不動産CFのCOZUCHI 、新ファンド「京都“ANAクラウンプラザホテル”バリューアップPJ」8/14募集開始

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LAETORI株式会社は不動産クラウドファンディング(CF)サービス「COZUCHI(コヅチ)」で新ファンド「京都“ANAクラウンプラザホテル”バリューアッププロジェクト 敷地共有持分 追加買取」の募集を8月14日午後7時から開始する。京都市営地下鉄東西線「二条城前駅」徒歩1分に位置する「ANAクラウンプラザホテル京都」の敷地所有権の共有持分68%を投資対象とする。募集金額23億5千万円、想定利回り(年利)7%で内訳はキャピタルゲイン6.9%、インカムゲイン0.1%。運用期間は8月31日~12月30日までの4ヶ月を予定。最小投資金額1万円、最大投資金額3千万円。募集期間は今月15日午後1時だが、先着方式で、応募率が120%に達した時点で募集を終了する。最終配当・償還日は2024年 1月 29日。

同ファンドは、コヅチの「京都“ANAクラウンプラザホテル”バリューアッププロジェクト フェーズ1」(ファンドNo.70、以下メインファンド)と同一プロジェクト。「ANAクラウンプラザホテル京都」の建物および地上権をオフバランス化することで、ホテル運営会社の財務改善を図ると同時に、約3年間にわたりホテルのバリューアップを行う。

オフバランスとは、企業の財務体質を改善するために、保有している資産を外部への譲渡などによって、バランスシート(貸借対照表)から外すこと。財務指標の一つであるROA(資産収益率)の改善などの効果が見込まれる。

ホテルの敷地は広大で、主要道路「堀川通」に面している点や世界遺産に近接している点などから「同じような大型ホテルの開発に適した条件を満たす物件が今後他に市場に出回る可能性は極めて低いと考えられる。また、世界遺産や重要文化財を望める点でホテル立地としての希少性は高い」(コヅチのホームページより)。

追加買取の対象の土地は8002.69㎡(敷地全体)で、事業会社の株式会社TRIAD社は、メインファンドでホテルの建物と地上権の全てを取得しているため、「今回の敷地所有権の共有持分取得により、土地建物一体としての資産価値は向上する」(LAETORI社)と説明している。本ファンドの配当原資は、フェーズ2へリファンドする際に想定されるファンド売却益となる。

メインファンドで取得した地上権については地上権抹消登記請求事件が訴訟提起されていたが、TRIAD社が敷地所有権の共有者と権利交渉を進め、一部共有者との交渉がまとまり、敷地所有権の共有持分68%の取得が完了した。なお、今回の敷地所有権の共有持分の取得に伴い地上権についての訴訟が取り下げられているという。今後はバリューアップを進めながら、プロジェクト全体における事業利益の拡大を図るため、土地建物一体として完全所有を目指す。


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