投資用マンション購入時に失敗しないために知っておきたいこと4つ

投資用マンションは他の投資商品と比較するととても高額になりますので、失敗すると大きな損害を受ける可能性があります。失敗しないためには運用時のリスク対策が重要ですが、マンションの購入を検討する時点で考慮しなければいけないこともあります。

この記事では投資用マンションの購入で失敗しないために知っておきたいことを4つご紹介します。

目次

1. 投資用マンションの立地が重要
   1-1．都心部は長期的なニーズがある
   1-2．都心から離れているエリアは駅や大学に注目する
2. 人気のデザインや部屋の広さは時代によって変わる
   2-1．デザインは極端に凝ったものは避ける
   2-2．一部屋当たりの広さに注目
3. マンション購入時はターゲットを想定する
   3-1．都心のエリアにマンションを購入する場合
   3-2．都心から離れたエリアで投資用マンションを購入する場合
4. 購入時に失敗しないために知っておきたいリスク管理の仕方
   4-1．空室リスクは購入時から想定し、空室が出た際の対処も考えておく
   4-2．修繕積立金の確認をする
   4-3．ハザードマップの確認をする
   4-4．将来の金利上昇を見据えたローンの組み方を考える
5. まとめ

1．投資用マンションの立地が重要

マンション投資では立地が投資効率に大きく影響します。ではどのような点に注意して購入すれば良いのかを確認してみましょう。

1-1．都心部は長期的なニーズがある

現在、日本では便利な都心部に人口が集中する都心回帰の傾向にあります。中でも首都である東京は都道府県の中で最も人口の多い都市です。将来的に東京の人口はどのように推移するのでしょうか。以下のグラフは東京都政策企画局が作成した資料から引用したものです。こちらのグラフから2060年までの東京都と日本の人口推移予測が確認できます。

＊東京都政策企画局作成「2060 年までの東京の人口推計」から引用

こちらのグラフから日本の人口は2010年をピークにすでに減少傾向にありますが、東京都の人口は2025年までは増加することが予測されています。その後の減少のスピードも日本全体の人口の下落率と比較すると緩やかな傾向にあることが予測されています。

このことから、東京都では今後数十年は人口が極端に減少することなく、賃貸ニーズも高い状態が維持しやすいことが考えられます。あくまでも都全体の予測なので、実際の賃貸ニーズや人口推移はエリアによって異なりますが、マンションを購入する際はこのような予測があることを押さえて取り組みましょう。

1-2．都心から離れているエリアは駅や大学に注目する

職住近接の考え方が浸透し、会社に近く便利な都心に住みたいという人が増えていますが、都心から遠いエリアは全く賃貸ニーズがないかというと、そうではありません。都心から離れていても、都心まで電車一本で通勤できたり、急行電車や特急電車が停車したりする駅であれば、通勤に便利なぶん賃貸ニーズが高い可能性が大きくなります。

また、大学の近くや大学があるエリアを通っている路線のエリアであれば、大学生のニーズが期待できます。このようなことから都心から離れているエリアでは、駅や大学に注目することで賃貸ニーズを判断することが可能です。

マンションの内装や設備は後で変えることができますが、立地は変えることができません。そのため、マンション購入時は慎重に検討することが大切です。都心からの距離だけでなく、駅からの距離や、マンションの周辺環境も良く調査して検討するようにしましょう。

2．人気のデザインや部屋の広さは時代によって変わる

間取りやデザインは賃借人が内覧の際に気になる点でもあります。間取りやデザインから賃貸ニーズを考える際はどのような点に注意すれば良いのかを見てみましょう。

2-1．デザインは極端に凝ったものは避ける

デザインには流行があり、それは時代によっても変わります。今は人気があるデザインでも数十年後も人気があるかはわかりません。マンション投資は長期の投資になりますので、数十年後のことを考えた場合、極端に凝ったものは避けた方が良いでしょう。万人に好まれる、シンプルで清潔感のあるデザインが無難だと言えます。

2-2．一部屋当たりの広さに注目

ワンルームマンションは、古いものでは15㎡から20㎡程度の部屋が多くありますが、最近のものは30㎡を超えるものも増えてきています。またファミリータイプは同じ70㎡でも間取りによって部屋の大きさがそれぞれに異なります。

家族構成や好みによって人気は変わってきますが、時代とともにだんだん一部屋当たりの面積が広がっている傾向にあります。マンション購入時には、そういった傾向に注目して間取りも検討してみると良いでしょう。

3．マンション購入時はターゲットを想定する

マンション購入時には借りる人の家族構成や年齢層を想定することが大切です。そのようなターゲット層は、どのような点に注意して想定すれば良いのかを見てみましょう。

3-1．都心のエリアにマンションを購入する場合

職住近接の考えで会社の近くに住みたいという人が増えたことで、都心の賃貸ニーズは全体的に高い傾向にあります。都心と都心以外では会社の数はどれくらい違うのでしょうか。以下の表では平成28年の市町村別の事業所数がわかります。

＊総務省・経済産業省「平成28年経済センサス‐活動調査」から引用

こちらの調査から東京23区は全国の市町村の中で事業所数が55万件と最も多く、2位の大阪市の2倍以上あることが確認できます。それらに続くのが名古屋市、横浜市、福岡市といったように、いずれも地方の拠点となる大都市が上位にランクインしています。

このことから、東京23区内をはじめとした大都市には企業が多く、会社の近くに住みたいという人が集中していることが考えられます。

3-2．都心から離れたエリアで投資用マンションを購入する場合

都心から離れたエリアで投資用マンションを探す場合は、上でも触れた通り都心への通勤に便利なエリアかどうかが賃貸ニーズを判断するための要素になります。また近隣に大学や工場、会社や繁華街があれば、そこに通勤・通学する需要も考えられますので、賃貸ニーズが高い可能性があります。

このように、都心から離れたエリアでは通勤・通学の利便性を幅広い観点から検討することが大切です。また郊外では単身者向けのエリアとファミリー向けのエリアが都心よりはっきりと分かれている傾向にもありますので、投資用マンションを購入する際は実際に物件の周辺も散策して調査することで、ニーズがあるかどうかを考えるようにしましょう。

4．購入時に失敗しないために知っておきたいリスク管理の仕方

マンション投資をする際はリスク対策が必要になります。どのような点を考慮して物件を選べば良いかを見てみましょう。

4-1．空室リスクは購入時から想定し、空室が出た際の対処も考えておく

空室リスクは想定以上に空室期間が長引くことで、家賃収入が減るリスクのことを言います。家賃が入らない場合は、蓄積したキャッシュや貯金からローンの返済金や管理費などを支払わなければいけません。空室が長期化すると数十万円単位の損害に繋がりますので、長期化しないように対策をすることが大切です。

空室になってもすぐに入居者が付けば大きな損害にはなりませんので、入居者が付きやすいようにしておくことが大切です。そのためには家賃が適正であることや、物件の管理状態が良いことが必要です。

募集家賃はオーナーが決めることができますが、現行の家賃がすでに適正な家賃より低い場合は、リノベーションを行うなどして上げるための理由が必要になることも考えられます。そのため物件購入時には、現行の家賃が相場家賃と大きな違いがないかどうかを確認するようにしましょう。

また、中古マンションを購入する場合はエントランスの管理状態や、専有部の設備、内装もできる限り確認するようにしましょう。管理状態が良くない場合、修繕や改装に大きなお金がかかることも考えられます。管理状態は専有部だけではなく、エントランスやポストなどもチェックすることが入居率の高い物件を選ぶ一つのコツでもあります。

4-2．修繕積立金の確認をする

マンションを購入すると、管理組合に所属して15年に一度くらいの間隔で大規模修繕を行うことになります。しかしマンションの中には修繕積立金が不足して、追加資金を支払わなければいけなくなったり、急に積立金額が上がったりしているマンションもあります。

大きな増額幅になることもありますので、マンションを購入する前に、修繕積立金の方法や積み立て状況を確認するようにしましょう。

4-3．ハザードマップの確認をする

近年、台風や集中豪雨の被害が多くなっています。山がないところでは土砂崩れの心配はありませんが、河川の氾濫や、地震などは心配されます。ハザードマップを見れば、河川氾濫時の被害予測や地震の被害予測などをエリアごとに確認することができます。

なるべく被害予測が小さいエリアを選ぶことで、災害時の損害を少なくできる可能性が上がりますので、マンション投資を行う際にはハザードマップを確認してから投資するエリアを検討するようにしましょう。

4-4．将来の金利上昇を見据えたローンの組み方を考える

ローンは金利が上がった場合、返済額のうち金利部分が大きくなったり、返済額そのものが上がったりしますので注意が必要です。金利上昇に備えるには、金利が上がっても影響が少ないように、返済額をなるべく抑えられるようにローンを組むことが大切です。頭金の額や返済期間は慎重に検討するようにしましょう。

まとめ

投資用マンションを購入する際に、失敗しないために知っておくと良いことを4つご紹介しました。マンション投資では立地が重要ですが、購入時に注意しなければいけないことはそれだけではありません。

購入時に慎重に検討することで、リスクが発生した場合の損害を抑えたり、売却する際も有利な条件で売却できたりすることもあります。マンション投資は大きなお金が動く取引ですので、失敗しないように購入時は様々なことを考慮して物件を選ぶようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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