マンション投資で発生しがちな主なリスク5つと、リスクヘッジ方法を解説

マンション投資は定期的に一定の家賃収入が得られる投資として人気がありますが、もちろんリスクもあります。ただマンション投資のリスクは、過去の事例から予測が可能なため、リスクヘッジがしやすい投資だと言えます。では具体的に、どのようにリスクヘッジすれば良いのでしょうか。

この記事ではマンション投資の流れを確認した上で、主なリスクのヘッジの仕方について解説します。

目次

1. マンション投資の仕組み
   1-1．マンション投資はローンを組んで行う
   1-2．購入したマンションを賃貸経営する
   1-3．毎月ローンを返済する
   1-4．設備が壊れたら修繕をする
   1-5．マンションを売却して収益を得る
2. マンション投資のリスクとリスクヘッジの仕方
   2-1．空室リスクで考えられる損害
   2-2．空室リスクに対するリスクヘッジ
3. 金利上昇リスク
   3-1．金利上昇リスクで考えられる損害
   3-2．金利上昇に対するリスクヘッジ
4. 災害リスク
   4-1．災害リスクで考えられる損害
   4-2．災害リスクに対するリスクヘッジ
5. 家賃下落リスク
   5-1．家賃下落リスクで考えられる損害
   5-2．家賃下落リスクに対するリスクヘッジ
6. 売却をする際のリスク
   6-1．売却の際のリスクで考えられる損害
   6-2．売却のリスクに対するリスクヘッジ
7. まとめ

1．マンション投資の仕組み

まずマンション投資の仕組みを確認して、どのような点がリスクになっているのかを見てみましょう。

1-1．マンション投資はローンを組んで行う

マンション投資をする際は、ほとんどのケースで金融機関から融資を受けてマンションを購入する形になります。不動産投資にはレバレッジという考え方があります。レバレッジとはテコの原理という意味です。不動産投資では、少額の資金で大きな利益を得ることを言います。

物件を購入する際に自己資金をできるだけ抑えて、売買代金の不足分は融資を受けることで投資額を大きくし、より多くの収益を得た方がメリットがある、という考え方です。

融資を受けた場合は毎月返済をしなければいけませんので、空室になるなどで家賃収入が入らなかったり、金利が上昇したりした場合がリスクになります。最悪の場合はローンを返済できなくなる状況に陥る可能性も考えられますので注意が必要です。

1-2．購入したマンションを賃貸経営する

融資を受けて購入したマンションを人に貸すことで賃貸経営を行います。賃貸経営をする際は、入居者がいない間はずっと入居者を募集し続ける必要があります。入居者が入らず空室になっている場合には家賃収入がありませんので、貯まった事業資金や自分の貯金からローンの返済をしなければいけなくなるリスクがあります。

1-3．毎月ローンを返済する

ローンを組んでマンションを購入した場合、毎月ローンを返済しなければいけないことには触れました。もし返済中に貸付金利が上がった場合は、ローンの返済額も増えますので、家賃収入とのバランスが変わってきます。その場合は後述する対策が必要になります。

1-4．設備が壊れたら修繕をする

マンションの設備が壊れた場合、オーナーの責任範囲の部分の修理代は、オーナーが支払います。修理代は入ってくる家賃や蓄積された事業資金から支払うことになります。仮に事業資金が底をついている場合は、オーナーは自分の貯金から支払いをしなければなりません。

1-5．マンションを売却して収益を得る

マンション投資では賃貸経営で家賃収入を得ること以外に、売却をして収入を得ることもできます。売却の仕方やタイミングによっては大きな収益を得られることもありますし、逆に損をすることもあります。

2．マンション投資のリスクとリスクヘッジの仕方

マンション投資の流れを確認しました。ではマンション投資を行っている際に発生しうるリスクにはどのようなものがあるのでしょうか。またリスクヘッジはどのようにすれば良いのかを見てみましょう。

2-1．空室リスクで考えられる損害

賃貸経営を行う上で、金額面で大きなリスクになるのが空室リスクです。空室リスクとは賃借人が付かず、想定していた家賃収入が入らないリスクのことを言います。

一般的にマンション投資におけるシミュレーションでは、現入居者が退去して次の賃借人が決まるまでに2，3ヵ月かかる想定を行いますが、空室期間が想定外に長くなった場合は、大きな損失を被る可能性がありますので注意が必要です。

空室の際は家賃収入がありませんので、蓄積されている事業資金や、オーナーの自己資金でローンの返済や管理費などを支払うことになります。仮にローンの返済額が毎月７万円の場合、6ヵ月空室が続くとそれだけで42万円もキャッシュが減ることになります。

仮に毎月1万円の手残り額があるとしたら、42万円をストックするには42ヵ月かかることになりますので、とても大きな損失と言えます。

2-2．空室リスクに対するリスクヘッジ

空室リスクのリスクヘッジは、空室にならないようにする対策と、空室になった後の対策の両方を検討しておきましょう。

なるべく空室にならないようにするには、入居者が住み続けたくなるようにすることが大切です。問い合わせにスムーズに対応してくれる管理会社を選んだり、内装や設備の見直しや交換をまめに心掛け、入居者が好むようなものにしたりすることが大切です。

人によって好みが違いますので、必ずしもこうすれば良いというものはありませんが、内装や設備が汚れていたり、古いタイプになったということでクレームや相談があったら、前向きに交換などを検討すべきでしょう。

また退去が決まった時点で管理会社と次の募集についてよく話し合い、うまく次の入居者が決まるように調整することも大切です。それでも反応が悪い場合もありますので、つど管理会社と打合せを行い、適切な家賃設定や広告の仕方を工夫するようにしましょう。

空室が長期化した場合は、資金面で大きな損失を受けますので、あらかじめそのための資金を準備しておくことが大切です。すぐに予備の資金が準備できない場合は少しずつストックしていくようにしましょう。

3．金利上昇リスク

貸付金利が上昇した場合、返済額が上がるリスクがあります。金利上昇の際のリスクとリスク対策について見てみましょう。

3-1．金利上昇リスクで考えられる損害

金利上昇リスクとは、貸付金利が上昇して、返済額が増え収支が悪くなるなどのリスクのことを言います。貸付金利が上がっても一般的に5年間は返済額が上がることはありません。

しかし、その間も返済金のうち金利部分が増え、元金に充てられる部分が減らされた状態になっています。そのため、金利上昇幅が大きかったり、何回も上がったりすると、いくら返済しても元金が減らないという状況になることも考えられます。

また、貸付金利が上昇して5年経過すると返済額自体が増えますので、ゆくゆくは収支が悪化することが予測されます。

3-2．金利上昇に対するリスクヘッジ

金利が上昇すると金利が増えたり、返済額が増えたりしますが、空室リスクのようにすぐに大きな支払いが発生することはありません。しかし、長期的に見ると収支が悪くなったり、ローンの残債がなかなか減らなかったりすることが考えられ、後で賃貸経営に影響が及んできます。

金利が上昇した際は、繰上返済や借り換えをして、ローンの残債を減らしたり、毎月の返済額を減らしたりして、ローンの状態をより良いものに変えていくことが大切です。

また、あまり良い状態にならないと考えられる場合は、早めにマンションを売却することも検討が必要かもしれません。金利が上昇した場合、ゆくゆくどのような状態になるかをシミュレーションして慎重に対策を検討するようにしましょう。

4．災害のリスク

災害のリスクとは火災や地震、洪水などで建物や部屋が損壊するリスクのことを言います。損害の内容とリスクヘッジの仕方について見てみましょう。

4-1．災害のリスクで考えられる損害

災害には火災、地震、雷、台風、津波などがあります。近年では集中豪雨や台風で家屋が壊れたりするなどの被害が目立ちます。また、地震が発生した場合に、地震で壊れるだけでなく、津波や火災というような二次的災害が被害を大きくするケースもあります。

4-2．災害のリスクに対するリスクヘッジ

自然災害で被害を受けた場合、費用が大きくなる場合も多くありますので、マンション投資では一般的に火災保険に入って、保険金で補償を受ける形を取ります。

保険を検討する際に注意しなければいけないのは、一般的な火災や水害は火災保険で補償されますが、火災や水害の原因が地震だった場合は、地震保険に入っていなければ補償されないということです。また、地震保険は火災保険に付帯されるもので単独では加入できませんので、火災保険に加入する際に地震保険にも忘れずに加入するようにしましょう。

5．家賃下落リスク

マンションが古くなっていくと、一般的に家賃も少しずつ下落していきます。家賃が下落するリスクについて見てみましょう。

5-1．家賃下落リスクで考えられる損害

マンションを購入する際に組んだローンの毎月の返済額は、繰上返済や借り換えをしない限り大きく減ることはありません。そのため、家賃が下落すると収入が減ってローンの返済ができなくなったり、ローンを返済後に手元に残る資金が減ったりする可能性があります。ローンが返済できなければマンション投資を継続することは難しくなります。

5-2．家賃下落リスクに対するリスクヘッジ

家賃が下落することはあらかじめシミュレーションで想定できますので、前もって繰上返済や借り換え、リノベーションなどを検討し、収支が悪化するのを防止することが大切です。

また、空室になった際に家賃を下げて募集をすることがありますが、安易に家賃を下げない努力も大切です。築年数が経過するごとに家賃が下落するのは仕方ありませんが、安易に下げると下落幅が大きくなり収支に大きな影響を与えてしまう可能性が高くなります。

家賃を下げずに入居率を上げるためには、リノベーションや設備の交換などで賃貸ニーズを維持する工夫が必要です。古くなっても住み続けられる物件かどうかということを考慮しながら運用することが大切です。

6．売却をする際のリスク

マンション投資では、ある程度の期間賃貸経営をしたら、マンションを売却して収益を上げることもできます。しかし、なかなか売却できなかったり、損をしたりする場合もあります。売却する際は、どのような点がリスクになるのかを見てみましょう。

6-1．売却の際のリスクで考えられる損害

マンションを売りに出しても、買主が現れなければ売却はできません。売却による収益を当てに次の計画を立てている場合などには、売却まで長期化するリスクがネックになります。

また、希望の価格で売却できないこともあり、残債を支払ったら手元にお金が残らなかった、ということもありますので、どこまで価格交渉に応じられるかも慎重にシミュレーションするようにしましょう。

6-2．売却のリスクに対するリスクヘッジ

売却の際に時間がかかったり、損をしたりしないようにするためには、適正価格で売りに出すことと、タイミングを間違えないようにすることが大切です。

価格査定を不動産会社1社に依頼した場合、その価格が適正ではない可能性もありますので、査定は複数の不動産会社に依頼することが大切です。自分で複数の不動産会社に話をするのは大変ですので、『すまいValue』などの一括査定サービスを利用すると便利です。

また、募集広告を見直したり、不動産会社との契約も定期的に見直しをしたり、売却するタイミングを見計らったりする必要もあります。効率よくマンションを売却するには、このように戦略を立てて取り組むことが大切です。

売却をする際に立てる戦略を出口戦略と言いますが、マンション投資で失敗しないためには、日頃の運用だけでなく出口戦略もきちんと立てて取り組むことが重要になります。

まとめ

マンション投資における主なリスクと、それぞれのリスクヘッジの仕方についてご紹介しました。マンション投資は他の投資と比較すると、過去の不動産投資の事例を参考に対策することができる点でリスクヘッジがし易い投資だと言えます。

しかし、想定外のリスクが生じることもありますので、常にリスクには迅速に対応していくことが運用上求められることになります。ただしその場合でも基本的なリスクヘッジの仕方をもとに対応することが多くなりますので、基本はきちんと理解しておくようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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