資産運用コンサルティング事業を展開する大和財託株式会社は2月1日、次世代不動産投資「みんなで資産運用」で新しいファンドを発売した。京都市西京区の中古1棟リノベーション物件で、販売済みのファンドと同様、優先劣後方式の採用により同社が劣後出資することで元本の安全性を高める仕組みを採用。さらに、代表取締役CEO藤原正明氏が考案し、業界初となる「元本戻しシステム」を導入している。募集金額5170万円、募集期間（抽選方式）は15日までのところ、8日正午時点で既に5355万円（申込率103.5%）の申し込みがあった。抽選予定日は2月15日、3月1日運用開始、運用終了は23年2月28日。
新ファンドは京都市西京区中古一棟リノベーション物件ファンド。表面利回り年5.4％、実質利回りは年3.0％（税引前）。インカムゲイン（運用期間中の家賃収益）を重視しており、大阪梅田や京都市などの都市や、観光地の嵐山などへのアクセスが良好なエリアに位置する1棟のリノベーション物件を運用となっている。分配金は同社グループ会社が1棟丸ごと借上げた保証賃料を配当原資とし、出資金額に応じて分配する仕組み。
同ファンドは同社初の1棟物件ファンド。自社開発の中古1棟リノベーション物件。まず、グループ会社が建物を一括で借上げ、空室リスク低減を図る。一括借り上げの条件として毎月一定の家賃保証のほか、各種修繕もグループ会社負担としている。
今回は、業界初の試みとして、運用期間中に元本の一部が戻ってくる仕組みの採用で、元本毀損リスクを低減させている。まず、販売済みのファンドと同様に、優先劣後方式の採用により同社が劣後出資することで元本の安全性を高めている。元本戻しシステムは、配当金とは別に、元本を毎年1%ずつ投資家に支払う。投資家からの実際の出資金から返金するのではなく、物件の家賃から得られた収益をベースにしている。これにより、万が一、物件に毎年1%の価値下落が発生しても元本が1%戻るため、元本毀損しない。
さらに、運用期間が長期になれば実質的な利回りが増えることになる。例えば100万円出資した場合、実質利回り3.0%で分配金は3万円（税引前）。そして1年後に1%の出資金が戻る為出資金は99万円になるが、分配金は変わらず3万円（税引前）の為、実質利回りが3.03%となる。
運用期間は2年だが、同社は今後、長期運用商品や運用期間無期限の商品など、投資家のメリットを更に高めるファンドを組成していくとしている。
みんなで資産運用に初めて出資する人を対象に、QUOカードをプレゼントする。応募期間は15日正午まで。同ファンドへの出資が合計10口以上成立し、指定期日までに全額入金すると、出資口数に応じて10口～49口はQUOカード2000円分、50口～99口は1万円分、出資口数100口以上はQUOカード2万円分。
HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム
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