マンション投資でサブリース契約をするメリット・デメリットは？会社選びのポイントも

マンション投資をする上で覚えておきたい知識の一つがサブリース契約です。サブリース契約は物件の不動産管理の一つの方法で、大きなメリットは空室リスクが低減できることです。

一方、通常の管理委託よりも収益性が低下したり、数年ごとに賃料の見直しが行われるため空室リスクをゼロにはできないことなど、デメリットもあります。

そこで今回のコラムでは、サブリース契約のメリットとデメリット、そして会社選びのポイントについて解説していきます。

目次

1. サブリース契約の仕組み
2. マンション投資でサブリース契約をするメリット
   2-1．空室リスクを回避して収益を一定にできる
   2-2．管理業務はすべて任せられる
   2-3．広告料や原状回復費の負担が軽減される
   2-4．確定申告の手間が省かれ、本業への影響が少ない
3. マンション投資でサブリース契約をするデメリット
   3-1．収益性が下がる
   3-2．契約の見直しがある
   3-3．入居者を選べない
   3-4．サブリース契約ならではのリスクがある
4. マンション投資でサブリース会社を選ぶ際のポイント
5. まとめ

1　サブリース契約の仕組み

マンション投資で所有する物件を管理するには、主に「自己管理」「管理委託」「サブリース」という3つの仕組みがあります。それぞれの違いは下記になります。

• 自己管理：物件オーナーがすべての管理業務を行う
• 管理委託：物件オーナーに委託された管理業者が管理業務を行う
• サブリース：サブリース会社が物件オーナーから物件を借り上げて、運営を行う

サブリースはサブリース会社がオーナーから物件を借り上げることがポイントです。厳密に言うと、物件オーナーとサブリース会社との間の契約はマスターリース契約、サブリース会社と入居者との間の契約をサブリース契約と言います。この仕組みをまとめてサブリース契約と呼ぶことが通例になっています。

サブリースの仕組みは、サブリース会社が賃料を毎月オーナーに支払い、借り上げた物件で賃貸経営を行います。マスターリース契約があるため、物件に入居者がいなくてもオーナーはサブリース会社からの賃料を得ることができるのです。

また、サブリース契約は物件オーナーが実際の管理業務に関わらないことも特徴です。

2　マンション投資でサブリース契約をするメリット

この項目では、マンション投資を行う際にサブリース契約を選ぶ場合の代表的なメリットを解説していきます。

2-1　空室リスクを回避して収益を一定にできる

通常のマンション投資では、物件に入居者がいない場合は家賃収入を得ることはできません。

しかし、サブリース契約では、入居者の有無に関わらず毎月賃料が物件オーナーに支払われます。つまり、一定程度の空室リスクを回避することができ、毎月決まった収入を得ることができるのです（後述する免責期間が設定されるケースでは、賃料が発生しない期間もあります）。

また、入居者が家賃を払えない滞納のリスクもあります。サブリース契約では、こうした状況でも賃料が振り込まれるという点もメリットです。

2-2　管理業務はすべて任せられる

サブリース契約は、入居者と直接の賃貸契約を締結せず、入居者はサブリース会社と契約を行います。そのため、実際のマンションの賃貸管理業務はすべてサブリース会社が行うことになります。

マンション投資では、賃貸物件を運営するために下記のような管理業務を行うことになります。

• 入居者募集業務：入居者募集、入居者の選定、賃貸借契約の締結、市場調査
• 家賃回収業務：家賃回収、滞納時の催促
• 契約業務：契約更新および退去手続き、敷金の精算、室内クリーニングおよび原状回復工事
• 物件管理業務：法定点検、設備の修理・修繕、清掃およびメンテナンス
• トラブル対応業務：苦情やトラブルへの対応、設備や機器の故障などへの対応

自己管理であればこれらの業務はすべてオーナーが行います。また管理委託では管理業者に任せられますが、入居者募集の内容を判断したりなどオーナーが業務に携わるシーンは少なくありません。

一方、サブリース契約では、原状回復工事などの費用負担にかかわる相談がある以外は、管理業務にほとんど関与しません。管理業務の煩わしさを感じることない、という点もサブリース契約のメリットとなります。

2-3　広告料や原状回復費の負担が軽減される

通常のマンション投資では、物件が空室になると物件情報を不動産ポータルサイトや雑誌、新聞などに掲載して、新しい入居者を募集します。この際の費用は広告費として、入居者が決まると後日管理業者から請求されることになります。

マンション投資を行うオーナーにしてみると、物件が空室になる度に入居者募集にかかわるこのような経費がかかるため、経営が圧迫されることになります。

しかし、サブリース契約では、入居者募集を含めた管理業務はサブリース会社が行います。そのため、退去ごとにかかる経費を抑えることができるのです。

契約内容によっては、退去後の修繕工事や設備のメンテナンス・補修工事といった原状回復工事が含まれているケースもあります。一部負担ということになることもありますが、管理委託に比べると原状回復工事の費用が軽減されることになります。

2-4　確定申告の手間が省かれ、本業への影響が少ない

マンション投資を始めると、毎年1年間の収支を計算して確定申告を行う必要があります。通常のマンション投資であれば、空室になったり、経費がかかったりなどで、月によって収支の状況が異なり、記帳や確定申告業務をするにはある程度の知識と経験が必要になります。

サブリース契約の場合は毎月の収入は一定となり、経費も含まれていることが多いため、記帳が簡単になります。記帳や確定申告業務に時間と労力がかからないため、本業への影響が少ないということになります。

3　マンション投資でサブリース契約をするデメリット

サブリース契約をするメリットを把握できたところで、反対にデメリットについても確認しておきましょう。

3-1　収益性が下がる

サブリース会社はオーナーから借り上げた物件を、入居者に転貸して賃料を得ています。

サブリース会社の収益はオーナーへの賃料の支払いと、入居者からの家賃収入の差分になる仕組みになります。そのため、オーナーの手元に入るのは入居者が支払った賃料の全額ではなく、いくらか減額されるということになります。

この割合はおおよそ家賃の80〜90％になるのが相場です。つまり物件を貸して相場通りの家賃を得られる自己管理や管理委託と比べて、サブリース契約ではオーナーの収益性が下がってしまうというデメリットがあるのです。

3-2　契約の見直しがある

一定の収入が見込みやすいサブリース契約ですが、同じ収入がずっと続かないことはデメリットの一つです。その理由は、契約期間が決まっており、その都度、契約内容の見直しが行われるからです。通常は2〜3年、長くても5〜7年程度となります。

契約内容の見直しを行う際、設定賃料が下落することがあります。また入居者を確保するのが難しい物件では、サブリース会社から再契約を断られることもあります。その場合、新しいサブリース会社を見つけるか、管理委託や自己管理などの直接管理に切り替える必要があります。これもデメリットと言えます。

3-3　入居者を選べない

サブリース契約では、入居者募集を含めて管理業務のすべてをサブリース会社に任せることになります。ここでデメリットになるのが、入居者選びにもオーナーの意向が反映されないことです。

管理委託であれば、仲介業者が入居希望者を探し、オーナーが最終的な入居の可否を行います。一方、サブリース契約ではオーナーの意向に添わない入居者になる可能性があるのです。

この場合、例えば高齢の入居者が物件内で死亡した、入居者の属性が低く近隣の住民とトラブルを起こしてしまった、といった事態が起きることも考えられます。事故物件になってしまった場合などは特に、その後の物件運営に影響が出る可能性があります。

3-4　サブリース契約ならではのリスクがある

通常の自己管理や管理委託とは違い、サブリース契約をする場合には下記のような特有のリスクがいくつかあります。

• サブリース会社が倒産するリスク
• 契約が途中で打ち切られるリスク
• 契約期間内に家賃が減額されるリスク、など

このようにサブリース会社の意向や状況で、賃貸経営が左右されることがあるのもサブリース契約のデメリットと言えます。

特に注意したいのは倒産するリスクです。管理委託が中心の管理会社であれば費用の持ち出しはほとんどありませんが、サブリース契約の場合は賃料を保証するため、管理物件で空室が増えるとサブリース会社の経営が圧迫されます。

通常の管理会社よりも倒産リスクは高いと考えられ、サブリース会社を選ぶ際には管理物件の入居率などを確認しましょう。

4　マンション投資でサブリース会社を選ぶ際のポイント

サブリース契約をするメリットとデメリットを把握したところで、サブリース会社を選ぶ際のポイントを紹介していきます。通常は下記の点を中心に、サブリース会社を比較していきます。

• 管理戸数と入居率
• 社歴
• 会社の規模
• 担当者の雰囲気や能力
• 契約内容
• 管理の体制やクオリティ、など

サブリース契約の内容については各社で異なるため、下記を参考に詳細を確認して判断するようにしましょう。

保証賃料

サブリース契約をすることで得られる収入は、この保証賃料です。目安としては家賃収入の80〜90％の家賃保証率が設定されます。サブリース契約をする前にこの家賃保証率に加えて、適正な収入が得られるか確認するために物件周辺の賃料相場を把握するようにしましょう。

空室にならないように、サブリース会社が設定家賃を引き下げて募集することもあります。この場合、オーナーの収入も相場に比べて低くなる可能性があります。

契約期間

サブリースの契約期間は保証賃料の見直しに関わるため、契約前に確認することが大切です。契約期間が終了すると賃料の見直しが行われることも多いため、契約期間は長い方が同じ賃料を得られるということになります。そのため、できるだけ長い契約期間を提示してくれるサブリース会社を選ぶようにしましょう。

免責期間の有無

サブリース契約における免責期間とは、空室になった際の賃料の支払いを行わない期間のことです。空室期間が長くなるとサブリース会社の収入が途絶えるため、免責期間を設けることで支払いを行わないような契約になっています。

この免責期間は退去後の1〜3カ月というような期間が設定されますが、この免責期間によってオーナーの収入も左右されます。サブリース会社を比較するときは確認しましょう。

修繕費用の負担の有無

物件に修繕が必要になった場合、その費用をどちらが払うのかあらかじめ定めることになります。基本的には簡易な修繕費用はサブリース会社が、経年劣化による修繕費用はオーナーの支払いとなりますが、どのようなケースで修繕費用が必要になるのか、事前に確認しましょう。

サブリース契約では度々トラブルが発生していた経緯もあり、2020年12月15日より、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の一部、いわゆるサブリース新法が施行されています。

サブリース新法では、誇大広告の禁止や不当な勧誘の禁止など、新たな条項が追加されており、勧誘業者は規制対象となっています。契約先の会社が国土交通省のガイドラインに則っているか、確認してみることも大切です。サブリース新法については下記の記事でも詳しく解説しています。

【関連記事】サブリース新法と従来のサブリース契約との違いは？注意点や今後の影響も

まとめ

マンション投資におけるサブリース契約のメリットとデメリットを中心に解説しました。

サブリース契約は一定の収入が見込みやすいなどのメリットがある一方で、気をつけたいデメリットやリスクもあります。サブリース会社の説明を鵜呑みにせず、複数社の契約内容を比較するなど、慎重に検討してみましょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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