合は、運用に必要な支出と減価償却をうまく組み合わせながら計画的に節税につなげていくようにしましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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