渋谷区広尾の底地に投資で想定年利4.5%。不動産投資型CF「COZUCHI(コヅチ)」で新規案件公開

株式会社LAETORIは11月29日、不動産投資型クラウドファンディング(CF)サービス「COZUCHI(コヅチ)」で「渋谷区広尾 底地プロジェクト」の情報を公開した。東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩6分の距離にある約651㎡の底地の所有権を投資対象とする。募集金額3億2千万円、想定運用期間12ヶ月、想定利回り年利4.5 %で、内訳はインカムゲイン3.5%、キャピタルゲイン1.0%。募集は12月2日午後7時から14日午後1時までで、抽選を行う。

底地は、土地と建物の所有者が違う土地。土地には建物の所有や利用を目的とする借地権や地上権が設定されており、地主は土地を第三者に貸して地代収入を得ている。底地を所有する権利を「底地権」と言う。底地権を所有していれば、借地権者(建物の所有者)に土地の利用権を貸す対価として、地代(土地の賃料)や「譲渡承諾料」などの収益を得ることが出来る。

底地とは

一般的な不動産では土地の完全な所有権を持ち、その土地を自由に使い、家を建てて居住したり、建物を建てて人に貸すことができる。同プロジェクトの物件では、土地の完全な所有権ではなく底地を投資対象としており、借地権は他人が所有している状態。都心の一等地で、地代などによる安定した収益を得ながら、キャピタルゲインも得ることができるのが特徴だ。

広尾は都内屈指の高級住宅街で、繁華街がなく落ち着いた雰囲気ながら、渋谷・恵比寿・青山・六本木に囲まれた便利なエリア。駅の近隣に大使館も多く、国際色豊か。商店街には洗練された店舗が並ぶ。有栖川宮記念公園など、都心ながら豊かな自然環境も魅力。

広尾の投資物件の所在地

譲渡承諾料とは、借地権者が借地権を売却する際、事前に底地権者の承諾を得ないと売却できないため、この承諾をもらうために支払うもの。「この底地権で得られる一時金の収益は、同プロジェクトにおいて重要なポイント」と同社は説明する。

譲渡承諾を活かした買取戦略

底地は土地が自己利用できないため銀行融資がつきにくく、投資家は限定される傾向にあり、一般の不動産投資としては少ない。しかし①数十年単位の長時間を原則としているため、長期的で安定した収入が見込まれる(リーシングリスクがつかない)②メンテナンスコストや突発的なコストが発生しない③建物、賃貸人の管理などの手間が不要といったメリットもある。同社は、底地を好む投資家や底地を投資対象としたリート(不動産投資信託)なども存在することに注目、「底地投資は手間をかけずに長期で安定的な運用に非常に向いている」とプロジェクト化に踏み切った。仕入価格は、前売主の会社の都合から早期売却したいという意向があり、土地の公的価格の1つである路線価よりも約17%ディスカウントとなっているという。

路線価よりもさらに安く土地を仕入れた

今回、事業者である株式会社TRIADが所有している底地には3棟のマンションが建っている。マンションは全57室で、TRIAD社の底地の上に借地権付区分マンションが57戸あることになる。57戸それぞれから毎月の地代の支払いと、売却する際の譲渡承諾料の支払いが定められており、地代と譲渡承諾料が底地の収入源となる。

底地投資における地代収入は安定している一方、利回りは高くないことが一般的だ。同プロジェクトにおけるインカム利回りは過去実績で約8%と比較的高くなっているが、変動要因である譲渡承諾料も含んでいるため、マスターリース契約を結ぶことによりインカム収入を安定化させインカム利回りを3.5%として配当を行う。また、運用期間は1年だが、TRIAD社はこの底地をベースとし、約10年程度の事業計画を構想している。プロジェクトの運用開始とともにTRIAD社は借地権付き区分マンションの買取のための交渉を開始し、買取が進むごとに借地権は底地権と合わせて所有権となっていき、最終的に全て買取ができた場合には新たな開発用地となり、「相場から坪1400万円での売却が可能」と見込む。

また、全ての買取が難しい場合でも、買取が進む毎に最終的な開発用地となる可能性が高まることから、不動産業者などへ収益物件での売却が可能になるというのが同社の見立て。なお、2年目以降のプロジェクトに関しては、前年プロジェクトに出資している投資家の優先枠を予定している。

【関連サイト】COZUCHI
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※本記事は投資家への情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する決定は、利用者ご自身のご判断において行われますようお願い致します。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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