2018年度税制改正で不動産関連の税金はこう変わる！

所得税の改正および地方税の一部改正などが決まり、2018年(平成30年)3月31日に公布されました。その中で、不動産投資を行うアパートのオーナーや賃貸マンションのオーナーに注目されているのが、所得税並びに住民税(地方税)の改正でしょう。

また、不動産の売買やリノベーション、相続に関連するさまざまな特例(軽減措置)も、2～3年間延長されることになりました。

そこでここでは、不動産や不動産投資に関連した税制改正の動きについて見ていくことにしましょう。
※本文並びに図表中の年号は、新しい年号が定まるまで便宜的に「平成」を用いています。

1. 1 所得税は年収や所得が高い人ほど増税になる
2. 2 購入・保有・売却する時の各種特例が2～3年間延長
3. 2-1 印紙税
4. 2-2 登録免許税
5. 2-3 不動産取得税
6. 2-4 固定資産税と都市計画税
7. 2-5 相続税/小規模宅地等の特例
8. まとめ

1 所得税は年収や所得が高い人ほど増税になる

まず注目されるのが、所得税と住民税(地方税)の改正です。

所得税と住民税の改正

サラリーマン（給与所得者）の場合

個人事業主（アパート・マンションオーナー）の場合

”

例えば給与所得者であるサラリーマンの場合を見ると、年収850万円で減税と増税が線引きされます。まず年収850万円以下の人の場合は、給与所得控除が一律10万円引き下げられて増税になる一方、基礎控除が38万円から48万円に一律10万円引き上げられた結果、プラスマイナスゼロになります。

対して年収850万円超の人の場合は、給与所得控除が25万円引き下げられ、195万円(上限)になるため、基礎控除の引き上げ分を差し引いても、かなりの増税になります。

また、個人事業主(アパートや賃貸マンションのオーナー)で所得が2,400万円以下の人の場合は、基礎控除が38万円から48万円に一律10万円引き上げられますから、減税になります。対して2,400万円超の人の場合は、基礎控除が段階的に引き下げられ、所得2,500万円超で基礎控除ゼロとなり、増税になることが分かります。

これらの改正は2020年(平成32年)1月1日以降の所得税から、また住民税は2021年(平成33年度)から適用されます。

この他、アパートや賃貸マンションのオーナーで「青色申告」を行っている人は、青色申告特別控除が55万円に引き下げられることにも注意。ただし、総勘定元帳などの帳簿を電子帳簿で行い保存するか、確定申告を電子申告する場合には、青色申告特別控除が65万円に復活する特例措置も用意されています。詳しくは、税理士や不動産会社の担当者などに相談してみるといいでしょう。

ちなみに青色申告特別控除に関する特例は、2020年(平成32年)分以降の適用になります。

2 購入・保有・売却する時の各種特例が2～3年間延長

2018年(平成30年)3月31日に、不動産を購入した時や賃貸住宅等を建築・リノベーションした時、不動産を保有している時、さらには不動産を売却した時などに利用できる各種特例や軽減措置が、一斉に適用期限を迎えましたが、今回の税制改正でほぼ従来の内容で2～3年間延長されることが決まりました。

2-1印紙税

不動産を売買したり、住宅ローンやリフォームローンを借り入れたり、建築工事やリノベーション工事の請負契約を結ぶ時などにかかってくるのが印紙税です。

印紙税の税額

※2020年(平成32年)3月31日まで軽減措置を2年間延長

特に売買契約書や建築工事請負契約に関しては、それぞれ軽減措置が設けられていましたが、今回の改正で2020年(平成32年)3月31日まで2年間延長されることが決まりました。

例えば建物の譲渡(4,000万円)と定期借地権の譲渡(2,000万円)の売買契約を結ぶ場合は、その契約金額は6,000万円になりますから、印紙税額は3万円になります。
また、建物の建築工事の請負(5,000万円)と建物設計の請負(500万円)が記載された契約書を結ぶ場合は、その契約金額は5,500万円になりますから、印紙税額は3万円で済むことが分かります。

2-2 登録免許税

登録免許税の税率

①土地にかかわる登録免許税

②建物にかかわる登録免許税

※中古住宅の場合は、築後25年以内(木造住宅は20年以内)のもの、または一定の耐震基準に適合するもの、など

次に、賃貸住宅を購入した時には所有権移転登記を、また住宅ローンを借り入れた時には抵当権設定登記を行うことになります。そしてその時にかかってくるのが登録免許税です。

例えば①土地にかかわる登録免許税を見ると、売買による所有権の移転登記を行う場合、固定資産税評価額×1.5％に軽減。さらに土地の所有権を信託する時の信託(移転)登記を行う場合には、固定資産税評価額×0.3％に軽減されますが、いずれも現行の軽減措置で、2019年(平成31年)3月31日までの適用となります。

対して、今回の改正で2年間延長されたのが、②建物にかかわる登録免許税です。所有権の保存登記、移転登記、抵当権の設定登記ともに、床面積50㎡以上などの条件を満たすマイホームを建築・購入・ローンの借り入れを行う場合は、それぞれ図表②のような軽減措置を受けることができます。投資用不動産とは別に、将来マイホームを購入・建設したいと考えているなら、これらの軽減措置を受けるための条件についても覚えておくといいでしょう。
建物にかかわる登録免許税の特例は、2020年(平成32年)3月31日までの適用です。

2-3 不動産取得税

土地や建物を購入・建築した時に1度だけかかってくるのが不動産取得税です。

不動産取得税

例えば、アパートなどの新築の賃貸共同住宅を購入したケースで、1戸当たりの床面積が40㎡以上240㎡以下などの条件を満たしている場合は、1戸につき固定資産税評価額から最大1,200万円を控除することができます。
また耐震基準要件を満たした中古住宅を購入した場合(あるいは購入後に耐震改修工事を行った場合)は、築年数によって控除額が異なりますが、1997年(平成9年)4月1日以降に建築された住宅で最大1,200万円の控除が受けられることになります。

いずれも税額は、(固定資産税評価額-控除額)×3.0％で計算されます。
またこの特例の適用期限は、2021年(平成33年)3月31日までで、3年間延長されました。

一方、土地を購入した場合は、固定資産税評価額が2分の1に軽減され、その税額は(固定資産税評価額×1/2)×3.0％で計算されます。
また、この特例の適用期限は建物と同じく、2021年(平成33年)3月31日までとなっています。

対して、土地を購入した後、3年以内に一定の要件を満たす住宅を建てた場合は、(固定資産税評価額×1/2)×3.0％で計算された税額から、さらに①4万5000円、②[1㎡の課税標準額×1/2]×[(床面積×2(1戸当たり200㎡が上限)]×3.0％の、いずれか多い金額を控除することができます。
控除額がそれほど高くないと侮ってはいけません。このケースのみ「税額控除」であることがポイントなのです。つまり各種控除後に算出した税額から、ストレートに①か②のいずれか多い金額をさらに差し引くことができるため、軽減の恩恵はかなり大きいといえるのです。
この特例の期限は2020年(平成32年)3月31日までとなっており、2年間の延長であることも覚えておきましょう。

2-4 固定資産税と都市計画税

毎年1月1日時点の所有者に対してかかってくるのが固定資産税と都市計画税です。
固定資産税、都市計画税ともに固定資産税評価額を課税標準として計算されますが、同評価額は3年に1度見直されることになっています。そして2018年(平成30年)度が、その見直し(評価替え)の年に当たります。

4月に入ると、新しい評価が付けられた帳簿を各市町村等で縦覧することができます。すでに所有している自宅や投資用不動産の新しい評価額を確認するといいでしょう。
仮に高すぎると思われる場合は、「審査の申出」を市町村等の固定資産評価審査委員会に対して行うことができます。その場合は、税理士や不動産会社の担当者に相談することがポイントです。

固定資産税の税額計算と特例措置

※マイホーム、セカンドハウス、賃貸マンション等の住宅用地に適用
※店舗併用住宅で居住用部分が1/2以上である場合、その敷地すべてが住宅用地とみなされる
※その敷地の上に住宅が存在する限り、軽減の特例は適用される
※マンション等の敷地の場合は、敷地全体の面積を居住用住宅の戸数で割った面積で判定される
※空室等対策の推進に関する特別措置法に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等にかかわる土地を除く

※住宅に使用する部分が全体の1/2以上あること
※賃貸共同住宅は、1戸当たりの床面積が40㎡以上280㎡以下であること
※一般の住宅および店舗併用住宅、賃貸住宅内の自己居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下であること

まず、マイホームやセカンドハウス、賃貸マンションなどの住宅用地ですが、土地200㎡以下の部分(小規模住宅用地)については、課税標準額が2分の1に軽減。また土地200㎡超の部分(一般住宅用地)については課税標準額が3分の1に軽減されます。

例えば賃貸マンションの敷地は、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で割った面積で判断されます。また、店舗併用住宅で居住用部分が1/2以上である場合は、その敷地すべてが住宅用地とみなされます。

いずれも本則軽減措置のため、適用期限は設けられていません。

対して新築住宅の建物に関しては、床面積が120㎡までの部分について、一定期間、固定資産税が1/2に軽減される特例があり、今回、2020年(平成32年)3月31日まで2年間延長されることになりました。

条件としては、賃貸共同住宅は、1戸当たりの床面積が40㎡以上280㎡以下であることなど。また一般の住宅および店舗併用住宅、賃貸併用住宅では、自己居住用の床面積が50㎡以上280㎡以下であることなどが、あげられます。

そして、これらの要件を満たした一般の住宅は新築後3年間、3階建て以上の耐火構造・準耐火構造のマンションなどは新築後5年間、固定資産税の軽減を受けることができます。

一方、都市計画税の軽減措置は、土地のみに設けられています。

都市計画税の税額計算と特例措置

※マイホーム、セカンドハウス、賃貸マンション等の住宅用地に適用
※店舗併用住宅の場合、居住用部分が1/4以上あること
※マンション等の敷地の場合は、敷地全体の面積を居住用住宅の戸数で割った面積で判定される
※空室等対策の推進に関する特別措置法に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等にかかわる土地を除く

例えば、マイホームやセカンドハウス、賃貸マンションなどの住宅用地に関しては、土地200㎡以下の部分(小規模住宅用地)が課税標準額×1/3に軽減。また土地200㎡超の部分(一般住宅用地)が課税標準額×2/3に軽減されます。

土地に対する固定資産税と同様、いずれも本則軽減措置のため、適用期限は設けられてはいません。

2-5 相続税/小規模宅地等の特例

将来の相続に備えて、所有する土地の課税価額を減らす方法として有効といわれているのが、「貸家建付地の評価減」と「小規模宅地等の特例」です。

特に小規模宅地等の特例は、自宅の土地が330㎡を上限にして相続税評価額×80％まで減額。事業用地は400㎡を上限にして相続税評価額×80％まで減額。さらに貸家・アパート・駐車場等の貸付事業用の土地に関しては、200㎡を上限にして相続税評価額×50％まで減額されるなど、土地オーナーにとって重要な特例だといえるでしょう。

相続税の軽減措置（土地）

●小規模宅地の特例

※賃貸併用住宅の場合は、居住用部分と賃貸部分に按分して、それぞれに軽減割合(居住用は80％減、賃貸用は50％減)を計算する

しかし今回の税制改正で、自宅と賃貸住宅の土地の要件が厳しくなりました。

まず自宅の土地の要件についてですが、被相続人が住んでいた自宅の土地で評価減を受ける場合、原則としてその土地を取得する相続人は「配偶者」か「同居している親族」に限られます。また同居していない親族(主に独立した子ども)であっても、相続開始前3年以内に、本人または配偶者の持ち家ではなく賃貸住宅に住んでいれば、評価減の適用を受けることができました。

しかし、これを不正に適用させるケースが増加していることから、適用要件がさらに厳しくなったのです。

具体的には、独立して持ち家に住んでいる子どもが、事前に自分の子ども(被相続人からみれば孫)に自宅を生前贈与し、一緒に暮らしているにも関わらず、登記上、自分の持ち家ではないと見せかける「家なき子」のケースがあげられます。

そこで今回の改正では、①相続開始前3年以内に3親等内の親族などが所有する住宅に居住したことがある場合や、②相続開始時に持ち家を過去に所有していたことがある場合には、小規模宅地等の特例の対象から除外されることになりました。

一方、賃貸住宅では、一時的にアパートなどを現金で購入して、小規模宅地等の特例を適用させ、相続が終わったらすぐに売却してしまうといったケースが少なくありませんでした。そこで、今回の改正で新たに設けられたのが「3年しばり」です。
つまり、相続開始前3年以内に賃貸住宅の経営を開始した土地は、小規模宅地等の特例から除外されることになったのです。

ただし、3年以上前から事業的規模(アパートなどは独立した部屋数が10以上、貸家などは概ね5棟以上が目安)で賃貸経営をしているオーナーが、賃貸住宅を建て替えたり、新築した場合は、従前どおりこの特例の適用を受けることが可能です。

この改正は、2018年(平成30年)4月1日以降に開始した賃貸住宅の土地で、相続が発生した場合に適用されます。

まとめ

以上、2018年度(平成30年度)の税制改正で、土地オーナーや不動産投資オーナーにとって関係のあるものを整理してみました。

所得税や相続税などに関しては、控除額の見直しや適用要件の厳格化など、増税の方向で進行していることが分かります。また、将来予定されている消費税率の引き上げなどの動向にも目が離せません。税理士や不動産会社の担当者(コンサルタント)などの意見を参考にしながら、上手に不動産投資を行っていきたいものです。

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