年収1000万円のサラリーマンの不動産投資戦略は？検討できる物件価格の目安も

年収が1,000万円を超えるサラリーマンの資産運用として不動産投資は有効な投資方法の一つです。高所得者はローン審査で高い評価を得やすく、管理業務を外部に委託すれば仕事が忙しい人でも効率的な資産運用が可能になります。

この記事では、年収1,000万円のサラリーマンの方が不動産投資をするメリット・デメリットに加えて検討しやすい物件の種類など、投資戦略についても解説します。

目次

1. 年収1,000万円のサラリーマンが不動産投資をするメリット
   1-1．不動産投資ローンの審査を通過しやすい
   1-2．業務の大部分を管理会社に委託できる
   1-3．減価償却費の計上によって損益通算することができる
2. 年収1,000万円のサラリーマンが不動産投資をするデメリット
   2-1．不動産投資の仕組みやリスクについて勉強する必要がある
   2-2．不動産会社の見極めが難しい
3. 年収1,000万円のサラリーマンが取れる不動産投資戦略
   3-1．検討できる物件価格・借入額の目安
   3-2．収益性を重視する場合は「新築アパート経営」
   3-3．長期運用をする場合は「区分ワンルームマンションの複数所有」
4. まとめ

1．年収1,000万円のサラリーマンが不動産投資をするメリット

1-1．不動産投資ローンの審査を通過しやすい

国税庁が発表している令和2年（2020年）の民間給与実態統計調査では、給与所得者の平均給与は433万円、1,000万円を超える給与所得者は全給与所得者のうち7.1%となっています。給与所得が1,000万円を超えている方は、高所得者であると言えるでしょう。（※参照：国税庁「令和2年分　民間給与実態統計調査」）

このような高年収の人が不動産投資を始めるうえでのメリットは、ローンを利用しやすいことです。不動産投資ローンの審査項目には年齢・健康状態や勤務先など複数のポイントがありますが、年収はローン審査において金融機関に高く評価される傾向があります。

また、ローン審査では貸し出しの有無とともに貸付条件についても金融機関から判断されます。貸付条件とは貸出金利や返済期間などのことです。

高年収であれば低金利で借り入れられたり、年齢によっては返済期間も長期間に設定できることがあります。返済期間が長期間になるほど毎月の返済額を抑制できるため、不動産投資の利益を上げるうえで良い貸付条件でローン利用がしやすいという点はメリットとなります。

1-2．業務の大部分を管理会社に委託できる

年収1,000万円を超えるようなサラリーマンの方の中には、仕事が忙しくて自らの資産運用にあまり時間を割けないという人も多いでしょう。

短期的に売買を行う株式投資やFXなどの資産運用をする場合は、毎日相場を確認しながら銘柄の選定や購入・売却の判断を下す必要があります。忙しく仕事をしている人が最適な購入・売却のタイミングを判断することは難しいものです。

その一方で、不動産投資では物件を購入すれば運用の管理について不動産会社に委託できます。運営の大部分を委託することができるため、忙しい方でも検討しやすいという点がメリットと言えるでしょう。

ただし、不動産会社に管理を委託しても、不動産オーナーは毎月の収支の確認や、発生する修繕などの判断を行う必要があります。

1-3．減価償却費の計上によって損益通算することができる

減価償却とは、年月の経過による保有資産の資産価値減少分を税制上の出費として計上する仕組みです。

不動産投資では建物部分が償却資産となり、毎年減価償却費を経費として計上することができます。ローンで購入しているため建物部分の償却費は大きくなりやすく、不動産投資の家賃収入を上回ることも少なくありません。

また、不動産投資における収支は給与所得と合算して確定申告できる（損益通算できる）ため、給与所得を圧縮することも可能です。

ただし、減価償却費を計上できる期間は物件ごとの法定耐用年数内に定められており、耐用年数を超えた物件は減価償却ができなくなります。また、売却時には償却費が取得費から差し引かれ、譲渡税として課税されることになります。

減価償却費を不動産投資の主な目的においてシミュレーションを組んでしまうと、償却期間を超えたタイミングで収支が合わなくなったり、譲渡税を避けようとして売却タイミングを逃してしまうことも考えられます。不動産事業として運用益に着目した投資判断がより重要であるという点に注意しましょう。

2．年収1,000万円のサラリーマンが不動産投資をするデメリット

2-1．不動産投資の仕組みやリスクについて勉強する必要がある

最初の物件を購入する場合は特に、物件ごとの収益性や資産価値などをしっかりと比較しながら選ぶ必要があります。また、悪質な不動産会社から良くない物件を販売されないための勉強も重要です。

例えば、2件目・3件目の物件を購入する場合は、1件目の物件がどれだけ収益を上げているかというポイントもローン審査の対象になってきます。1件目の物件が赤字を出している場合は、金融機関から投資運用事業が上手くいっていないと判断され、次の規模拡大の戦略が限られてしまうこともあります。

日々いそがしく仕事をしているサラリーマンにとって、勉強や物件選びに時間を割かなくてはいけないという点はデメリットと言えるでしょう。

2-2．不動産会社の見極めが難しい

年収1,000万円を超える高所得のサラリーマンは、不動産投資ローンの審査に通りやすいという点がメリットである反面、多くの不動産会社や資産運用を取扱う会社から営業を受けてしまうという点はデメリットともなり得ます。

不動産会社や資産運用を取扱う会社の中には、顧客よりも自社の利益を優先している悪質な不動産会社もあります。提案内容の良し悪しを判断するのは投資家自身であり、判断するためには一定の知識が必要です。

自分の投資目的と異なる物件を購入してしまったり、大きな損失に繋がったりしないためにも、まずは投資家自らが勉強することが重要になります。多数の会社から営業を受ける中で、本当に良い資産運用を提案してくれるところを見極める必要がある点に注意しましょう。

3．年収1,000万円のサラリーマンが取れる不動産投資戦略

ここからは、年収1,000万円のサラリーマンは具体的にいくらのローンを利用できるのか、どのような物件が検討しやすいかといったポイントについて解説します。

3-1．検討できる物件価格・借入額の目安

不動産投資ローンの利用額は年収の7倍～10倍が目安となり、年収1,000万円の人であれば7,000万円～1億円の投資規模までが視野に入ります。しかし、あくまでも目安であり、確実に上記の金額が借りられるわけではありません。

また、物件の担保性や収益性、金融機関の貸出態度、自己資金の有無によっても融資額は異なってきます。その他、年収1,000万円を超える方でもインセンティブなどによって収入に幅があったり、勤め先企業の規模などによって、評価が低くなってしまうことがあるでしょう。

借入額は後の投資戦略を検討するうえでも重要なポイントになります。不動産投資会社へ相談してみたり、金融機関へ物件を持ち込んで確認してみましょう。

3-2．収益性を重視する場合は「1棟の新築アパート経営」

毎月の家賃収入を重視するのであれば新築アパートが検討できます。新築アパート投資は土地と建物の両方を一人のオーナーで取得するため投資規模が大きくなり、収益性が高くなるメリットがあります。

また、借入額が大きいことから年収が低いと属性評価が足りずに投資できない、という方も多くいます。一方で年収1,000万円の方サラリーマンであれば、数千万円～一億円規模の物件も視野に入るため、選択肢に入れて検討されてみるのも良いでしょう。

ただし、新築アパート投資は借入額や初期投資額が大きくなることで、エリアによってはハイリスクな投資となります。立地をよく検討するほか、購入前の収支シミュレーションなども重要です。

例えば、「シノケングループ」の100%子会社の「シノケンプロデュース」では、入居需要が多い駅徒歩10分以内の立地にこだわり、築25年以上の物件も含めてグループ全体で入居率98.56% (2023年年間平均入居率)の実績があります。

シノケンプロデュースでは、初回の入居が成約になるまで家賃を100%保証する「100％初回満室保証」（※免責期間有り）や、入居者からの家賃の支払いが遅れた場合に、シノケンが最長6ヶ月で100%家賃を保証してくれるなど、初心者向けに低リスクのアパート経営を提案しています。

3-3．長期運用をする場合は「区分ワンルームマンションの複数所有」

長期的に運用していきたい場合は区分ワンルームマンションを複数所有する方法も有効な投資方法となります。複数所有することでエリアが分散され、災害リスクや空室リスクの分散にもつながります。

年収1,000万円の方サラリーマンであれば、2,000～3,000万円規模の都心部のワンルームマンションを2～3戸所有することも難しくありません。長期的な資産形成や出来るだけ空室リスクを下げておきたい方にとって、検討しやすい投資対象と言えます。

例えば、東京・横浜エリアの新築・中古ワンルームマンションの販売を手がける「湘建」は、駅徒歩8分以内という好立地のワンルームマンションにこだわることで、入居率99.7%（2020年11月末実績）を実現しており、物件価格は2,000万円～2,500万円が多く他社と比べて購入しやすい価格帯となっています。

ただし、ワンルームマンションは単体での収益性が高くなく、ローンを利用すると返済によって毎月の収支が赤字になることも少なくありません。ローンを利用できるからとマンションを複数買い進めた結果、ローンの利用額が上限に達して資産拡大に行き詰まってしまうこともあります。自身の投資目的に合わせて物件をどの順番で取得していくか精査してきましょう。

まとめ

年収1,000万円のサラリーマンは比較して資金に余裕を持てるため、突発的なトラブルに対応できるほか、多くの選択肢から最適なものを選べるという点にメリットがあります。

一方、高年収であることで不動産投資のローンに通りやすく、不動産会社の見極めが難しいという点に注意が必要になります。不動産投資の仕組みやリスクについて勉強をすすめ、自身の投資目的に適した不動産投資が出来るよう慎重に検討していきましょう。

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