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現役アパートオーナーが教える”アパート経営の3つの極意”とは？

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現在、アパート経営を検討している方は、「高い利回りは魅力だが、空室になったらどうしよう」「不動産価格はまだ上がるだろうか」「自己資金はいくらまで必要だろうか」「融資がきちんとつくのか」などなど、色々な疑問や不安から購入に二の足を踏んでいるという方も多いかと思います。

そこで、この記事では、いま実際にアパート経営をしているオーナーの方からのアドバイスをもとに、これからアパートを買い進めていく際に重要なポイントをご紹介していきたいと思います。まずは、実践オーナーのアドバイスを見ていきましょう。

現役アパートオーナーからの実践アドバイス

30代後半・Nさん

「やはり何よりも場所選びが重要だと思います。例えば同じ物件でも、まず地方か都内かでパフォーマンスが全然違います。また同じ都内でも23区とそれ以外では大きく変わってきます。

まず、人口密度が高い東京は需要があるので、東京都の物件をおすすめします。ですが都心の物件は高いので、都心から少し離れているものの利便性は悪くないという場所を選ぶと価格も落ち着き、比較的手を出しやすい価格になってきます。入居者からしても、アクセスが良くて、家賃が安いという物件は魅力的ですよね。

また、最初の投資金額は安く抑えたいというのは誰もが思うことかもしれませんが、いくら安く購入しても空室になったら意味がありません。ですので最初の金額は多少きつくても、初期投資はケチケチせず、毎月賃貸収入を得られる可能性が高いかどうか、10年後もしっかり価値を生み出してくれるような物件かどうかを重視すべきだと思います。」

40代後半・Sさん

「アパート会社の方からのアドバイスは、自分の利益のためだけではなく、オーナーへの信頼や関係維持のための発言でもあるので、鵜呑みにしろとまでは言いませんが、基本的には正しいと信じていていいと思います。信用できる営業マンに出会えなかった場合は、その会社で不動産を買わない方がいいです。個人的には、不動産投資に関する良い面ばかりではなく、起こりうるリスクについても最初にきっちり説明してくれるかどうかを信頼できる基準にしています。」

20代後半・Tさん

「一棟投資で成功する為にはやはり、本人が自覚を持って不動産に関する知識を深めることだと思います。特に、融資や税金などについては、知らないことで損をしてしまうことも多いため、不動産投資の本を読むことはもちろん、資料請求やセミナー参加などで知識を仕入れることも大切かと思います。また、身近にいる投資に詳しい人や経験者がいるようであれば、相談をしてみることもおすすめです。第三者からのアドバイスをもらえれば、失敗するリスクを軽減することができるからです。」

成功者のアドバイスから見える「アパート経営の３つの極意」

上記でご紹介したオーナーは、いずれもアパート経営で数百万円以上の利益を出している方々です。以下では、アドバイスから見えてくるアパート経営の極意をまとめていきたいと思います。

極意１　入居需要が高い、資産価値の落ちないアパートを選ぶ

アパート経営で成功した方に成功の秘訣を聞いてみると、口を揃えて言うことが「エリア選びが重要」だという点です。建物や設備は購入した後でも多少は変更ができますが、エリア・立地だけは動かすことができません。将来にわたって、不動産資産として保有し続けることができるエリアを見極めて投資することが重要です。

アドバイスにもあった通り、東京都は今後もしばらくは人口増加や安定した賃貸需要が見込めるエリアです。たとえば、以下は東京都が出している人口推移の推計となりますが、今も上昇傾向にあることが分かります。

東京都の総人口（推計）の推移東京都「東京都の総人口（推計）の推移（昭和31年～平成28年）」

ただ、都心はやはり不動産投資の激戦区で価格も高く、アパートの賃料水準を考えた時に利回りが確保できないという面があるので、都心で働く社会人の方などをターゲットにして、首都圏・駅徒歩10分以内の物件などを検討してみると良いでしょう。

アパートの価格は利回りをベースに算出されることが多いので、物件に入居者がつくかどうかを判断基準としておけば、大きな失敗を回避することができます。また、建物はいずれ老朽化してしまいますが購入した土地は手元に残る、というのもアパート投資の魅力の一つです。利便性が高く賃貸需要が見込める土地に投資をすることで、毎月の家賃収入で十分なキャッシュフローを数十年蓄えた後、残った土地を売却することもできますし、土地の上に自宅を建て直して活用することやアパートを建て直して子どもに資産を引き継ぐといったことも可能です。

不動産価格についてはリーマンショックから続いていた上昇が一段落している状況でもありますので、これからのアパート経営については「物件の価格が上がるか」という視点よりも「資産としての価値が落ちないか、長期で価値を維持できるか」という視点をもって臨むことが重要です。

極意２　信用できる投資のパートナーを見つける

会社員の方や初心者の方がアパート経営に取り組む場合、すべてを細かくチェックできるわけではないので、投資のパートナーとなる存在が必要不可欠です。アパート経営会社が投資のパートナーとして信頼できるかどうかについては、営業マンと会社全体のそれぞれから判断をする必要があります。まず、信頼できる営業マンについては下記のような特徴があります。

  1. メールや電話などのレスポンスが早い
  2. メリットだけでなくデメリットやリスクについてもきちんと説明してくれる
  3. 購入を急かさずに冷静に考える時間を用意してくれる

信頼できる営業マンのセールスは、「自社の物件を売る」ことが目的ではなく、「顧客が物件を購入する手伝いをする」「物件購入の判断に役立つサポートをする」ということに重きを置いていることが多いので、「こちらの都合を無視して、物件を売ろうとしているな」と感じたら、いったん購入意思を弱めて様子を見たほうが良いでしょう。

また、会社全体として信頼ができるかどうかについては、以下のようなポイントをチェックしたいところです。

  1. コンプライアンス（法令遵守）や行動規範がしっかりしている
  2. 融資条件などを考慮した収支シミュレーションを出してくれる
  3. 購入後のサポート体制がしっかりしている

企業のサイト上や資料上で、コンプライアンスの項目に「しつこい電話営業をしない」「リスク説明を必ず行う」などの行動規範が盛り込まれていれば、押し売りをしない企業である可能性が高く、信頼できる判断基準の一つとなります。また、仮に営業担当者が購入後に変更になったとしても、コンプライアンスがしっかりとしていれば前任と同じ営業姿勢を期待できます。

また、収支シミュレーションや購入後のサポート体制の2点をしっかりと確認しておくことで、手元にほとんどキャッシュが残らないような融資条件での契約や「売って終わり」の姿勢の企業と付き合うことなどを避けることができます。特に、サポート体制については、賃貸管理や建物管理をどう行っているか、トラブルがあった時にどのような報告や対応がされているのか、確定申告やライフプランの相談をすることができるか、売却タイミングを相談することができるか、購入後に二棟目を買い進めたいが可能かなど、不安や疑問をぶつけてみると良いでしょう。

たとえば、ジャスダック上場企業であるシノケンプロデュースは、コンプライアンスの体制が整っているため、電話営業など押し売りはしておらず安心して相談できる企業の一つです。収支シミュレーションについても、物件や融資の条件などが変わるたびに数値を出してもらえますので、購入後の収支をイメージしやすくなっています。融資についてもフルローンで1%台などの実績があるので、自己資金に不安がある方にもおすすめです。

また、扱っている物件のエリアについても、首都圏のターミナル駅から電車で30分圏内・駅徒歩10分圏内で、創業から28年目という老舗企業でありながら入居率は99％（2018年3月末時点）と非常に高い数字になっていますので、資産形成をする上でのパートナー会社の一つとして検討をされてみると良いでしょう。

極意３　正確な知識を身につけてから始める

アパート経営には、不動産ビジネスの知識、投資の知識、融資の知識、税金に関する知識など総合的な幅広い知識が求められます。一人で全ての分野に精通し、すべてを細かく知っておくことは難しいですが、各分野の概要やポイントを知っておくことで機会損失やあらかじめ想定されるリスクに対処しておくことができます。

知識を仕入れる方法として重要なのは、以下のようなポイントとなります。

  1. 情報の発信者を確認する
  2. 情報源を複数に分散する
  3. 最新情報が素早く手に入るようにしておく

まずは、いま触れている情報の内容や発信者が一次情報（オリジナルの情報元）であるかを確認しましょう。二次情報の場合は、何かしらの意図をもって加工されていることが多いので、偏った見方になっていないかを注視する必要があります。

また、情報源を複数に分散することで、どこか一つの情報が間違っていたとしても、他の情報と比較をして間違いに気づくことができるようになります。情報源を分散させる方法としては、情報収集の手段を書籍・サイト・セミナー（対面）などと分散することと、各手段の中でもさらに複数の情報に目を通すようにすることで、万全を期すことができます。税理士や経験が豊富な投資家、アパートオーナーなどが回りにいる場合は、相談役として第三者的な立場からアドバイスをもらうこともおすすめです。

これらの情報源から最新の情報に素早くキャッチアップできるように網を張っておけば、最新の物件情報、物件のトレンドや価格の動向、金融全体や融資の動き、税金などの改正情報などが手元に入ってくるようになります。不動産はマクロの動向にも大きく左右されるので、売り時や買い時を逃さないためにも、日々の情報収集や情報の吟味が必要となります。

まとめ

アパート経営で成功するのに大切なことは「失敗するリスクを軽減すること」です。これからアパート経営を始めたいという方は、今回ご紹介した3つのポイントを頭に入れて、「正確な知識を身につけてから始める」ことで機会損失の回避や事前に想定されるリスクに対してあらかじめ対処を講じておき、「信用できる投資のパートナーを見つける」ことで融資交渉・物件選定・購入後のサポート体制などを盤石にし、空室リスク・不動産価格の下落リスクを大きく下げるために「入居需要が高い、資産価値の落ちないアパート」を選んでいくと良いでしょう。

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