アパート経営の収入はどれくらい?手取りの目安や税金まで解説

アパート経営を検討している人の中には、アパート経営でどのくらいの収入が得られるか気になっている人も多いのではないでしょうか。

アパート経営では、得られた収入が全て手取りになるわけではありません。アパート経営で得られる手取りを知るには、必要経費や税金についての知識を身に付ける必要があります。

この記事では、アパート経営で得られる手取りの目安や税金について解説します。

目次

  1. アパート経営における不動産所得とは
    1-1.不動産所得=総収入-必要経費
    1-2.アパート経営にかかる固定資産税とは
    1-3.標本調査から見る不動産所得の目安
  2. オーナーの収入は不動産所得から所得税を引いた残り
    2-1.総合課税と分離課税
    2-2.不動産所得は総合課税
  3. まとめ

1.アパート経営における不動産所得とは

アパート経営を始めた場合、以下のような収入が期待できます。

  • 家賃
  • 共益費
  • 礼金
  • 駐車場代

例えば、10部屋のアパートを経営していて、1部屋の家賃が4万円(共益費含む)、駐車場代が1台5,000円だったとします。

満室状態で各部屋が1台ずつ駐車場を使用していたと考えると、1ヶ月の収入は45万円、1年間の満室時の家賃収入は540万円です。しかし、得られた収入の全てをオーナーが自由に使えるわけではなく、実際の手取り額を算出するには、まず不動産所得を求める必要があります。

1-1.不動産所得=総収入-必要経費

不動産所得は、アパート経営で得られた総収入から必要経費を引いて算出します。代表的な必要経費として、以下のような費用が挙げられます。

  • 水道光熱費
  • 修繕費用
  • 火災保険料(地震保険料)
  • 管理委託費
  • 仲介手数料
  • 固定資産税

廊下や階段、エントランスホールなどの共用部分で使用する電気代や水道代などは、建物のオーナー負担になります。共益費を徴収して支払いに補填する物件が多く見られます。

また、退去時の原状回復費用の一部は入居者の敷金で補えますが、残った分の費用や建物の経年劣化を補うための修繕費用はオーナー負担です。

万が一の事態に備えるための火災保険料や地震保険料などもオーナー負担で、上記3つは物件規模や築年数によって大きく異なるので一概にいくらとは言い切れません。

管理委託費は管理を委託する不動産会社によって設定が異なり、家賃収入の5%程度となります。ただし、サブロース契約など家賃保証がある契約などでは10%を超える管理料に設定されるケースもあります。また、仲介手数料は家賃1ヶ月分が上限となります。

固定資産税も必要経費に含まれます。固定資産税の目安について詳しく見ていきましょう。

1-2.アパート経営にかかる固定資産税とは

固定資産税とは、不動産の所有者に対してかかる税金です。通常不動産の所有者と居住者が同じなので、居住者が固定資産税を負担します。

しかし、賃貸アパートの場合は所有者と居住者は同じではないため、アパートのオーナーが固定資産税を負担することになります。

固定資産税の税率は土地、家屋ともに課税標準額の1.4%です。また、都市計画地域では、固定資産税に都市計画税(課税標準額の0.3%)が加算されます。

住宅用地は税負担を軽減することとなっており、以下のように面積に応じて税率の軽減を受けることが可能です。

住宅の敷地となっている土地の内容 固定資産税の軽減割合
小規模住宅用地(200㎡以下の部分) 課税標準額が6分の1に軽減
一般住宅用地(200㎡超の部分) 課税標準額が3分の1に軽減

※参照:総務省「固定資産税制度について>固定資産税の住宅用地特例

固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日時点における土地や家屋の所有者で、年4回に分けて納付します。

1-3.標本調査から見る不動産所得の目安

国税庁が実施している「申告所得税標本調査の令和元年度」の結果によると、不動産所得者の合計所得階級別の人員と割合は以下の通りです。

合計所得階級 人数 割合
70万円以下 28,814人 3%
70万円超100万円以下 52,106人 5%
100万円超150万円以下 109,247人 10%
150万円超200万円以下 107,035人 10%
200万円超250万円以下 97,005人 9%
250万円超300万円以下 86,150人 8%
300万円超400万円以下 143,966人 13%
400万円超500万円以下 108,666人 10%
500万円超600万円以下 78,158人 7%
600万円超700万円以下 58,144人 5%
700万円超800万円以下 43,698人 4%
800万円超1,000万円以下 58,775人 5%
1,000万円超 117,966人 11%
合計 1,089,730人 100%

ただし、上記の収入は不動産所得なります。前述したようにオーナーが自由に使えるお金ではないため、実際の手取りがいくらくらいか理解する必要があります。

2.オーナーの収入は不動産所得から所得税を引いた残り

日本では、会社勤めで得られた給与所得や株式投資で得られた譲渡所得など、様々な所得に所得税が課されます。

不動産所得も所得税が課されるため、実際の手取りは所得税を引いた残りとなります。

所得に対して課される所得税は、総合課税と分離課税の2種類です。それぞれどのような違いがあるのか、不動産所得はどちらになるのか詳しく見ていきましょう。

2-1.総合課税と分離課税

総合課税とは、1年間で得た所得を合算して、課税の対象とする計算方式です。総合課税の対象となるのは以下のような所得です。

  • 利子所得
  • 配当所得
  • 不動産所得
  • 事業所得
  • 給与所得
  • 譲渡所得
  • 一時所得
  • 雑所得

分離課税とは、他の所得と合算せずに、独自の税率をかけることで算出する計算方式です。株式などの譲渡所得、山林所得、土地建物の譲渡による譲渡所得などが該当します。

2-2.不動産所得は総合課税

不動産所得は総合課税に含まれるため、他の所得との合算金額に対し所得税が課されます。所得税の税率は合算金額に応じて以下のように異なる累進課税制度が採用されています。

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超330万円以下 10% 97,500円
330万円超695万円以下 20% 427,500円
695万円超900万円以下 23% 636,000円
900万円超1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超 40% 2,796,000円

※参照:国税庁「所得税の税率

仮に、アパート経営を専業で行っていて所得金額が600万円だった場合における所得税は「600万円×22.1%-42万7,500円=89万8,500円」となります。(※令和19年(2037年)までは、復興特別所得税として2.1%が上乗せ)

また、課税される所得金額に対して所得税以外に住民税(通常は10%)が課されます。それらを全て踏まえると、「600万円-(89万5,000円+60万円)=450万1,500円」が大まかな税金支払い後の手取りとなります。

ただし、不動産投資では税金以外にも修繕費用や不動産投資ローンの返済、アパートの場合は共用部分のランニングコスト、空室時のリスクヘッジなど、様々な面で費用が発生します。

例えば、多額の費用がかかる修繕に関しては家賃収入だけでは補えず、これまでの家賃収入から拠出することになります。最終的な手取り額は不動産を売却した時(利益確定時)にしか判明しないため、慎重に確認していきましょう。

アパート経営の手取り額はシミュレーションで計算する

ここまで解説したように、アパート経営の実際の手取り額はアパートの収益性、ランニングコスト、税金、修繕費などが物件ごとに大きく異なるため、個別にシミュレーションをすることが重要になります。

特にアパートローンを活用して物件を取得する場合、月々の返済額や設定される金利は、投資家の属性にも大きく左右されます。一般論の大まかな概算だけでなく、実際に投資のシミュレーションを行いながら、複数の物件を比較していくことが重要なポイントとなります。

例えば、2006年の創立から約1000棟の開発・引渡し実績がある「アイケンジャパン」というアパート経営会社では、投資家の属性に合わせたアパート経営シミュレーションの作成が可能です。

対象エリアを主要駅15分以内、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.8%以上(2020年12月時点)を実現しています。提案時の設定家賃に対しても、10年以上経っても98%以上(2021年6月末時点)の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。

資料請求も行えるため、「まずはアパート経営について詳しく知りたい」、「どのようなアパートが購入検討できるのか確認したい」という方は、問い合わせてみると良いでしょう。

【関連記事】アイケンジャパンの評判・口コミ

まとめ

アパート経営は不動産投資の中でも規模が大きくなり、収入が増える反面、必要経費も大きくなる不動産投資方法です。

アパート経営によって得られる実際の手取りは、まずは収入から必要経費を引いて不動産所得を算出し、他の所得と合算して所得税や住民税を引いた残りとなります。必要経費は物件ごとに大きく異なるため、投資前にはそれぞれ詳細なシミュレーションを行いましょう。

なお、最終的な手取り額は分かるのは不動産を売却した時(利益確定時)となります。突発的なトラブルに備え、アパート経営で得られた収入は貯蓄することを検討しておきましょう。

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矢野翔一

矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士(AFP)などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。