空き家の査定、依頼前に気を付けたい注意点は？売却のコツも

空き家を売却する際、不動産会社に価格査定を依頼することになります。できる限り物件を適正に査定してもらい、価格査定を売却活動や不動産会社選びに活かすようにするには、どのようにすればよいのでしょうか。

本記事では、空き家の価格査定を依頼する前に気を付けたい注意点と、スムーズに売却するためのコツについて解説していきます。

目次

1. 空き家査定の依頼前に気を付けたい注意点
   1-1．空き家に関する資料を準備する
   1-2．空き家の現状をチェックし、清掃や最低限の修理をおこなう
   1-3．空き家の相場を調べておき、査定価格と比較する
   1-4．空き家査定は複数の業者に依頼し、業者選びに役立てる
2. 空き家売却のコツ・注意点
   2-1．瑕疵（欠陥）をできる限り解決・改善しておく
   2-2．相場価格を把握して売却戦略を練る
   2-3．物件の種類に応じて売却に強い不動産会社を選ぶ
   2-4．買い手候補には迅速・丁寧に対応する
3. まとめ

1．空き家査定の依頼前に気を付けたい注意点

空き家の査定方法は、一戸建てであれば、土地部分については取引事例比較法や路線価を利用して査定し、建物部分を原価法によって査定するケースが大半となります。一方でマンションの場合は土地価格の案分が難しいため、取引事例比較法を利用することになります。

取引事例比較法は、査定する物件と似た条件の過去の取引事例をピックアップして、それらと比較して違いを評点化して加減算していく方法です。

これに対して、原価法は、同様の建物を現時点で建てた場合の新築価格から、経過年数やリフォーム、維持管理の状況を考慮して、現在の価格を算出する方法です。

空き家査定の依頼前には、このような査定方法を踏まえ、物件の特徴を確実に把握して適正に価格に反映してもらえるようにしたいといえます。また、空き家査定を不動産会社選びや売却戦略につなげるために注意したい点もあります。以下で詳細をみていきましょう。

1-1．空き家に関する資料を準備する

登記簿謄本や購入時の書類、修繕履歴が分かる書類など、空き家に関する資料を準備しておくようにしましょう。空き家が一戸建てである場合は、測量図や境界が確認できる資料など、土地に関する資料を用意しておくことも必要になります。

査定する空き家の情報を、できる限り詳細に伝えて査定価格に反映してもらえるようにしましょう。

1-2．空き家の現状をチェックし、清掃や最低限の修理をおこなう

査定依頼をする前に空き家の現状をチェックし、清掃や生活に必需の設備などの修理をおこなっておくと、維持管理が良好であるとされて、査定価格にプラスに働くことがあるでしょう。

清掃や修理は売却活動を進める際におこなってもよいですが、価格査定の段階でおこなっておくことで、物件の市場価格をより的確に把握することができ、売却戦略を立てやすくなるといえます。

1-3．空き家の相場を調べておき、査定価格と比較する

売却に際してのコツにつながりますが、査定価格を鵜呑みにすることなく、自分でもある程度相場価格を把握しておくことが重要です。

自分で相場価格の目安を調査しておけば、査定価格との違いを比較してその理由を探ることもでき、査定価格の根拠をより理解することにもつながります。

比較対象となる事例と比較して、売却しようとして空き家にどのような強みや弱点があるのかを知り、場合によっては、強みを生かしたり弱点を克服したりすることができれば、より高値で売却できる可能性にもつながります。

1-4．空き家査定は複数の業者に依頼し、業者選びに役立てる

空き家を査定する際は、複数の業者に依頼するようにしましょう。不動産会社によって、査定の方法が異なることも多く、査定価格が異なってくる可能性も高くなります。複数の不動産会社から、査定価格の根拠を聞くことで、売却しようとしている空き家の市場価値に対する理解が深まるでしょう。

また、査定価格をどのような根拠に基づいていくらにするか、というのは、その不動産会社に類似の物件の売却実績、ノウハウがどれぐらいあるのかをはかる基準になります。このように、空き家査定を複数の業者に依頼することで、売却依頼をどの不動産会社に依頼するか、についての判断に役立てることができます。

複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば、一度情報を登録するだけで一括査定が依頼できる不動産一括査定サイトの利用を検討してみましょう。不動産一括査定サイトは無料で利用することができ、同時に依頼ができるため効率的に複数社の不動産査定の結果を比較することができます。

ただし、不動産一括査定サイトを利用する際はどのような不動産会社が提携しているのか、という視点も重要になります。悪徳業者が登録している可能性もあるため、査定価格だけでなく査定の根拠や過去の実績も確認して比較するようにしましょう。

下記、主な不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは悪徳業者の排除を積極的に行い、全国エリアに対応している特徴があります。

主な不動産一括査定サイト

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2．空き家売却のコツ・注意点

一戸建ての売却で高く売るためのコツ・注意点について解説します。これまで説明してきた不動産会社の査定価格を適切に利用して売却戦略を練ることも重要です。

その他、売却前に土地と建物に関する問題を確認し、できる限り解決しておくようにしましょう。

また、売却活動をおこなう際には、不動産会社選びに注意することも重要になります。売却活動中は、買い手候補への対応や、室内の清掃と特に水回り設備の管理にも気を配りましょう。

2-1．瑕疵（欠陥）をできる限り解決・改善しておく

空き家を売却する際に、悪影響を及ぼす瑕疵（欠陥）をできる限り解決・改善しておくようにしましょう。

戸建てや一棟物の場合、土地の境界に関する問題、土地が接する道路が私道の場合は私道の権利問題などを解決・改善しておきたいといえます。

また、建物や設備に大きな瑕疵がある場合、売却価格を引き下げる要因になることがあります。できる限り修繕をして解決しておくようにしましょう。ただし、修繕については、大規模な修繕をおこなってもその費用を売却価格に上乗せできない可能性もあるので、慎重におこなうようにしましょう。

2-2．相場価格を把握して売却戦略を練る

売却戦略の基本は、適正な相場価格で売り出すことです。売却活動を成功させるためには、相場価格に応じて適切な売却戦略を立てることが大切です。

相場価格とかけ離れた価格では、買い手候補の間口を狭めることになってしまいます。不動産会社の査定価格を鵜呑みにするのではなく、ポータルサイトや積算法などを利用して自分で売却相場を調べましょう。

高く売るためには、後の価格交渉を考慮して相場価格よりも少し高めの価格で売り出すことも検討してみましょう。また、販売活動の途中で価格を下げる際には、平均的な販売期間を考慮して一気に価格を下げると、市場における注目度が高まる可能性があります。

2-3．物件の種類に応じて売却に強い不動産会社を選ぶ

売却の成否には、一戸建てやマンションなど、物件の種類に応じて売却に強い不動産会社に依頼することが重要になります。

その物件の種類の売却に強いかどうかは、査定価格の根拠に説得力があるか、具体的な売却方法の提案、条件の近い物件の売却実績、売却を担当する営業マンの営業力などによって判断しましょう。

特に、具体的な売却方法の提案は、売却戦略に関わる最も重要な部分になります。売出し価格や買い手候補となるターゲットへのアプローチ方法など、提案に具体性があるほどその物件の売却に強い可能性が高いといえるでしょう。

2-4．買い手候補には迅速・丁寧に対応する

買い手候補が現れたら、迅速かつ丁寧に対応することも大切です。内覧の際には、できる限り清掃や整理整頓をおこない、清潔な印象を保つようにしましょう。

照明を明るいものに変えたり、換気や消臭剤で臭いを消したりするなども、印象アップにつながりますまた、空き家の場合は、モデルルームのような演出をするホームステージングが効果的なこともあります。

買い手候補が買い付けにあたり、要望事項を出してくることがあります。土地や建物の問題解決や測量など、予想できる事項については、あらかじめ対応策を考えておくようにしましょう。値引きの要望についても、応じられる限度額を決めておき、担当者に伝えておくと交渉がスムーズに進みます。

成約のチャンスを逃さないためにも、応じられる項目と応じられない項目を明確にして、なるべく早く返事をすることも大切なポイントです。内覧があったのに買い付けに至らなかった場合は、その理由をヒアリングして、できる限り改善するように努めましょう。

まとめ

空き家査定の依頼前には、物件の特徴をできるだけ把握しておくことが大切です。良い面と悪い面の双方を価格に反映してもらえるように、事前に空き家の資料を準備するようにしましょう。

また、自分で相場の調査をおこない、不動産会社の査定価格の根拠について理解を深めておくことで、売却活動や不動産会社選びに役立てることができます。

空き家は売却期間が長期になってしまう可能性の高い不動産です。できるだけスムーズに売却するために、物件の瑕疵をできる限り解決・改善をおこない、価格設定などの売却戦略を練るようにしましょう。

また、これらの対策を行うには不動産会社のサポートも重要となってきます。売却を依頼する際には、不動産会社選びを慎重に検討するようにしましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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