利益が出るアパート経営の見分け方は？利回りや経費、失敗しない探し方も

数ある物件から利益が出るアパートを探し出すことは難しいため、どのアパートを選べば良いか分からなくなることがあるでしょう。アパート投資は区分投資と違い、共用部をオーナーが管理する必要があるため、物件の収益性が変動しやすいという特徴があります。

そこでこの記事では、利益が出る投資用アパートの特徴を、経費や利回りの観点から解説してきます。またアパートの探し方も解説するため、そちらも参考にしてください。

目次

1. アパート経営では、経費を明確に確認する
   1-1．ローン返済額
   1-2．税金
   1-3．保険料
   1-4．退去時の原状回復費用
   1-5．管理会社へ支払う費用
   1-6．共用部の修繕費用
2. 利回りとキャッシュフローの二軸でアパートの収益性を確認する
   2-1．利回りの種類と注意点
   2-2．キャッシュフローを考える
3. 利益が出るアパート経営の見分け方は？
   3-1．複数の不動産投資会社を比較する
   3-2．自分自身でも下調べする
   3-3．現地調査をする
   3-4．税制上のメリットだけを目的に置かない
4. まとめ

1．アパート経営では、経費を明確に確認する

アパートを選ぶ際は、将来的な項目も含め経費が明確になっているかどうか確認をしましょう。投資用アパートは一棟投資のため、投資規模が大きくなることによって区分投資より経費が高額になります。

そのため、以下の経費が明確になっているかを確認し、投資前にできるだけ実態に近い収益予測を立てておくことが大切です。

• ローン返済額
• 税金
• 保険料
• 退去時の原状回復費用
• 管理会社へ支払う費用
• 共用部の修繕費用

それぞれ解説していきます。

1-1．ローン返済額

アパートを購入する人の多くは不動産投資ローン（アパートローン）を組みます。ローン返済額はアパート経営する上で大きな支出となるため、特に変動金利を組むときは、来的に金利が上がったときの支払い額も計算しておきましょう。

1-2．税金

アパートに限らず、不動産を保有すると固定資産税・都市計画税がかかります。これらの税金は不動産価額によって税額が異なるため、まずはアパートを購入する前に金額を確認して、ランニングコストとして読み込みましょう。なお、アパートの維持にかかる固定資産税、個人事業税などの税金は租税公課として必要経費に計上可能です。

また新築の不動産を建築する場合、固定資産税は一定期間減額される場合があります。反面、その期間が経過すれば税額は上がるため、上がった後の税額を見込んでおく必要があります。税関係の詳細は不動産投資会社か税理士に確認しましょう。

1-3．保険料

アパート経営する際は、共用部の火災保険と地震保険はオーナーが負担します。ローンを組むためには火災保険は必須加入で、地震保険は任意加入です。

地震保険料は火災保険料よりも高額になるため、加入するか否かはオーナーによって異なります。立地による地震のリスクなどを加味して加入するか判断しましょう。

また火災保険も地震保険も様々なプランがあるため、プランによる金額の違いや、いつ支払うかも確認しておきましょう。

1-4．退去時の原状回復費用

退去時の原状回復費用とは、室内の修繕費用のことです。賃借人に故意・過失がない限り、修繕費用はオーナーが負担するため、その費用も読み込んでおく必要があります。

この費用を読み間違えると予想以上の支出が発生するため、不動産会社や管理会社にヒアリングしつつ、精度の高い金額を読み込んでおきましょう。

特に単身者用の間取りに特化した物件は入居者の入れ替わりも多く、原状回復費用が大きくなる傾向にあります。ターゲットとなる入居者がどの程度居住するのか、入れ替わりがどのような頻度で発生するのか、事前に確認を行いましょう。

1-5．管理会社へ支払う費用

アパート経営は、賃借人の募集や家賃の徴収、問い合わせ対応など、管理会社に委託することが多いため、管理会社へ支払う費用も経費として読み込みます。

賃料の振込、簡易な清掃や鍵交換、入居者募集等の管理委託であれば、将来的な費用はほぼ変動しませんが、空室時も家賃保証するタイプのサブリース契約を結ぶときは要注意です。

サブリース契約の場合、空室でも管理会社から一定額の家賃が振り込まれますが、その金額は定期的に見直されることになります。ローンの返済額や諸経費を下回る可能性はゼロではないため、見直された後の金額でも、収益を上げられる物件を選ぶ必要があります。

1-6．共用部の修繕費用

アパート経営は共用部の修繕費用の全額をオーナーが負担します。不動産会社や管理会社と相談しながら修繕計画を立て、費用を読み込むという流れです。ただその費用は高額になるため、修繕計画の精度はアパート経営の収支に大きな影響をもたらします。

アパート経営では室内における水回り等の簡易な修繕から外壁塗装などの大規模な修繕まで様々なメンテナンスが必要とされます。不動産会社や管理会社の提案を聞きつつ、自分でも調べた上で、経費として読み込んでおくと良いでしょう。

【関連記事】アパート経営で「車」「パソコン」「通信費」は経費計上できる？主な費用科目を解説

2．利回りとキャッシュフローの二軸でアパートの収益性を確認する

ここまでアパート経営における経費について解説してきました。次に、アパートの収益性を表す利回りとキャッシュフローについて詳しく解説します。

利回りを意識している人は多いものの、この「キャッシュフロー」を意識している人は少ないのではないでしょうか。しかし、毎月な最終的な手残り金を知り、明確な投資計画を立てるために、キャッシュフローは非常に重要なポイントとなります。

以下より利回りとキャッシュフローについて詳しく解説します。

2-1．利回りの種類と注意点

利回りには大きく分けて以下2種類あります。

• 表面利回り：年間収入（家賃など）÷物件取得価格
• 実質利回り：（年間収入－年間経費）÷物件取得価格

ネットや広告に掲載されている利回りは、上記のうち表面利回りのケースが多いでしょう。しかし表面利回りには年間経費が加味されていないため、前述した経費を勘案し、必ず実質利回りで計算しなければいけません。

2-2．キャッシュフローを考える

キャッシュフローとは「手元に残るお金」のことで、これをシミュレーションしておかないと実際にいくらの利益が出るか分かりません。

キャッシュフローを考えるときの注意点は、長期スパンで考えることです。アパート投資は一棟投資のため、共用部の修繕費用や各戸の修繕費用・設備交換費用などがかかります。

例えば10年ごとに外壁の修繕費用がかかったり、リフォーム費用がかかったりしますが、この費用は利回りには加味されません。そのため長期スパンで発生する支出を加味し、毎年のキャッシュフローを計算することで、長期的に利益を見込めるアパートか判断できるようになります。

その他、金融機関で借りたアパートローンの返済もキャッシュフローを考えるうえで重要な要素となります。借入年数や金利などは融資を受ける人の属性にもよるため、仮に同じアパートを購入した場合でも投資家ごとにキャッシュフローが異なってくる点に注意が必要です。

アパート経営のキャッシュフローを自力で作成するのは極めて難しいため、物件の販売・調査を実際に行っている不動産会社の協力が必要です。自分でも調べつつ、最終的には不動産会社の知見を借りて精度の高いキャッシュフローを考えましょう。

3．利益が出るアパート経営の見分け方は？

最後に、利益が出るアパートの探し方を解説します。具体的な探し方は以下の通りです。

• 複数の不動産投資会社を比較する
• 自分自身でも下調べする
• 現地調査をする
• 税制上のメリットだけを目的に置かない

3-1．複数の不動産投資会社を比較する

上述したように、共用部の修繕や退去時の原状回復費用などは、不動産会社や管理会社と相談しながら予測していきます。その際は一社だけの情報ではなく、複数の専門家の意見を聞くと良いでしょう。

具体的な方法は個別相談会やセミナーに参加して、様々な角度から話を聞くことです。それがアパート経営における収支計画の精度を上げることにもつながり、良いパートナー選びにもつながります。

下記、セミナー参加や資料請求ができる主なアパート経営の会社をご紹介します。

シノケンプロデュース

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。これまでのアパート販売実績は7,000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数50,000戸以上（2024年12月末現在）の実績があり、創立30年を迎えても、入居率98.75% (2024年年間平均/自社企画開発物件)を実現しています。

アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から約900棟の開発・引渡し実績があります。対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.7％（2021年12月時点）を実現しています。

また、初回満室保証や家賃滞納保証、管理代行サポートや確定申告のサポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。アイケンジャパンでは、「資料請求」や「セミナー参加」で同社のアパート経営ノウハウが詰まった詳細資料とアパート経営に関する書籍のPDFを無料プレゼントしてもらえますので、まずは情報収集からという方も検討してみましょう。

HOME4U（土地活用）

複数の活用方法を比較する際は、「HOME4U」の利用を検討してみましょう。HOME4Uではマンション経営やアパート経営、駐車場経営、賃貸併用住宅、大規模施設など土地の活用方法を選択することで、最大7社からの収益最大化プランを比較することが可能です。

また、土地の利用規制についてもHOME4Uを通して無料で診断できるため、土地調査の手間を省くことが出来ます。「どのような活用手段があるのか知りたい」「複数の活用手段を比較したい」という場合には、利用してみましょう。

3-2．自分自身でも下調べする

前項の「セミナーや個別相談会への参加」にも関連しますが、自分自身でも必ず下調べしましょう。不動産会社や管理会社の情報は参考にするものの、最終的には自分の意志で決断する必要があるからです。

そのためWeb記事や書籍、セミナーや個別相談会などで情報収集した上で、不動産会社や管理会社からもらう情報を精査しましょう。

3-3．現地調査をする

収支計画や物件の利回りなども重要ですが、不動産は現地が極めて重要です。現地を歩き回ることで、地図上では判断できない嫌悪施設や将来不安、もしくは隠れたメリットなどを発見できるため、現地調査は出来るだけ行いましょう。

3-4．税制上のメリットだけを目的に置かない

アパート経営をはじめ、不動産投資はいくつかの税制上のメリットがある投資方法です。代表的な税制上のメリットとして、建物の取得費用を経費計上できる「減価償却費用」が挙げられます。

しかし、減価償却費用を計上できる期間は物件によって決まっており、その期間が過ぎれば減価償却は出来なくなります。また、売却時に減価償却で控除した金額は所得として計上されてしまうため、売却を計画している場合にこれらのメリットは希薄になります。

また、税制上のメリットを念頭におきすぎて投資効率の悪いアパートを購入してしまうと、元々の課税額以上の損失を招く可能性もあります。税制上のメリットだけでなく、継続的に家賃収入を得られるアパートを探すことが大切です。

まとめ

利益が出る投資用アパートを探すためには、経費が明確にされている物件と、利回りとキャッシュフローの二軸で収益性が高い物件を精査することが重要です。

その際は、複数のアパート経営会社のセミナーに参加したり、様々な専門家に相談したり、自身でもアパート経営の勉強を進めるなど、アパートの収益性を比較できるように情報収集を行うと良いでしょう。

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中村 昌弘

都内の大学を卒業後にマンションディベローパーに就職。マンションディベロッパーでは、新築マンションの販売や中古不動産の仲介業務に従事する。 2016年に独立して、不動産関係の記事を中心としたライター業務としても活動。自身のマンションを売却した経験もあるため、プロの視点・一般消費者の視点と、両方の視点を持った記事が執筆できる点が強み。

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