【保存版】プロはここを見る!投資用マンションの周辺環境と内見時のチェックリスト

初めて不動産投資をする方の中には、内見でどこを見れば良いのかわからない、という方もいらっしゃるのではないでしょうか。水道管から水が漏れていたり、部屋が傾いていたりしても、気付いたのが購入後ではどうしようもありません。

また立地や周りの建物など、入居者にとっては大事な条件のひとつになりますので、そういった点もチェックは欠かせません。今回は大手不動産会社で数百件の投資用不動産を販売されてきた青山和也さん(仮名)に、マンションの周辺環境と内見時のチェックはどこを見ればよいのかをお聞きしました。

目次

  1. 建物は2つの視点からチェックする
    1-1.不動産の外観で見逃してはならない基礎部分
    1-2.エントランス、ポスト周辺のゴミに注意
    1-3.エレベーターの音や作動状態は必ずチェックする
    1-4.ゴミ捨て場がきれいに仕分けされているか
    1-5.廊下の幅や高さ、外廊下の場合は壁や床のひび割れ
    1-6.室内の傾きチェックとクロスの状態やカビ
    1-7.水回りは実際に水を出してチェックする
    1-8.お風呂の規格と使い勝手をチェック
    1-9.どんな人が住んでいるかをチェック
    1-10.隣の部屋や上階の部屋からの騒音をチェック
  2. 周辺エリアのチェックポイント
    2-1.駅からの距離は立地条件では最重要項目
    2-2.公園や学校など避難場所となりそうな施設のチェック
    2-3.スーパーやコンビニは必要不可欠
    2-4.目視だけでなく臭いや音もチェックする
    2-5.ハザードマップの確認をする
    2-6.時間帯を変えて内見することも必要
    2-7.前の所有者が売却した理由をきく
  3. まとめ
HEDGE GUIDE編集部
青山さん、お忙しいところありがとうございます。今日は青山さんの仕事のご経験から、物件の内見時に注意して見るべき点などをお聞きしたいと思います。今回はマンションを区分所有する際の内見について解説をお願いしたいと思います。
不動産投資のプロ
青山さん
承知いたしました。こちらこそよろしくお願いします。
HEDGE GUIDE編集部
区分マンションを内見するときに気をつけたい点や、必ずチェックしなければならない点などを教えていただいてよろしいですか。
不動産投資のプロ
青山さん
はい、わかりました。不動産投資をするわけですから、入居率の良さそうな物件を選ぶことが重要です。入居率は建物だけでなく、立地や周りの環境の違いでも変わってきます。そのため、見るポイントは多岐にわたります。また、自分が住みたいと思っても、他の人も住みたいと思うかどうかはわかりませんので、主観ではなく、チェックポイントを第三者的な視点から一つ一つ確認するようにしましょう。では、どのような点を確認すれば良いのか、確認すべきチェックポイントについて解説します。

1.建物は2つの視点からチェックする

今回は主に中古物件の区分マンションを内見するときのチェックポイントについて解説します。ポイントとしては、建物のひび割れがないか、あるいは室内にカビはないかといった劣化の状態と、エントランスにごみが落ちていないかなど、清掃の状態を主に確認しましょう。

ひび割れなどは購入後の修繕費用が高くなり、収支に影響してきます。清掃などの管理状態は物件の資産価値に影響してきます。内見の際はこの収支に関係する点と資産価値につながる点、2つの視点からチェックしていきます。それぞれの視点からチェックするポイントを見てみましょう。

1-1.不動産の外観で見逃してはならない基礎部分

入居する人が一番先に見る部分は外観ですから、外観は常にきれいに保たれているべきです。外観や外壁周りの清掃がされている物件は管理状態が良いと言えますが、外回りにごみが貯まっていたり、外壁にひびが入っていたりする場合は管理状態がよくありません。管理会社にも確認をして、管理体制によっては購入するかどうかを検討した方が良いでしょう。

外観で見逃してはならないのが基礎部分です。地震や気温変化の影響などでひびが入っていることもありますので、注意が必要です。ひびが入って修繕がされていない場合、購入後の修繕費用が大きくなることがありますので、きちんとチェックしましょう。

1-2.エントランス、ポスト周辺のゴミに注意

エントランスやポスト周辺にごみが落ちている場合などは注意が必要です。エントランスやポストは入居者が建物に入ってすぐに目に張ってくる場所です。落書きなどがないかもチェックします。管理状態とも関連してきますので、きれいに保たれているかしっかり確認することが大切です。

1-3.エレベーターの音や作動状態は必ずチェックする

エレベーターの誤作動によって何回も事故が起きていますので、エレベーターの動きにおかしな点がないかをチェックします。止まった時に上下に揺れたり、乗降の際エレベーターと建物の床が段差になっていたり、スピードが異様に遅かったりした場合は管理会社に状態を確認しましょう。

改善されそうもない場合は物件を代えることも検討した方が良いかもしれません。マンションを区分所有する場合はエレベーターの事故に責任はありませんが、入居者が事故に巻き込まれる可能性があるからです。

1-4.ゴミ捨て場がきれいに仕分けされているか

物件にごみ捨て場が設置してある場合は、燃えるゴミや、燃えないゴミなどがきれいに仕分けされているかを確認しましょう。ごみ捨て場の仕分けがうまくなされていない場合はネズミやゴキブリなどの害虫が発生する原因にもなりますので、注意して見るようにしましょう。

1-5.廊下の幅や高さ、外廊下の場合は壁や床のひび割れ

廊下は幅や高さを見てみましょう。もし、天井高が低いと感じる場合は、部屋の中も低い可能性があります。天井の低い物件は古いタイプに多く、圧迫感を感じる人もいますので、自分でも低く感じる場合は、購入するかどうかの検討が必要です。

外廊下の場合、壁や床にひび割れがないかどうかもチェックしましょう。外壁のひび割れと同じように、後々修繕費用が高くなる可能性がありますので、注意して見ておきましょう。

1-6.室内の傾きチェックとクロスの状態やカビ

安心してはいけないのが建物の傾きです。近年建物の傾きが起きた問題がニュースで取りざたされました。傾きは部屋の中にビー玉等の丸いものを転がしてみたらすぐにわかりますので、ぜひ実行してみましょう。

また、室内ではクロスの汚れやカビに注意しましょう。汚れが目立つ場合、張替えの費用を誰が支払うのかの確認も必要です。またカビが発生している箇所には要注意です。その周辺は常に湿度が高かったり、どこからか水が漏れていたりすることも考えられます。カビが発生している箇所がある場合は原因も調べましょう。

1-7.水回りは実際に水を出してチェックする

水回りのチェックは特に注意して行いましょう。目視ではわかりにくい劣化もあります。一度水を出してみて、水圧の確認や、キッチンの下などで水漏れがないかどうかもチェックしましょう。他の部屋で水回りの修繕がないかどうかも管理会社に確認しましょう。他の部屋で修繕が行われた場合、自室も今後修繕する可能性があるからです。

1-8.お風呂の規格と使い勝手をチェック

中古の場合、物件によっては湯沸かし器がついている古いタイプのお風呂の場合があります。あまりに古いタイプですと入居率が落ちることが考えられますので、検討が必要でしょう。お風呂のカビの状態によっては壁の張替えなどが必要なケースがあるかもしれません。その場合の費用は誰が支払うのかの確認もしておきましょう。

1-9.どんな人が住んでいるかをチェック

どんな人が住んでいるのかもチェックしましょう。独身なのか、家族で住んでいるのか、帰宅時間が遅い人はいるのか、などです。住んでいる人を把握することで、物件のランクがわかったり、募集の際のターゲットの絞り込みがしやすくなったりします。

1-10.隣の部屋や上階の部屋からの騒音をチェック

内見の際に隣や上階の部屋に人がいるようだったら音が響いてこないかをチェックしましょう。隣の部屋の音については壁に耳を付けるとよりわかりやすくなります。

上階の物音がどうしても気になる人は「L値」がどれくらいかを不動産会社に確認してみましょう。 L値とは遮音等級と言われる数値で、床の遮音性を数値化したものです。以下がL値の目安です。

遮音等級 人の飛び跳ね音や歩行音 物の落下音、イスの移動音 生活実感
L-60 よく聞こえる。 かなり聞こえる。 スリッパ歩行音が良く聞こえる。
L-55 聞こえる。 気になる。 イスを引きずる音がうるさく感じる。
L-50 小さく聞こえる。 聞こえる。 イスを引きずる音は聞こえる。
L-45 聞こえるが意識することはない。 小さく聞こえる。 スプーンを落とすとかなり聞こえる。
L-40 かすかに聞こえるが、遠くから聞こえる感じ。 ほとんど聞こえない。 気配は感じるが気にならない

ADS計画研究所・住まいの水先案内人「遮音等級の目安」より引用

遮音等級にはLL値やLH値という表示の仕方があります。LLは軽量衝撃音でLHは重量衝撃音のことを指し、その両方を総じてL値といいます。それぞれ等級の数値が重なる部分やそうでない部分がありますので、表のようにL値というくくりで理解すると良いでしょう。

L値の数字が小さいほど遮音性があるということになります。木造造りでL値70以下、鉄筋コンクリート造りでL値60以下であれば一般的な遮音性と言えます。

HEDGE GUIDE編集部
建物だけでも色々と確認することがあるのですね。賃貸で借りるときに見る部分とはだいぶ違うようですね。
不動産投資のプロ
青山さん
そうですね、賃貸の場合は建物の修繕は大家がやってくれますので、心配することはありません。また、賃貸で借りる場合は間取りや、デザイン、家具の配置などが主に見るポイントになりますが、所有する場合は建物部分の劣化部分や修繕の可能性のある部分が見るポイントになります。特に建物の劣化は修繕費用に大きく影響してきますから、きちんと確認するようにしましょう。

2.周辺エリアのチェックポイント

HEDGE GUIDE編集部
では、次に周辺エリアのチェックポイントについて解説をお願いします。
不動産投資のプロ
青山さん
わかりました。周辺地域はその地域だけで生活に必要なことが解決できるかどうかがポイントになってきます。ATMでお金を降ろすのにわざわざ電車やバスを使わなければならないとなると、あまりそこには住みたいとは思いませんよね。そのような視点から周辺地域についてはチェックしましょう。

2-1.駅からの距離は立地条件では最重要項目

立地条件の中でも駅からの距離は最も重要な項目です。駅からの距離は入居者だけでなく所有者にとっても重要なポイントになります。

入居者は通学や通勤に影響がありますし、所有者にとって駅からの距離は、物件の資産価値に影響があり、売却の際の重要なポイントになります。駅からの徒歩時間は図面だけではわかりにくいですので、自分の足で歩いてみることが大切です。その際には周りの環境もチェックしましょう。

2-2.公園や学校など避難場所となりそうな施設のチェック

公園は憩いの場となるだけでなく災害の際の避難場所に利用されたりします。同様に学校も子供が通学するだけでなく、公園と同じように避難場所に利用されます。条件のひとつとして公園や学校が必要な入居者もいますが、避難場所の確保という意味で必要な施設になります。実際に現地まで歩いて、十分な経路が確保できるかも確認しておきましょう。

2-3.スーパーやコンビニは必要不可欠

スーパーやコンビニなどの食料や生活用品を取り扱っている店舗は必要不可欠です。一人暮らしにしても、既婚者にしても今は無くてはならないものの一つになっています。以下のグラフはマイナビ賃貸が調べた、部屋を決める際に最大の理由となったものを表すものです。

部屋を決める際に最大の理由となったもの(マイナビ賃貸調べ)マイナビ賃貸調べ資料から作成

この調査結果を見ると、立地に関する条件では、駅から近いという理由に次ぎ2番目に大きい決め手となっています。コンビニ、スーパーはあれば尚良い、というくくりではなく必須の条件としてチェックしましょう。

2-4.目視だけでなく臭いや音もチェックする

高速道路が近かったり、バス通りが近かったりすると車の音がうるさい可能性が高くなります。また遠くの工場などから出る匂いが風に乗って届いている場合などもあります。

騒音や異臭がある場合は、せっかく入居した人もすぐに退去する可能性がありますので、目視のチェックだけでなく、音や臭いのチェックも欠かさないようにしましょう。

2-5.ハザードマップの確認をする

公園や学校など、避難場所の確認は触れましたが、同時にハザードマップも確認しましょう。最近は集中豪雨による被害が多発しています。物件によっては洪水の際に明らかに浸水する場所に建っているものもありますので、購入するかどうかの見直しが必要になるかもしれません。

どの災害もとても大きな被害になっていますので、ハザードマップを見て、被害にあわない場所で探すこともひとつのリスクヘッジになります。購入前には必ずチェックしましょう。

2-6.時間帯を変えて内見することも必要

仕事の関係で何度も内見に行けない方もいらっしゃるかもしれませんが、できれば時間帯を変えて内見をすることをおすすめします。昼は静かでも夜になるとうるさい可能性もあります。夜間の周りの明るさや、周辺の繁華街から聞こえてくる声や音をチェックしましょう。

2-7.前の所有者が売却した理由をきく

前の所有者が物件を売却した理由を聞くことも大切です。実は騒音が原因で退去が続いて、売却した可能性があるかもしれません。売却した理由を聞くことで目視などでは確認できない情報が入ることもあります。逆に安心できる回答が得られることもあります。ぜひ聞いてみましょう。

HEDGE GUIDE編集部
内見するときのポイントを物件と周辺環境に分けて解説いただきました。内見と言うと物件に目が行きがちですが、周辺の環境もとても重要だということがわかりました。
不動産投資のプロ
青山さん
投資用不動産は自分が住むわけではありませんので、第三者的な視点から見ることが大切です。単身者であれば夜中にコンビニに行ったりしますので、食料や生活必需品を売っているスーパーはコンビニなどはあれば良い、ということではなく必ずなくてはならないもの、と言えるでしょう。住む人のライフスタイルをイメージしながらチェックすることが必要です。
HEDGE GUIDE編集部
今回の解説は保存版として、ずっと参考にしていきたいと思います。今回は解説ありがとうございました。今回の解説は表にまとめておきますので、内見の際に使っていただければと思います。
不動産投資のプロ
青山さん
ぜひ役立てていただければと思います。こちらこそありがとうございました。

内見時チェックシート

物件のチェックポイント チェック内容
外観の基礎部分 ひび割れがないか
エントランス、ポスト周辺のゴミに注意 ゴミや落書きなどがないか
エレベーター エレベーターの作動状態、音に異常がないか
ゴミ捨て場 仕分けがきちんとされているか
廊下の幅や高さ、外廊下 サイズ、外廊下はひび割れがないか
室内のクロス 汚れの状態やカビが発生していないか
水回り 水が漏れていないか、水圧は正常か
お風呂の規格と使い勝手 タイプが古すぎて敬遠されないか
他の入居者 入居者の属性はどのような層が多いか
隣の部屋や上階の部屋からの騒音 音が聞き取りにくい場合はL値を確認

周辺エリアのチェックポイント

駅からの距離 実際に歩いて徒歩時間を計測
公園や学校 避難場所として使っていないか、実際に歩いてチェック
スーパーやコンビニ 必要不可欠の条件としてチェックする
目視だけでなく臭いや音もチェックする 遠くからの異臭にも注意
ハザードマップの確認をする 契約前に必ずチェックする
時間帯を変えて内見することも必要 夜の周辺環境に注意する
前の所有者が売却した理由をきく 売却した理由で目視できないリスクをチェックする

まとめ

投資用不動産は自分が住むわけではありませんので、第三者的な視点からチェックすることが大切です。また時代背景も考えながら内見することも必要だということがわかりました。

最近のトピックスとしては集中豪雨が大きな災害をもたらしていますので、災害に備えてハザードマップの確認や避難場所の確認も必須の条件となっています。入居者がいざというときに困らないようにひとつひとつ丁寧に確認しましょう。

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西宮光夏

西宮光夏

国内、海外の不動産投資の情報を中心に、投資全般とスポーツ関連メディアのライティングを手掛けています。HEDGE GUIDEでは国内外の不動産投資に関する記事を担当しています。初心者の方にもわかりやすい形で情報提供していければと思っています。只今、国内においては東京オリンピック前後の不動産状況に注目です。