LAETOLI株式会社は2月3日、不動産投資型クラウドファンディング（CF）「COZUCHI（コヅチ）」で「西麻布一棟マンション」の情報を公開した。東京都港区西麻布にある一棟マンションの土地と建物の共有持分の約8割が投資対象。募集金額7億円、運用期間は2月28日から12ヶ月、想定利回りは年利6％（インカムゲイン1.5%、キャピタルゲイン4.5%）。募集は２月7日午後7時から14日午後1時まで受け付け、抽選を行う。最小投資金額1万円、最大投資金額3千万円。
投資対象のマンションは東京メトロ日比谷線「広尾駅」から徒歩7分、西麻布交差点から徒歩6分に所在。敷地面積は678.77㎡、建物は鉄筋コンクリート造陸屋根5階建、延床面積989.91㎡のうち4階部分58.04㎡を対象とする。
西麻布エリアは、六本木、青山、白金と並ぶ港区の人気エリアの1つ。幹線道路沿いには三井不動産レジデンシャルの最上位ブランドの「パークマンション」を始めとした高級レジデンスが開発されているエリアでもあり、路地に入れば閑静な高級住宅街が広がる。そのため現在の地価は直近10年ほどで45％上昇しており、現在まで堅調に推移。共有持分での取得となるため、同社は相場より約38%ディスカウントした価格で取得した。
共有持分は、共有者それぞれが持つ所有権の割合。一般的な所有者が一人だけの単独所有とは異なり、共有者は各自が所有する共有持分部分のみ自由に利用や処分ができる。マンション全体の売却や建替などは他の共有持分にも影響するため、共有者全員からの承諾が必要となる。
単独の意志では処分できないなど一定の制約があるため、一般的な資産価値としては相場価格よりも低く評価される傾向にある。優先劣後出資比率は優先88.6％、劣後11.4％。
土地値は割安な仕入でも、現況の物件利回りは低く運用されていた。賃料収入は低く見積もられており、取得後、賃借人が退去した後に新たな賃借人が入る「リテナント」を行うことで、収益物件として大きく収益性が改善される見込み。相場の賃料に近づけていく事と賃料自体を取る事で現況に比べ約2倍の賃料収入が見込めるという。
西麻布の立地ながら非常に収益性の高い物件となるため、収益物件としての売却が可能となる。また、対象物件が共有持分の約8割であることから不動産デベロッパーなどが将来的な物件全体の取得およびその後の新たな開発を狙った購入ニーズが生じている。同社では表面利回り5%台であれば共有持分のまま売却可能であると考えており、その際の想定利回りとして年6%は確保できると見込む。
共有持分の買取による一体としての売却、または共有持分の所有者と共同で売却することが可能となった場合は、本来の相場価格の価値となるため、西麻布で広い土地面積を持つ希少性の高さから高値での売却を見込み、本ファンドにおける想定利回りは年10%を超える可能性もあるとしている。
同社は1999年創業、不動産特定共同事業の黎明期より同事業に参入する企業の免許取得サポートや運用アドバイザーとして事業を展開し、2008年にはオリジナルブランド「ゆうゆう倶楽部」の販売・運用を開始。同時にさまざまな不動産の取得、売却、リフォーム、仲介などに携わりノウハウを蓄積した。19年には不動産特定共同事業開始から10年を経て、インターネットを活用した不動産小口化投資商品を再設計、不動産投資をより手軽に、より親しみやすく利用できる不動産投資型CF「WARASHIBE（ワラシベ）」の運用を開始。21年、現サービスにリニューアルした。
コヅチはまちづくりや地域活性化につながるプロジェクトへの投資を通じて、社会貢献と利益獲得を目指している。新築や築浅の物件ばかりでなく、近代建築として知られる「中銀カプセルタワービルを対象物件とした「銀座EXITファンド」では、設計元の株式会社黒川紀章建築都市設計事務所と共同で、同ビルのデジタル空間における保存に向けた取り組みを行う協定を締結している。
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【関連記事】COZUCHIの評判・概要
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