人口減少でアパート経営のリスクは？空室・地価・空き家とエリア選びの見方

日本では、長きにわたり少子高齢化が課題となっています。日本の総人口はすでに減少に転じており、少子化の流れも止まっていないことから、今後も減少が続くと見込まれています。

内閣府「令和4年版高齢社会白書」によると、出生数は減少を続け、2065年には56万人になると推計されています。この減少により、年少人口（0～14歳）は2056年に1,000万人を割り、2065年には898万人と、2021年時点の約6割程度にまで減少すると見込まれています。

人口減少が進むなかでの不動産投資には、留意すべきリスクがいくつか存在します。本コラムでは、人口減少がアパート経営に及ぼすリスクと、エリアを選ぶときに確かめたい点を取り上げます。

目次

1. 日本の人口減少と見通し
2. 人口減少社会におけるアパート経営のリスク
   2-1．賃貸需要の低下による空室率の上昇
   2-2．賃料水準・地価の低下
   2-3．周辺での空き家の増加
   2-4．都市の衰退による利便性や魅力の低下
3. 人口減少が進む中で、アパートのエリアをどう選ぶ？
   3-1．人口の増加が推計される自治体はどこにある？
   3-2．ターミナル駅まで乗り換えなしで行けるか
   3-3．入居者に選ばれやすい駅の条件は？
   3-4．特定の施設に依存するエリアに注意
4. 人口減少を前提にしたアパート経営の考え方
   4-1．人口の増加が見込まれる地域の物件をどう見る？
   4-2．長期の保有を前提にした建物の管理
   4-3．不動産会社を選ぶときに確かめたい点
5. アパート経営に強い不動産投資会社
   5-1．シノケンプロデュース
   5-2．アイケンジャパン
6. まとめ

1　日本の人口減少と見通し

出典：内閣府「令和4年版高齢社会白書」図1-1-2「高齢化の推移と将来推計」

日本では、1990年代ごろから少子高齢化が課題となり、2008年からは、実際に人口減少も始まっています。白書が引く国立社会保障・人口問題研究所の推計（平成29年推計）では、総人口は今後も減少を続け、2050年には約1億192万人になると見込まれています。

人口の減り方は地域によって異なるため、アパート経営では、物件のある地域の人口と賃貸需要の見通しを確かめておくことが前提になります。

2　人口減少社会におけるアパート経営のリスク

人口減少が続く中でのアパート経営には、次のようなリスクがあります。

• 賃貸需要の低下による空室率の上昇
• 賃料水準・地価の低下
• 周辺での空き家の増加
• 都市の衰退による利便性や魅力の低下

アパート経営を検討する場合は、これらのリスクを踏まえて、物件探しや投資計画の策定を進める必要があります。

2-1　賃貸需要の低下による空室率の上昇

ある地域の人口が減ると、その地域で住まいを探す人も減る可能性があります。人口の減少によって街の利便性や魅力が下がると、住みたいと考える人がさらに減ることもあります。

賃貸需要が下がれば、自分のアパートでも空室が出やすくなると考えられます。空室率が上がると毎月の家賃収入が減り、収支を圧迫するおそれがあります。

ただし、人口減少は日本国内で一様に進行するわけではありません。そのため、将来にわたって人口が比較的減りにくい地域を探すことが、エリアを選ぶときの基本的な考え方になります。

2-2　賃料水準・地価の低下

人口が減る地域では、賃料の水準や地価が下がりやすい傾向があります。収益物件の取引価格は、家賃収入などの収益性によって大きく変わります。人口が減って収益性が下がると、その地域の物件は低い価格で取引されやすくなり、地価にも影響することがあります。

たとえ自分の物件の稼働率が良好でも、取引価格や地価の低下により、売却時の価格が下がって、投資成績の悪化につながるおそれがあります。特に地方でアパート経営を検討するときは、将来の売却価格が下がる可能性も踏まえて、収支を試算しておく必要があります。

2-3　周辺での空き家の増加

人口の減少とともに、全国で空き家の増加が問題になっています。総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月時点の空き家は900万戸と、2018年から51万戸増えています。空き家は、所有者が高齢者施設に移ったり亡くなったりしたあと、相続した人なども住まず、売却や解体も進まないまま残ることで生じる場合があります。

適切に管理されていない空き家は、倒壊のおそれや衛生面の問題、景観の悪化、防犯上の不安など、周辺の生活環境に悪影響を与えることがあります。自分の物件の稼働に問題がなくても、周囲に空き家が増えると、住まいとしての地域の印象が下がり、アパートの需要に影響するおそれがあります。

2-4　都市の衰退による利便性や魅力の低下

人口が減る都市では、商業施設の撤退や公共サービスの縮小、鉄道やバスの減便が起きることがあります。こうした利便性の低下は、長い目で見ると入居者の確保に影響する可能性があります。そのため、買い物や通院、通勤・通学の利便性が今後も保たれるかを、エリアを選ぶときの判断材料にする必要があります。

3　人口減少が進む中で、アパートのエリアをどう選ぶ？

人口が減る中でアパートのエリアを選ぶときは、次の点が手がかりになります。

• 人口の増加が推計される自治体はどこにある？
• ターミナル駅まで乗り換えなしで行けるか
• 入居者に選ばれやすい駅の条件は？
• 特定の施設に依存するエリアに注意

3-1　人口の増加が推計される自治体はどこにある？

全国で人口が減る中でも、東京・大阪・名古屋などの大都市圏には、今後も人口の増加が見込まれる自治体があります。

国立社会保障・人口問題研究所は、市区町村ごとの将来の推計人口を公表しています。東京都・愛知県・大阪府のそれぞれで、2020年から2045年までの推計人口の増加率が高い5つの市区を次の図にまとめました。

東京都・愛知県・大阪府で推計人口の増加率が高い上位5市区（2020年→2045年）

（出典：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5（2023）年推計）」を基に作成）

図のとおり、東京都で増加率が高いのは中央区・千代田区・港区・台東区・文京区で、いずれも都心の区です。大阪府でも大阪市の中心部の区が並び、愛知県では名古屋市の東区・中区のほか、長久手市・大府市・日進市と名古屋市の周辺の市も入っています。

一方、都心の区は土地の価格が高く、アパートを建てる土地を手に入れるのは容易ではありません。都心から離れた地域を選ぶ場合は、その自治体の推計人口と、都心へのアクセスを合わせて確かめておくことが大切です。

3-2　ターミナル駅まで乗り換えなしで行けるか

立地を細かく絞り込むときは、最寄り駅からターミナル駅へのアクセスが目安になります。特に、乗り換えなしでターミナル駅に行けて、運行本数の多い路線かどうかを確かめておくと、候補を比べやすくなります。

ターミナル駅に厳密な定義はありませんが、ここでは、利用者が多く、周辺にオフィスや商業施設が集まる次のような駅を指します。

• 東京：東京駅、上野駅、池袋駅、新宿駅、渋谷駅、品川駅
• 大阪：大阪（梅田）駅、新大阪駅
• 名古屋：名古屋駅
• 福岡：博多駅

これらの駅に乗り換えなしで行ける路線を選び、ターミナル駅までの所要時間をもとに候補の駅を絞り込む方法があります。

3-3　入居者に選ばれやすい駅の条件は？

路線を選んだら、次は駅を絞り込みます。ターミナル駅までの時間が短いことに加えて、次の点も判断の材料になります。

• 運行本数は多いか
• 速達電車の停車駅か
• 始発駅か途中駅か
• 最寄り駅自体の発展度

運行本数の多い路線は、待ち時間が短く便利なため、入居者に選ばれやすいと考えられます。快速や急行などの速達電車が停まる駅も、需要を見込みやすい傾向があります。

始発駅は、朝のラッシュ時でも座りやすいことなどから、ほかの条件が同じであれば、途中駅より有利になる場合があります。最寄り駅の周辺の発展の度合いも、比べる点の一つです。日常的に使う商業施設や公共施設、医療機関が集まっていると、暮らしやすく、住まいを探す人に好まれやすいと考えられます。

駅からの距離も重要な要素です。特に大都市圏では、最寄り駅から歩いて通える物件のほうが、賃貸需要を見込みやすいといえます。駅から徒歩10分以内は、物件を探すときの目安の一つです。

3-4　特定の施設に依存するエリアに注意

特定の施設が継続的な賃貸需要を生み出しているケースは少なくありません。特に多いのが大学で、大学の周辺では、一人暮らしを始める学生の需要が毎年生まれやすくなります。また、大企業の工場などが所在する地域でも、従業員の住まいとして賃貸ニーズが増加することがあります。

このような施設に着目したアパート投資を行う場合は、大学や工場の移転リスクに留意する必要があります。大学では、学生数の減少などを背景に、キャンパスを統合したり都心部へ移したりする例があります。周辺の大学の今後の計画も、事前に確かめておきたい点です。

企業においても、経営方針の変更や戦略的な拠点見直しにより、移転が発生する可能性があります。こうした施設が移転した場合、それまで賃貸需要を支えていた背景が失われることで、空室が増加し、アパート経営に支障をきたすことが懸念されます。

特定の施設を前提とした賃貸経営は一つの有効なアプローチではありますが、対象施設の中長期的な存続性や地域の需要構造も踏まえて判断することが重要です。たとえば、大学に着目する場合には、複数の大学へのアクセスが可能な立地を選ぶことで、移転リスクをある程度分散させるといった対策が考えられます。

4　人口減少を前提にしたアパート経営の考え方

ここでは、人口減少を前提にアパート経営を考えるときの、人口の増加が見込まれる地域の物件の見方、建物の管理、不動産会社の選び方を取り上げます。

• 人口の増加が見込まれる地域の物件をどう見る？
• 長期の保有を前提にした建物の管理
• 不動産会社を選ぶときに確かめたい点

4-1　人口の増加が見込まれる地域の物件をどう見る？

日本全体では人口の減少が進んでいますが、大都市圏の都心部やその周辺には、2045年にかけて人口の増加が推計されている市区もあります。こうした地域では、物件価格が高く、利回りは低くなる傾向があります。

そのため、購入時の利回りだけでなく、賃貸需要が続くかどうかや、売却するときの価格も含めて収支を考える必要があります。ただし、売却価格は将来の需要や金利、建物の状態によって変わり、購入時より高く売れるとは限りません。

4-2　長期の保有を前提にした建物の管理

アパート経営では、建物を長く良好な状態で保つことが収益の継続につながります。屋根や外壁の劣化、設備の不具合といった問題は、放置すれば費用も手間も増えていきます。そのため、点検・清掃・修繕を計画的に行い、不具合を早めに見つけて直すことが重要です。こうした管理は、入居者の満足度を高め、空室を減らすことにもつながります。

加えて、建物の性能を客観的に把握する手段として「住宅性能評価」を活用するのも一案です。耐震性や劣化対策、省エネ性能などを第三者が評価する仕組みで、長期保有を見据えた建物選びや維持方針の判断材料になります。

【関連記事】アパート経営で注目される「住宅性能評価」とは？導入しているアパート経営会社も

4-3　不動産会社を選ぶときに確かめたい点

物件の購入や購入後の管理を不動産会社に任せる場合は、その会社の販売と管理の実績を確かめておく必要があります。

管理を委託する場合は、業務の範囲や費用、家賃の保証がある場合はその条件を、契約の前に書面で確認しておくことが大切です。アパート経営は、数十年にわたる長期の資産運用です。購入時の利回りや入居率だけでなく、購入後の管理を長く任せられる会社かどうかも、判断の材料になります。

5　アパート経営に強い不動産投資会社

アパート経営においては、物件の管理力や入居者対応の質が収益の継続性に大きく関わります。ここでは、管理実績や入居者サポートに定評のある不動産投資会社を紹介します。各社の特徴を比較し、自身の投資スタイルに合ったパートナー選びの参考にしてください。

5-1．シノケンプロデュース

• 駅徒歩10分以内の土地にこだわり、入居率99.0％（2025年年間平均/自社企画開発物件）
• 管理戸数53,000戸以上（2025年12月末時点）の豊富な管理実績
• 初回の入居が成約になるまで家賃を100%保証する「100％初回満室保証」

シノケンプロデュースは、東京・福岡・大阪・名古屋・仙台の都市圏で投資用アパートの販売を中心に行っているシノケングループのグループ企業です。管理戸数53,000戸以上（2025年12月末時点）の実績があり、入居率99.0％（2025年年間平均/自社企画開発物件）を実現しています。初回の入居が成約になるまで家賃を100%保証する「100％初回満室保証」や、入居者からの家賃の支払いが遅れた場合の家賃滞納保証などオーナーが安定した収益を生むための保証制度も充実しています。購入者の半数以上がリピーターとなっており、会社員・公務員からの評判も良い会社です。

さらに、シノケンは24時間365日・8カ国語対応の入居者向けコールセンターを設置し、外国人や高齢者など多様な入居者層に手厚いサポートを提供しています。このサービスにより、高齢者の安否確認や、外国籍の方との円滑なコミュニケーションが期待できます。オーナーにとっては、入居者層の拡大や将来の賃貸需要への対応といったメリットにつながります。

【関連記事】シノケンのアパート経営の評判は？営業、融資、物件、入居率の評判・口コミ

5-2．アイケンジャパン

• 入居者のターゲットを社会人女性に絞り、入居率99.3% (2024年年間平均/自社企画開発物件)
• 入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」
• 女性入居者に合わせた高い防犯性を備えている点も特徴的

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から1000棟以上の開発・引渡し実績があります。

アイケンジャパンのアパートは、対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.3％（2023年年間実績）を実現しています。事業計画の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。

さらに、オーナーに対する保証やサポートが手厚いのもアイケンジャパンの特徴です。家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。建物完成後は全部屋に入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」があり、地盤の問題や構造上の欠陥についても、建物引渡日の翌日から20年以内に不同沈下が発生し、建物に被害が出た場合、建物と地盤の修復工事を行う「宅地地盤保証」という保証があります。

また、アイケンジャパンの入居者のターゲットとして想定しているのは「社会人女性」のため、①オートロック・カラーモニターフォン、②共用廊下・共用階段が屋内となるように設計、③バルコニー前をライトで照らすなど、④高さのあるベランダにする、⑤防犯シャッター、⑥防犯カメラの設置など、ターゲットから求められる高い防犯性を備えている点も特徴的です。

【関連記事】アイケンジャパンのアパート経営、メリットやリスクは？オーナーの口コミ・評判を分析

まとめ

日本の人口は今後も減少が続くと推計されていますが、減り方は地域によって大きく異なります。東京都・愛知県・大阪府には、2045年にかけて人口の増加が推計される自治体もあります。一方、人口が減る地域では、空室の増加や賃料・地価の低下、周辺の空き家の増加、利便性の低下がアパート経営のリスクになります。

アパート経営を検討するときは、自治体の推計人口や都心へのアクセス、駅からの距離、需要を支える施設の今後を確かめたうえで、売却も含めた収支を試算しておく必要があります。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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