ラエトリ株式会社は不動産投資型クラウドファンディング（CF）「COZUCHI（コヅチ）」で「渋谷区広尾借地プロジェクト」の情報を公開した。東京メトロ日比谷線の「広尾駅」から徒歩約6分の場所にある借地権付区分マンションの2室が投資対象。募集金額6300万円、想定利回りは年利6.5%（キャピタルゲイン1％、インカムゲイン5.5％）、運用期間9ヶ月。抽選方式で、募集期間は3月1日午後7時から7日午後1時まで。最小投資金額1万円、最大投資金額630万円。
同ファンドは、借地権付区分マンションが投資対象。借地権は、土地を借りて家を建てる場合の土地を借りる権利で、借りている土地が「底地」となる。底地の所有者は同ファンドの1号事業者であるTRIAD社が既に取得しており、「渋谷区広尾底地プロジェクト」（募集金額3億2千万円、想定利回り年利4.5%）として運用中。
物件名は「フラワーハイホーム3XX」。鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根10階建、延床面積1913.42㎡の区分所有建物の1区分を対象とする。優先劣後出資比率は優先88.7％、劣後11.3％。想定運用期間は3月31日から12月27日。
同社によると、借地権付区分マンションを購入することで、購入した2区分は既に取得済みの底地権と借地権が同一所有者となる完全所有権となる。完全所有権として一体となるため、互いに利用の承諾等が必要であった底地権と借地権の制限がなくなるため、本物件を購入した段階で、資産価値の上昇が見込める。
また、2室の借地権付区分マンションを1つのファンドとして組成しており、分散投資の効果が得られる。さらに、空室リスクに対する対策として、1号事業者のTRIAD社が関連会社と契約を行う。マスターリースは、第三者が一括して借り上げを行うことで、物件の空室の有無に関わらず、安定した賃料収入を得ることができる仕組み。これにより賃料収入が保証され、安定したインカム配当が可能となる。「マスターリース契約をしたうえでのインカム利回りは年5.5％を確保できる」という。
運用期間は渋谷区広尾底地プロジェクトの運用終了と合わせて設定。取得したマンションはプロジェクトの期間満了後売却、新たに予定される2年目以降の底地プロジェクトへ資産を組み入れる計画。「底借一体となる割合が増え、プロジェクト全体の資産価値を上昇させる（同社）ことになる。運用期間満了時にTRIAD社が当該見込評価額で買取を行い、その際のキャピタルゲインは年1％を予定している。
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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム
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