東京でアパート経営を始めるメリット・デメリットは？人口・地価推移のデータも検証

東京は人口や経済規模が日本一の都市であり、人口減少が続く日本においても、若年層の流入が期待できるエリアとなっています。このような特徴はアパート経営をするうえではリスクを抑えた運営がしやすいというメリットの反面、物件価格が高く高額な初期投資が必要になるなどの注意点も存在します。

今回は東京でアパート経営を始めるうえでのメリット・デメリットを、実際のデータも参照しながらまとめました。また後半では、東京での投資用アパート販売を手掛けるシノケンプロデュースやアイケンジャパンの特徴についても紹介します。

目次

1. 東京でアパート経営を行うメリット
   1-1．他のエリアと比べて物件価格の上昇幅が大きい
   1-2．他地域より人口増加が続き、減少に転じるまで時間がある
   1-3．若年層・単独世帯の流入が当面見込める
   1-4．外国人による居住需要も捉えられる
   1-5．交通網が発達している
2. 東京でアパート経営を始めるデメリット
   2-1．不動産価格が高く初期費用が高額
   2-2．他のエリアと比較して利回りが低い
   2-3．競合物件が多く高品質な物件が求められる可能性
   2-4．すでに建物が密集していて新築用の土地取得が難しい場合も
3. 東京でのアパート販売で実績のある不動産会社
   3-1．シノケンプロデュース
   3-2．アイケンジャパン
4. まとめ

1　東京でアパート経営を行うメリット

東京でのアパート経営を行う利点は大きく分けて次の5点となります。

• 他のエリアと比べて物件価格の上昇幅が大きい
• 他地域より人口増加が続き、減少に転じるまで時間がある
• 若年層・単独世帯の流入が当面見込める
• 外国人による居住需要も捉えられる
• 交通網が発達している

1-1　他のエリアと比べて物件価格の上昇幅が大きい

過去の傾向に基づくと、東京は不動産価格が相対的に下がりにくいと予想されます。たとえば、地域別の不動産価格指数は次の通りです。

不動産価格指数（住宅総合）の推移

2009年12月末の数値を100として指数化
出所：国土交通省「不動産価格指数｜不動産価格指数（住宅総合）」

上記のグラフで挙げたどのエリアでも、不動産価格は上昇傾向にあります。しかし、他のエリアと比べて南関東圏（首都圏）の不動産価格の上昇幅が最も大きく、全国平均を大きく上回っています。

また、具体的なアパートの取引価格の推移を見てみましょう。不動産情報ライブラリで、東京都世田谷区の2013年以降の四半期ごとのアパートの取引価格平均の推移をみると、次のとおりです。

中古アパート等の平均取引価格の推移（東京都世田谷区の例）

出所：国土交通省「不動産価格情報ライブラリ」

東京はこの後紹介するように、人口増加や若年層の流入がアパートの居住需要の下支え要因となると期待されます。また、投資需要が旺盛で、不動産の売買が活発であることも一因と考えられます。

以上はあくまで過去のデータであるため、将来の不動産価格の上昇が保証されているわけではない点に注意が必要ですが、過去の価格推移という一面では東京はアパート投資しやすい地域の一つといえます。

1-2　他地域より人口増加が続き、減少に転じるまで時間がある

2024年時点で日本一の人口を有する東京（都道府県で見たときに）は、今後も相対的に人口の増加が続き、さらに減少し始める時期も遅いと予想されています。

日本全体で見れば、少子高齢化の影響ですでに2008年から人口減少は始まっています。（参考：総務省統計局「人口推計（2022年（令和4年）10月1日現在）‐全国：年齢（各歳）、男女別人口 ・ 都道府県：年齢（5歳階級）、男女別人口‐」）

一方で東京都は、2024年時点でまだ上昇基調を維持している状況です。

東京都の人口推移

出所：東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口：毎年」
1985年～2024年

人口規模はその都市の発展や賃貸需要、地価などに影響を与えると考えられます。基本的には人口推移が堅調な方が、不動産経営にとっては追い風と言えるでしょう。東京は、相対的に堅実なアパート経営がしやすい地域といえます。

1-3　若年層・単独世帯の流入が当面見込める

東京は、若年層の単身世帯の流入が見込める点も特徴の一つです。投資用アパートには、大きく分けてファミリー向けと単身者向けの区画があります。東京は、経済規模の大きさや就学・就労機会が豊富であることを背景に、若年層・単身者の需要が見込まれます。

少子化で出生数が減少しても、他地域からの流入が続ければ人口が維持され、さらに賃貸需要も相対的に獲得しやすくなります。そのため、東京は相対的にアパート経営がしやすい地域の一つと考えられるでしょう。

1-4　外国人による居住需要も捉えられる

東京は外国人の居住数が日本で一番多い都道府県です（2024年時点で64.7万人。出所：東京都「住民基本台帳による東京都の世帯と人口：毎年」）。日本一の経済規模を抱える地域であるため、すでに多くの外資系企業の日本法人が立地し、今後もそのトレンドは変わらないと期待されます。

そのため、外国人の居住需要も獲得しやすいのが特徴です。日本人が減少したとしても、外国人の流入が続ければ賃貸需要が維持されると期待されます。ただし、こうした需要を獲得するためには、外国人が居住しやすい、契約しやすいよう審査や物件自体、契約書及び説明事項などさまざまな点を工夫することが大切です。

1-5　交通網が発達している

交通網が発達している点も、東京でのアパート経営がしやすい要因のひとつといえます。東京都内は鉄道を中心に公共交通機関が高度に発達してて、市街地まで容易に移動しやすいのが特徴です。

23区内はもとより、それ以外の地区も多くの部分は地方より利便性が高いといえます。アパートの入居者を募るうえで、最寄り駅からの距離や駅の利便性は重要な要素のひとつです。地方と比べると多くの駅が中心地に出やすく、利便性の高い賃貸物件も豊富です。

2　東京でアパート経営を始めるデメリット

東京でアパート経営を始めるデメリットは、次のとおりです。

• 不動産価格が高く初期費用が高額
• 他のエリアと比較して利回りが低い
• 競合物件が多く高品質な物件が求められる可能性
• すでに建物が密集していて新築用の土地取得が難しい場合も

2-1　不動産価格が高く初期費用が高額

東京は地価が高い分、アパートの取得費用も高額です。取得費用が高額になると、ローンの頭金や諸費用などの自己資金も、より多くの資金が必要となってきます。

ローンの借入額も高額になるため、年収や属性、既存の借入などの要因で取得できないという可能性も高くなるでしょう。無理に低価格で物件を取得しようとすれば、利便性や建物の品質が低いなど、競争力に難のある物件を取得せざるをえない可能性もあります。

2-2　他のエリアと比較して利回りが低い

東京のアパート経営は、相対的に利回りが下がる可能性があります。前述した通り、東京は不動産価格が高額であるためです。

東京のアパートの賃料は地方より高くなりますが、物件価格差を完全に埋めるには至らず、結果的に利回りが低い傾向にあります。実際に利回りのデータを見てみると、以下のように他の地域より低水準となります。

2024年2月時点の一棟アパートの地域別平均利回り

出所：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 「収益物件 市場動向マンスリーレポート2024年2月期」

不動産投資においては、基本的に利回りとリスクが比例する傾向にあります。東京の物件の利回りが低いのは、リスクを抑えた経営がしやすいことの裏返しともいえるでしょう。そのため、利回りが低いことは全ての経営者にとってデメリットとはいえませんが、特に高収益を追求して経営をしようと考える人にとっては、留意すべき材料といえるでしょう。

2-3　競合物件が多く高品質な物件が求められる可能性

東京は人口が多い分、既存のアパート物件も多数存在します。アパート経営がしやすいと期待される好立地の地域は、それだけ競合が多い可能性が高いでしょう。競争力を高めるために、高品質な設備を取りそろえたり、こまめに修繕して建物の居住環境や内装・外観を維持する必要があります。

競合物件に劣後しないよう、綿密な周辺の物件調査や、こまめな修繕による設備のアップデートが一層重要になります。結果として経営している間のランニングコストが高額化する可能性もあるでしょう。

2-4　すでに建物が密集していて新築用の土地取得が難しい場合も

東京都内は相応に郊外まで出ないと、空き地が少なく用地取得が難しい可能性があります。利便性の高い駅の多くはすでに市街地化が進んでいて、駅周辺に空き地を見つけるのが困難な場合が多いです。

その分既存物件も豊富なので、中古アパートであれば必ずしも見つけるのが難しいわけではないですが、新築については自分の思い通りの立地でアパート経営をするのが難しい場合もあるでしょう。その点では、都内の新築アパートの土地取得・開発において豊富な実績がある不動産会社に相談するのも一つの対策です。

3　東京でのアパート販売で実績のある不動産会社

シノケンプロデュース、アイケンジャパンはどちらも全国で豊富な投資用アパート販売実績のある企業です。どちらも元々は福岡の企業ですが、東京でも充分な実績があり、好立地な土地取得・高品質な物件開発に力を入れているため、東京でも競争力のあるアパート経営が可能です。

3-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、土地の選定から企画、設計、施工、引き渡し後の賃貸管理まで一貫したサービスを提供するアパート建築会社です。一般投資家向け賃貸住宅経営のパイオニアとしても知られており、アパート供給棟数は自社施工で7,000棟を超えています。「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」（全国賃貸住宅新聞）の「年間アパート開発棟数部門」では、9年連続No.1の実績があります。

グループ会社のシノケンファシリティーズの管理戸数は47,000戸以上（2023年12月末時点）、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)となっています。このような入居率の高さは、5,000店舗以上（2024年5月時点）の仲介業者と提携し、良好な関係を築いていることも要因の一つです。

優良物件を自社保有して開発する方針

シノケンプロデュースは、優良な土地を自社で買付けてアパート開発を行うのが基本的なビジネスモデルです。東京でも多くの地元不動産会社と連携していて、豊富な情報が集まってきます。

個人が東京で新築アパート用の用地を取得するとなると、優良な土地を有利な価格で取得するのが困難な場合も珍しくありません。東京の好立地は需要も高く、市場に出回ればすぐに売れてしまう、価格が高騰するなどのリスクが大きいといえます。

シノケンでは情報網を活用して、選定した土地を自社で購入します。そして、土地の特徴に合わせてプランニングを行い、デザイナーズアパートを建築しているという点が特徴的です。選定された土地は、徹底した情報収集・市場調査によって得た豊富な土地情報により選ばれているため、不良在庫が1件も発生していないという実績があります。

資産性の高い「ハーモニーテラス」を管理まで一貫対応

シノケンの基幹モデルである「ハーモニーテラス」では、ヨーロッパの高級列車の客室をイメージしたワンランク上の居住性を目指しています。「ハーモニー」という単語は「デザインと機能性」を両立するというコンセプトから名づけられています。主力商品の「New Srandard」がグッドデザイン賞を受賞した実績もあるなど、実績のあるデザイナーズアパートです。

機能面ではスマホやICカードが鍵になるスマートロック、エアコン、TV、照明、空気清浄機、お掃除ロボ、電動カーテンなどさまざまな家具がスマートフォンで一元管理できるIoT化を進めています。高機能な物件で、東京都内でも競争力を維持できるでしょう。

3-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をモットーに「グランティック」「レガリスト」などのアパートブランドを全国で展開する不動産会社です。2023年12月末時点で、アパート開発棟数1257棟の実績があります。

賃貸管理の実績として9,136戸（2023年12月時点）の管理を行っており、入居率99.3％（2023年年間実績）となっています。オーナーの負担が大きく、効果が一時的なフリーレントや家賃の値下げを行わずに高い入居率を維持しているのも特徴です。

2017年3月以降に完成したすべての物件で劣化対策等級が最高レベルの等級3の評価を第三者機関より獲得しています。2世代から3世代にわたって引き継ぐことが可能です。

好立地の土地取得・高品質な物件開発にこだわり

アイケンジャパンは、主要駅の徒歩圏内での土地取得を徹底しています。新たに取得する土地は、原則として駅から徒歩15分以内の利便性の高い場所から候補を洗い出します。さらにその中から資産価値の維持が期待でき、入居者を獲得しやすい土地を厳選して入手する仕組みです。

また、アイケンジャパンでは取得した土地に合わせて柔軟に物件開発を行います。設計の自由度が高いため、土地の特性に合わせながら、低コストで高品質なアパートの建設が可能です。アイケンジャパンでは防音性や遮音性、セキュリティ性のそれぞれに配慮した高品質なアパートの販売を重視しています。

デザイン性にも細部までこだわって「シンプルかつ高級感」があるデザインで「住み心地のよいアパート」を追求しています。アイケンジャパンに相談すれば、東京においても競争力のある物件を手に入れられるでしょう。

多くの金融機関と強固なリレーションを持つ

アイケンジャパンは、高品質な物件の販売と高稼働率を実現してきた実績があるため、多数の金融機関と強固なリレーションを築いています。

アイケンジャパンもまた、アパート経営初心者が利用しやすいアパート会社のひとつといえるでしょう。金融機関探しや融資交渉なども、提携している金融機関を活用すれば手間なく進められることが期待できます。特に福岡でアパート経営を手がけるときには、複数の金融機関と融資に関する相談が可能です。

4　まとめ

日本一の人口密集地である東京は、現在だけでなく将来にわたって旺盛な賃貸需要が期待できる地域です。既に交通網が発達していて、利便性の良い地域が多いのも、アパート経営においては追い風要因となるでしょう。一方で、物件価格が高い、利回りが出にくい、物件間の競合が激しいといった留意点もあります。

東京で堅実なアパート経営を進めたいなら、今回紹介したシノケンプロデュースやアイケンジャパンに相談するのもひとつの考え方です。いずれも実績のあるアパート会社なので、自社ルートで優良な土地を仕入れて高品質なアパートを販売しています。物件管理まで一任できるため、長期的なアパート経営を検討されている方は参考にされてみるのも良いでしょう。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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