都心の築浅中古と新築のマンション価格差1000万円超 、日本財託グループ調査

東京

東京23区投資用マンション販売と2万戸以上の賃貸管理、保険代理業を行う日本財託グループ(東京都新宿区)は、2017年に同社が販売した築10年未満の23区内中古投資用マンションの販売価格と、同一区内で分譲された新築投資用マンションの価格差は平均1046万円だったと公表した。

23区の中で17年に新築分譲があった17区において、新築投資用マンションの平均分譲価格は3023万円だった。一方、同一区内に所在し、同社が販売した築10年未満の中古投資用マンションの平均価格は1977万円で、新築と築浅中古の平均価格差は1046万円だった。この結果、築浅中古の購入価格は、ほとんどの区で新築の6割~7割程度の価格帯を目安にできることが分かった。

*新築価格データ出典:不動産経済研究所『投資用マンション市場動向2018』より2017年の23区内年間新築分譲データ4,042件を抽出
*中古価格データ出典:日本財託2017年販売物件データより、2017年時点で築10年未満物件のデータ180件を抽出
*手取り利回り: (年間家賃- 建物管理費 – 修繕積立金 – 管理代行手数料) ÷ 販売価格 × 100
※目黒区は日本財託の販売物件に該当物件なし。また、千代田区、中央区、文京区、杉並区は分譲物件なしだが、中古販売物件あり。
販売価格(単位:万円)

1㎡あたりの販売価格でみると、新築の平均単価は111.2万円だった。築浅中古の平均単価は87.4万円で新築の約8割。一方、平均専有面積は新築が築浅中古に比べて平均5.31㎡広い。平米単価の価格差は2割。専有面積の違いが、新築と築浅中古の戸あたり販売価格差を押し広げていることがうかがえる。

専有面積の違いについて、同社は「新築分譲の投資用マンションは各区の条例や建築指導要綱の改正で、流通する中古物件の建築時よりも最低専有面積基準が上がっていることにより、平均面積が広くなっている」と考察する。

同社が販売した築浅中古物件の平均手取り利回りは4.35%。収益性が評価され、立地が良い物件を中心に築浅物件は個人投資家からも人気を集めているという。

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