早期リタイヤするためのマンション投資法、リスク対策やローン対策など

マンション投資をしている人の中には、早期リタイヤがしたくて始めたという人も少なくありません。早くリタイヤして落ち着きたいとか、少し仕事のペースを落としてゆっくりしたいというのは、多くの方が感じていることなのではないでしょうか。

早期リタイヤできれば、時間や場所を気にせずに生活することができます。マンション投資をして実際にそのような状況を実現するには、どうすれば良いのでしょうか？

この記事では、早期リタイヤするために必要なリスク対策などを確認しながら、マンション投資にどう取り組んでいけば良いかについてご紹介します。

目次

1. マンション投資の主なリスク
   1-1．金利上昇リスク
   1-2．空室リスク
   1-3．災害のリスク
2. 早期リタイヤのために行うべきリスク対策とは？
   2-1．駅徒歩10分以内、周辺施設など賃貸ニーズが落ちにくい立地を選ぶ
   2-2．毎月の収支が赤字となるローンは避け、できるだけ繰り上げ返済を行う
3. 早期リタイヤについて事前に考えておきたいこと
4. 早期リタイヤするためのマンション投資法
   4-1．頭金を多めに入れてスタートし、返済期間はできるだけ短くする
   4-2．リタイヤまでの期間や毎月のキャッシュフローで中古か新築かを判断する
   4-5．必要な資金に応じて複数運用も検討する
5. まとめ

1．マンション投資の主なリスク

マンション投資は生命保険の代わりになったり、年金代わりになったりするメリットがありますが、リスクもあります。早期リタイヤするには的確にリスク対策をして、損害をなるべく小さく抑えたり、損失期間が長期化したりしないようにすることが大切です。まず主なリスクにはどのようなものがあるのかを見てみましょう。

1-1．金利上昇リスク

早期リタイヤを目指してマンション投資に取り組む場合、自己資金の不足分をローンでまかなうことになります。

借入後にローンの金利が上がると、月々の返済額が増えるため家賃収入との差が少なくなり、キャッシュフローが減少してしまうリスクがあります。もともと返済額と家賃収入との差が少ない場合は、収入と返済が逆転することもあります。そのような事態になると、損失を取り戻したり穴埋めしたりするのに時間がかかり、リタイヤできる時期が遅くなる可能性もあります。

現在の日本は歴史的な低金利の状態が続いていますが、金利はいつ上がるかはわかりませんので、金利上昇に備えて対策を講じておくことが大切です。

1-2．空室リスク

入居者が退去すると一時的に空室になりますが、空室期間が長引くと年間の収支もマイナスになってしまいます。また、空室になるとローンの返済を家賃のストックや貯金から支払うことになるため、一定額は手元の資金を確保しておく必要があります。

一般的に退去後は数ヵ月以内で次の入居者が付くことが多いので、あらかじめその程度の空室期間を見込んでシミュレーションをしていれば特に問題はありません。しかし、空室期間が長期化すると持ち出し額が膨らみ、家賃のストックや貯金が底をつく可能性もあります。

空室が長期化すると金額的に大きな損害になりますので、敬遠されるような物件や競合物件と比較して需要の高い物件を選ぶことが大切です。

1-3．災害のリスク

災害リスクとは、地震や火災などで被害を受けるリスクのことです。被災すると金額的に大きな損失になりますので、災害が少ない立地を選ぶことや、保険にきちんと入っておくことが大切です。近年では集中豪雨の被害も大きくなっていますので、そういった災害に対応できる保険かどうかを確認しておくことも大切です。

その他にも家賃下落リスクや家賃滞納リスクなどがありますので、投資をする前にしっかりシミュレーションを行い、投資が成功するかどうかを冷静に判断するようにしましょう。

2．早期リタイヤのために行うべきリスク対策とは？

マンション投資の主なリスクについて見てみましたが、実際にこれらのリスクを回避したり、損害を極力小さく抑えたりするにはどのような対策をすればいいのでしょうか？ 以下では、リスクの対処法について詳しく見てみましょう。

2-1．駅徒歩10分以内、周辺施設など賃貸ニーズが落ちにくい立地を選ぶ

物件を購入する際には立地を慎重に選ぶことが、空室リスクや災害リスクから受ける損害を小さくするための対策の一つになります。

立地とは、駅からの距離や物件の周辺にどういった施設があるか、といった物件が建つ場所のことを言います。駅から徒歩10分圏内にあるとか、周辺にスーパーやコンビニ、ATMなど生活に必要な施設があるというように、立地が良いと思われる場所に物件があれば、物件が古くなっても賃貸ニーズが落ちにくい可能性が高くなります。

また、立地を選ぶ際にはハザードマップを確認することが大切です。ハザードマップを確認してなるべく災害が起きにくい場所を選ぶことで、一部の災害を回避できる可能性が高くなります。

このように立地を選ぶ際に慎重に検討することで、リスク対策に繋げられます。

2-2．毎月の収支が赤字となるローンは避け、できるだけ繰り上げ返済を行う

マンション投資では家賃収入からローンを返済し、経費を支払った残りが手元に残るお金になります。そのため、ローンの返済額や経費を低く抑えることが収支を良くすることにつながります。収支が良くなると金利上昇リスクや空室リスクへの対策にもなりますので、しっかり把握するようにしましょう。

例えば、金利が上がるとローンの返済に支障が出てくることが考えられます。返済条件を良くするためには、繰上返済や借り換えは効果が見込めます。繰上返済や借り換えをするには金融機関への保証料やその他の諸費用が必要になりますが、ストックされた資金が潤沢にあればそのような経費に充当することができます。

空室になった場合でも、積み立てたお金をローンの返済をする資金に充てられます。このように収支が良く、ストックされる金額が大きければ、金利上昇リスクや空室リスク対策に役立てることができます。そのためにはローンの金利を1%半ば～2%台に抑えたり、管理費が低い会社を選ぶ・交渉をするなど、お金には厳しい目で取り組むことが大切です。

3．早期リタイヤについて事前に考えておきたいこと

早期リタイヤに向けた投資に取り組む前に考えておいたほうが良いことがあります。それは、自分がどのような生活を送りたいか、ということです。

早期リタイヤというと、どういった生活が思い浮かぶでしょうか。田舎暮らしで自給自足の生活だとか、周辺には生活するのに十分な環境が揃っている東京都心の広めのマンションに夫婦二人で暮らす、など人によって早期リタイヤした後の計画は異なります。

生活する場所やライフスタイルによって、必要な生活費が違ってきます。どのような生活をし、いくら必要なのかをまずシミュレーションすることから始めましょう。また、早期リタイヤをするタイミングは人によって違います。生活のイメージを決めると同時に、早期リタイヤしたいタイミングも決めましょう。

早期リタイヤした後、収入はいくら入ってきて、いくら貯蓄があるのかについても整理しましょう。その金額によってマンション投資の戦略も変わってきますので、入ってくるお金の整理は必要です。

4．早期リタイヤするためのマンション投資法

以下では、実際に早期リタイヤするためにはどのようにマンション投資を進めていけば良いかについても見てみましょう。

4-1．頭金を多めに入れてスタートし、返済期間はできるだけ短くする

早期リタイヤを目指す上で、マンション投資のスタート時点でなるべく頭金を多めに入れてローン金額を少なくしておくことが大切です。ローン負担が少なければ先ほど上げたリスク対策にも繋がり、収支の黒字額も大きくなっていきます。

お金があっても、頭金を入れることに抵抗がある方もいるかもしれません。しかし、頭金は「後で支払うお金を先に入れている」ということですので、利息分を支払わなくて済むと考えることが抵抗をなくすコツでもあります。

また、早期リタイヤをするためには、35年ローンなどの一般的な期間のローンではなく、20年や15年でローンを組むとより効果的です。

仮に2,000万円の物件を購入するのに、ローン価格2,000万円、金利2%、返済期間35年で組んだ場合と、頭金を700万円入れ、1,300万円のローンを金利2%、返済期間20年で組んだ場合、頭金を1,000万円入れて、1,000万円のローンを金利2%、返済期間15年でローンを組んだ場合を比較してみます。
　　　

＊ここでは比較を分かりやすくするため、金利上昇、家賃下落、経費などは考慮していません。

このように、借入額が違えば月々の返済額がほぼ同額でも返済期間に大きな差が生じることがわかります。

仮にまとまった頭金がすぐに払えなくても、必要な分の頭金だけを出しておき、後から繰上返済を行うことでも同様に返済期間の短縮が図れますので、手持ち資金の状況を見て考えることをおすすめします。

早期リタイヤのためには、このように資金計画や返済を前倒しで考えることが大切です。

4-2．リタイヤまでの期間や毎月のキャッシュフローで中古か新築かを判断する

早期リタイヤを目指す際には、投資対象のマンションを中古マンションにするのか新築マンションにするのかでお金の貯まり方が違いますので、慎重に検討することが大切です。

中古マンションの場合は利回りが良く、キャッシュフローが蓄積されるスピードが新築より早くなる可能性が高くなります。しかし、築古の場合、空室になるリスクも高くなる傾向がありますので、空室の際のローンの支払いでキャッシュフローが減少する可能性も高くなります。

逆に新築の場合は安定した入居率が期待できる一方で利回りが低く、毎月の収支が悪くなりがちです。収支を良くしてキャッシュフローを早くストックするためには、繰上返済も多めにすることが必要になります。

このように、中古と新築ではお金の貯まり方が違いますので、自己資金の額やリタイヤのタイミング、また、リタイヤ後にいくら家賃収入が必要かによって、個別に検討する必要があります。どちらにするのかは慎重にシミュレーションして決めることが大切です。

4-3．必要な資金に応じて複数運用も検討する

小さいワンルームマンションでは不労所得になる家賃収入が小さいため、リタイヤした後、退職金や年金、貯金などがあってもライフスタイルによっては不足する可能性があります。そのような場合は、さらにもう1戸を買い増しをして、収入のボリュームを上げる方法も検討が必要です。

買い増しする際に、最初のマンションのローンが減っていれば、その分が担保になる可能性がありますし、早期退職金を分担して、複数の物件に頭金として入れることも検討できます。複数運用することで空室リスクも軽減できます。ライフスタイルによっては複数運用もシミュレーションして取り組んでみましょう。

まとめ

早期リタイヤするためのリスク対策とマンション投資手法についてご紹介しました。マンション投資にはリスクがありますので、早期退職するには効率的にリスク対策をして、損害をなるべく小さく抑え、損失を受けている期間が長引かないようにすることが大切です。

また、スムーズに早期リタイヤするためには、頭金や繰上返済をする資金などの自己資金がいくらか必要にはなってきます。しかし、目標を持って綿密に資金計画を立てることで早期リタイヤできる可能性が高まりますので、あきらめずに取り組むことが大切です。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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