千葉県で不動産投資を始めるメリット・デメリットは?人口や家賃推移を検証

東京都のベッドタウンという側面もある千葉ですが、ベイエリアにはショッピング施設やアミューズメントパークなどが並び、他府県からの観光客も多い特徴を持っています。

この千葉県ではどのような方法の不動産投資が検討できるのでしょうか。今回のコラムでは千葉県の人口や地価、家賃推移を分析し、不動産投資を始めるメリットとデメリットを紹介していきます。

目次

  1. 千葉県の不動産投資に関する基本情報
    1-1.千葉県の人口推移
    1-2.千葉県の地価推移
  2. 千葉県で不動産投資を始めるメリット
    2-1.世帯数が増えている市町村が多い
    2-2.ファミリー向け住宅で長期的な運用も検討できる
  3. 千葉県で不動産投資を始めるデメリット
    3-1.台風上陸数が多い
    3-2.居住面積が広い
  4. まとめ

1 千葉県の不動産投資に関する基本情報

不動産投資で重要な検証ポイントとなるのが、人口と地価の動向です。この項目では、千葉県の人口推移と地価推移のデータを紹介します。

1-1 千葉県の人口推移

入居者からの賃貸需要につながるのが人口総数の増減です。下記の表は、全国の都道府県で6番目に人口が多い千葉県の人口推移をまとめたものです。

集計日 人口総数
2003年10月1日 6,033,266人
2008年10月1日 6,153,658人
2013年10月1日 6,192,994人
2018年10月1日 6,268,585人
2019年10月1日 6,279,026人
2020年10月1日 6,284,480人
2021年10月1日 6,278,007人

※参照:千葉県「千葉県毎月常住人口調査」より抜粋。

首都圏では新型コロナの影響もあり、人口減少傾向が起きていますが、千葉県では2020年10月1日から2021年10月1日にかけて人口減少が見られます。さらに最新データである2022年3月1日時点の人口は6,265,781人となっており、2021年10月1日時点より12,226人の減少になっています。

1-2 千葉県の地価推移

次に不動産投資をするために必要な土地の価格推移を見ていきます。下記は、千葉県の住宅地の平均地価を表にしたものです。

集計年 住宅地の平均価格
2017年7月1日 97,600円
2018年7月1日 98,500円
2019年7月1日 100,000円
2020年7月1日 101,700円
2021年7月1日 102,400円

※出典:千葉県「地価調査・地価公示」より抜粋

2019年は前年より1,500円上昇、2020年は同1,700円上昇でしたが、2021年は同700円の上昇と値上がり率が鈍化しています。

また「令和3年地価公示に基づく地価動向について《千葉県》」によると、住宅地の上昇地点数は2019年1月1日時点で35地点だったのが、2021年1月1日時点では25地点に減少しています。一方、横ばい地点数は11地点だったのが22地点に増えており、地価上昇が鈍化傾向にあることが分かります。

2 千葉県で不動産投資を行うメリット

人口と地価の推移を検証したところで、それらを踏まえて千葉県で不動産投資を行うメリットを見ていきましょう。

2-1 世帯数が増えている市町村が多い

千葉県全体の人口は増加傾向が鈍化しつつありますが、市町村別に見てみると5年前に比べて人口や世帯数が増加しているところが多くあります。下記は、千葉県「令和2年国勢調査 結果速報(千葉県)(概要)」から抜粋した市町村別の人口増加数および増加率です。

順位 市町村 人口増加数 人口増加率
1位 流山市 25,587人 14.67%
2位 船橋市 20,082人 3.22%
3位 市川市 15,211人 3.16%
4位 松戸市 14,813人 3.06%
5位 柏市 12,598人 3.04%
6位 印西市 9,981人 10.77%
7位 習志野市 8,397人 5.00%
8位 浦安市 7,400人 4.51%
9位 八千代市 6,445人 3.34%
10位 四街道市 4,387人 4.92%

※出典:千葉県「令和2年国勢調査 結果速報(千葉県)(概要)」から抜粋

流山市や船橋市、市川市、松戸市など東京に近い都市で増加が続いているのが分かります。

一方、千葉県全体の世帯数は2020年10月1日時点で2,766,999 世帯となっており、前回調査の2,609,132世帯に比べ、157,867世帯(6.05%)増加しています。世帯数の増減を市町村別に見てみると、世帯が増えたのが41市町村(75.9%)、世帯が減少したのが13市町(24.0%)となっています。

2-2 ファミリー向け住宅で長期的な運用も検討できる

千葉県内には年少人口(15歳未満)割合の高い市があります。下記の表は、千葉県内の年少人口割合の高い市町村です。

順位 市町村 年少人口割合
1位 印西市 16.4%
2位 流山市 16.0%
3位 千葉市緑 14.0%
4位 袖ケ浦市 13.7%
5位 白井市 13.6%

※出典:千葉県「千葉県年齢別・町丁字別人口令和3年度」から抜粋

令和2年国勢調査(総務省統計局)都道府県・市区町村別の主な結果」によると、印西市の年少人口割合は、全国の市区町村別では48番目に位置しており、一都三県の中では最も高い割合です。また流山市は印西市に次いで、一都三県の中で2番目に高い割合になっています。

千葉県では都市緑化を進めており、公園などの生活環境の改善を図っています。それを如実に表しているのが都市公園等の数です。2020年度末の調査で6,234カ所となっており、2位の北海道(4,936カ所)を大きく引き離して全国1位となっています。

順位 都道府県 都市公園等箇所数
1位 千葉県 6,278カ所
2位 北海道 4,927カ所
3位 大阪府 4,728カ所
4位 兵庫県 4,475カ所
5位 埼玉県 4,442カ所
6位 東京都 3,986カ所
7位 愛知県 3,408カ所
8位 神奈川県 3,186カ所
9位 三重県 2,837カ所
10位 福岡県 2,808カ所

※出典:国土交通省「都市公園データベース」より抜粋

千葉県「みどりの現況値」による最新データでは、2021年4月20日時点で都市公園等箇所数は7,395カ所に増えていることが分かります。ファミリー層が住みやすい環境が今後も広がっていくことで、快適な住環境や賃料を抑えたい東京近郊のファミリー層を獲得できる可能性があると言えるでしょう。

3 千葉県で不動産投資を行うデメリット

一方、千葉県で不動産投資を始めるには注意しておきたいデメリットがあります。詳しく見ていきましょう。

3-1 台風上陸数が多い

下記の表は、気象庁が発表している1951年から2021年(第22号)までの台風の上陸数が多い都道府県のランキングです。千葉県は全国で8位となっており、関東以北ではより高い順位となっています。

順位 都道府県 上陸数
1位 鹿児島県 42個
2位 高知県 26個
3位 和歌山県 24個
4位 静岡県 21個
5位 宮崎県 17個
6位 鹿児島県 14個
7位 愛知県 12個
8位 千葉県 9個
9位 熊本県 8個
10位 徳島県 7個

※出典:気象庁「台風の統計資料 台風の順位」より抜粋

千葉県の多くを占める房総半島は海と河川に囲まれているほか、山間部もあり、降雨や暴風による被害を受けやすい地理的条件になっています。歴史的に見ても、1947年のカスリーン台風、1948年のアイオン台風、1971年の台風25号などで多くの被害を出しています。

それらの被害は、山間部での土砂崩れなどだけではなく、都市部では浸水の被害も報告されています。そのため、賃貸用物件には台風や大雨に対する対策が求められます。

こうした背景もあり、千葉県内では住宅の非木造化が進んでいます。千葉県の共同住宅について、構造別にまとめたのが下記の表です。

建物の構造 共同住宅総数 木造 非木造
1988年 541,500戸 138,800戸(25.6%) 402,700戸(74.4%)
1998年 819,700戸 180,700戸(22.0%) 639,100戸(78.0%)
2008年 1,022,300戸 160,300戸(15.7%) 862,000戸(84.3%)
2018年 1,179,400戸 166,000戸(14.1%) 1,013,400戸(85.9%)

※出典:総務省統計局「第11表住宅の建て方(4区分),構造(5区分)別住宅数―全国,3大都市圏,都道府県,大都市(昭和63年~平成30年)」より抜粋

共同住宅は非木造の割合が大きくなっており、1988年から2018年の30年間で10%以上も増加しています。賃貸用物件を選ぶ際には、エリアによって鉄筋コンクリート造など頑丈な構造を優先して検討されてみるのも良いでしょう。

中古の木造物件を購入検討する際は過去の修繕履歴をチェックしておきましょう。場合によっては、雨戸シャッターの設置や耐風速に優れたアンテナの設置、より手厚い損害保険への加入などの暴風雨対策が求められ、初期費用がより必要になると考えられます。

3-2 居住面積が広い

総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、千葉県の1人当たりの居住室の畳数は13.76畳となっており、一都三県の中では最も高い数値になっています。

都道府県 1人当たりの居住室の畳数
東京都 12.17畳
神奈川県 12.95畳
埼玉県 13.16畳
千葉県 13.76畳
全国平均 14.06畳

※出典:総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」より抜粋

また「千葉県の住宅2021」によると、千葉県の誘導居住面積水準以上の世帯の割合も、下記のように一都三県の中で最も高くなっています。

都道府県 誘導居住面積水準以上の世帯の割合
東京都 40.0%
神奈川県 47.8%
埼玉県 52.5%
千葉県 56.6%
全国平均 56.6%

※出典:千葉県「千葉県の住宅2021

これらの情報から、千葉県の住宅の広さは一都三県の中で最も広く、賃貸用物件を選ぶ際には広さの優先順位が高いことが推測されます。

また、家賃が値上がりしにくいのも注目ポイントです。下記の表は、2008年、2013年、2018年時点での、一都三県の「1か月当たり家賃・間代」を「土地統計調査」から抜粋したものです。

都道府県 2008年 2013年(増減率) 2018年(増減率)
全国 53,565円 54,052円(100.9%) 55,695円(103.0%)
神奈川県 68,009円 67,907円(99.8%) 68,100円(100.2%)
埼玉県 59,187円 58,675円(99.1%) 59,358円(101.1%)
千葉県 57,883円 56,855円(98.2%) 57,421円(101.0%)
東京都 76,648円 77,174円(100.7%) 81,001円(105.0%)

※出典:総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」より抜粋

2018年の千葉県の家賃は、2013年に比べると値上がりしていますが、2008年に比べると値下がりしています。これは一都三県の中では千葉県だけです。

そのため千葉県は、家賃の値下がり幅が大きく、値上がりする際も値上がり率は大きくないことが分かります。長期間に渡って不動産投資を行うと考えると、ネックの一つとなります。

まとめ

人口は減少傾向にある千葉県ですが、世帯数が増加していることで賃貸需要は今後も増加する可能性があります。

特に流山市や印西市、さらに袖ヶ浦市など子育て世代からの評価が高い自治体が点在しています。子育て世帯は、単身世帯に比べて移動が少ないことが想定され、入居期間が長期におよぶ特徴があります。

ただし、家賃上昇が鈍いなどの傾向があるため、地域ごとの特徴を細かく確認することが大切です。エリアの不動産事情に詳しい不動産投資会社のサポートを受けることも選択肢の一つとして、複数の不動産会社を比較検討されてみると良いでしょう。

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倉岡 明広

倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。