不動産投資の区分所有と一棟投資の違いは？メリット・デメリットを比較して解説

不動産投資を始めるとき、物件を区分所有するか、一棟購入するかで悩む人は少なくありません。

しかし、どちらが投資に適しているというものではなく双方にメリット・デメリットがあります。自分の投資スタンスや資金状況などを踏まえて適した投資スタイルを選択することが大切です。

今回は区分所有・一棟投資のメリット・デメリットや、それぞれに適した投資家のタイプを紹介していきます。

目次

1. 不動産投資の区分所有と一棟投資とは？
   1-1．区分所有の基本的な特徴
   1-2．一棟投資の基本的な特徴
2. 区分所有の不動産投資のメリット・デメリット
   2-1．区分所有のメリット
   2-2．区分所有のデメリット
3. 一棟アパート・マンションの不動産投資のメリット・デメリット
   3-1．一棟投資のメリット
   3-3．一棟投資のデメリット
4. 区分所有と一棟投資それぞれにおすすめな人
   4-1．区分所有で不動産投資を始めるのに適した人
   4-2．一棟アパート・マンションで不動産投資を始めるのに適した人
5. まとめ

1　不動産投資の区分所有と一棟投資とは？

個人投資家が自ら物件を所有して不動産投資をおこなうケースでは、マンションやアパートなどの賃貸住宅を保有し、入居者から賃料収入を得るスキームが主流です。

不動産投資全体で見渡せば、商業用不動産や宿泊施設、物流施設やリゾート地など他にもさまざまな投資手法があります。しかし、専門性の高さや初期費用の高さゆえに、これらの投資手法は個人投資家にはハードルが高く、主には専門性を持つ法人が行っています。

このような背景から、本記事では個人投資家も多い賃貸住宅への投資に焦点を絞って紹介していきます。

賃貸住宅の分類方法の一つとして、今回紹介する区分所有・一棟投資があります。区分所有とは、一つの大きな集合住宅（主にマンション）のうち、一区画分を所有することです。その区画に入居者がいれば、区画分のみの賃料収入を得られます。

対して一棟投資とは建物一棟（全区画）を所有することです。集合住宅であれば建物のなかには複数の区画があり、各部屋の入居者から賃料を得ます。

それぞれの特徴を簡単に比較すると次の通りです。

区分所有・一棟投資の特徴の比較

*上記はあくまで傾向であり、全ての物件に当てはまる特徴ではありません。

ここからはそれぞれの物件タイプの特性について詳しくみていきましょう。

1-1　区分所有の基本的な特徴

区分所有はマンションの一室の所有権を持ち、そこから賃料収入を得る方法です。中古の場合は家族向けの区画の区分所有もありますが、新築や築浅では比較的規模の大きなマンションで、独身者向けのワンルーム賃貸のスキームが多くなっています。

ワンルームの賃貸需要が多い地域ということで、東京都心部や大都市圏の中心地に近く、かつ利便性も高い地域の物件が中心となります。

物件の一部分を所有するだけなので、都心部など地価の高い地域でも一区画あたりの価格は相対的に低い傾向にあり、都心部でも3,000万円以下で新築物件が狙えますし、中古だったり、大阪・名古屋まで検討範囲を広げたりすれば1,000万円台の物件も珍しくありません。

1-2　一棟投資の基本的な特徴

一棟投資はその名の通り、建物を丸ごと所有して運営をする方法です。多くの場合、建物と土地の両方を購入することになりますが、都心部など高地価な地域では土地は賃貸（借地）になるケースもあります。

都心部のマンションのような大規模物件を一棟買いするのは資金調達の面で困難となるので、個人投資家の一棟投資はアパートでおこなうケースが多いと言えるでしょう。

駅近で駅からは大都市の都心部にアクセスできるなど、利便性の高さは重要ですが、マンションよりは東京、大阪・名古屋の郊外、もしくは他の政令指定都市クラスでも新築供給が継続的におこなわれるなど、立地面での選択肢は区分投資よりも多い傾向にあります。

一棟を丸ごと購入するので、低層アパートでも区分所有よりは高額になる傾向にあります。6室程度以上で一定の収益性が見込める規模の物件となると、地方でも新築なら1億円弱、中古でも5,000万円程度の物件規模となります。都内では1億円～数億円規模の物件も珍しくありません。

ここからは区分所有、一棟投資それぞれのメリット、デメリットをみていきましょう。

2　区分所有の不動産投資のメリット・デメリット

区分所有は価格が低く抑えられるため、自己資金が少ない人でも始めやすい傾向にあり、中所得帯のサラリーマンでもチャレンジしやすいメリットがあります。一方で、収益性が低く、所有戸数が少ないと空室リスクが高いというデメリットがあります。

2-1　区分所有のメリット

区分所有のメリットは次の4点です。

• 少ない自己資金で始められる
• ランニングコストも少なく済む
• 長期の空室は発生しにくい
• 価格下落リスクが低く、売りやすい

区分所有のマンションは都心の新築でも2千万～3千万円程度から物件がみつけられます。価格の低さに加えて、長期の空室が発生しにくい「リスクの低い物件」とみられることから、金融機関の融資が下りやすく、初期費用10万円程度のフルローンで始める人も少なくありません。

また、建物のなかの一区画を管理するだけなので管理費用も低く済みます。共用部や外壁など建物の修繕費用も所有者で分け合うケースが多く、実負担は一部分となるため、始めた後のランニングコストも抑えられる傾向にあります。

さらに、ワンルームである以上転勤や学生の卒業などで定期的に空室は発生しますが、都心部の好立地物件であれば、相対的に空室が埋まりやすいといえます。

人口過密地帯で地価が高い地域の物件が多く、売却時の買い手需要も強い傾向にあることもメリットです。物件価格が低いことで潜在的な買い手が多いことも、区分マンションの価格下落リスクを抑え、売りやすさの一因となっています。

2-2　区分所有のデメリット

続いてデメリットは次の通りです。

• 収益性が低く赤字運営になりやすい
• 投資総額に対する空室リスクは高い

ワンルームの場合は都心部の高賃料の物件でも月10万円前後の賃料収入が相場になります。ここから管理費、ローン支払いを除くとほぼキャッシュフローがゼロ、もしくはマイナスになるスキームとなっているケースが多いと言えるでしょう。

なお、月々のキャッシュフローがマイナスでも家賃収入によるローン返済が行えていれば、バランスシート上の純資産が積み上がり、売却やローン返済後の賃貸運用によって収益を得ることができます。

ただし、物件価格の下落率がローンの返済スピードよりも早い物件の場合、純資産が積み上がらず、トータルの収支がマイナスとなっているケースがあります。

キャッシュフローがマイナスになりやすいマンション投資では、家賃収入と売却益のトータルで収益性を判断することが大切なポイントと言え、将来の空室リスクや不動産価格の変動リスクについて注意を払う必要があります。

また、立地としての空室リスクは低いものの、一区画しかないので、空室が発生すると、次の入居者が来るまでその物件からは賃料収入がゼロになってしまいます。ローン支払いはその間も続くため、一気に赤字幅が大きくなるリスクがあるのです。

3　一棟アパート・マンションの不動産投資のメリット・デメリット

一棟投資は複数区画分の賃料収入が得られるため、月々の賃料収入が大きくなる傾向にあります。また、空室が発生しても、他の区画に入居者がいれば、賃料収入が完全に途切れることはないため、リスク分散効果もあります。

一方で、物件価格が高く、自己資金をある程度求められるケースが少なくありません。

3-1　一棟投資のメリット

一棟投資のメリットは、主に次の4点です。

• 賃料収入の規模が大きくキャッシュフローを得やすい
• 空室の面ではリスク分散が効く
• 修繕やリフォームの自由度が高い

地方の政令指定都市クラスの場合は、駅近でもワンルームの賃料は5万円台にとどまる場合もありますが、例えば6室の一棟アパートだと月々30万円の賃料収入となります。

投資規模が大きく高利回りの狙いやすい一棟投資では、区分投資より月々の賃料収入の規模は大きくなる傾向にあるのです。月々のローン支払いも相応に高額にはなるものの、健全な投資ができているうちは、ある程度キャッシュフローをプラスで維持できるケースも多いでしょう。

また、複数区画から賃料収入を得るため、仮に一部が空室となったとしても、他の区画が埋まっていれば収入がゼロになることはありません。空室リスクの面でリスク分散が図られているという特徴があります。

建物及び土地（土地も所有している場合）全てが自分のものなので、リフォームや修繕を全て自分で差配できます。少し築年数が経っても、うまくリフォームすることで、継続的に入居者を獲得し、また物件価値を維持するなどの工夫の余地もあります。

3-2　一棟投資のデメリット

一棟投資のデメリットは、主に次の3点です。

• 物件価格が高く、フルローンは困難
• 修繕など長期でみたときのランニングコストが高い
• 流動性が高く、物件価格下落のリスクも相対的に高い

物件価格が相対的に高く、個人がフルローンを負うにはリスクが高いため、金融機関は一定程度の頭金を求める傾向にあります。諸費用なども加味すると物件価格の2割前後、すなわち1〜2千万円程度は自己資金が必要であると見ておいた方がよいでしょう。

また、物件数が増え、共用部分などの管理も必要になるなど、管理会社の手間がかかるため、月々の管理費用は高くなります。また修繕においても物件全体を手掛けることから高額になり、ランニングコストは区分投資よりも高い傾向にあります。

さらに、投資規模の大きさや資金調達のハードルが高いことから、一棟物件の投資を検討する投資家は区分マンションと比較して少ないため、物件の買い手がつきにくく、売却には苦労することも少なくありません。

アパート投資を検討する場合は、区分マンションより人口密度の低い郊外に立地する物件が多いため、物件価格の下落リスクも相対的には高いといえます。

4　区分所有と一棟投資それぞれに適した人

区分所有と一棟投資それぞれの特徴やメリット・デメリットをふまえて、それぞれの投資に適した特徴についてまとめました。自分がどちらのタイプの物件を買うべきか検討するうえでの参考にしてください。

4-1　区分所有で不動産投資を始めるのに適した人

次のような特徴の人は、区分所有での投資が適している可能性が高いと言えます。

• 初期費用を抑えたい
• 高額な負債を抱えるのが不安である
• 物件管理のコストや手間を負いたくない

初期費用をできるだけ抑えたい場合には、区分所有が適しています。物件や投資家の属性によりますが、区分所有であれば10万円前後から投資にチャレンジする余地があり、初期費用を大きく抑えることが可能です。

また、一棟買いでは相応の頭金を用意しない限り、数千万円、時には1億円近い不動産投資ローンを抱えることになります。不動産投資が順調であるうちは賃料収入からローンが支払われるので問題ありませんが、賃料収入が滞るとローン返済が家計を圧迫するリスクもあります。

区分所有では物件価格が相対的に安く、借入金も少額で済みます。小規模で投資を始めて行きたい方にも、区分所有が適していると言えるでしょう。

最後に、本業が忙しいので物件管理に手間をかけたくない、投資期間中のランニングコストを抑えたいという人も、区分所有による不動産投資が有効です。建物全体の管理については管理組合と建物管理会社で行ってくれるため、管理にかかる手間やコストを小さくできます。

【関連記事】マンション投資で必要な頭金は？フルローンを受ける方法や事例、リスクも

4-2　一棟アパート・マンションで不動産投資を始めるのに適した人

一棟投資は次のような特徴を持つ人に適しています。

• 月々のキャッシュフローを重視する
• 投資規模の拡大を検討している
• 不動産投資のノウハウを身に着けたい

区分所有でキャッシュフローを大きくプラスにするのは困難であるため、月々のキャッシュフローを重視するのであれば、一棟投資で月々の賃料収入の規模を大きくするのが一つの選択肢となるでしょう。

また、投資規模を積極的に拡大していきたいと考えている方にも一棟投資が適していると言えます。高い利回りが狙いやすくローンの返済スピードも早めることができるため、金融機関の与信枠を上手く活用しながら積極的に運用を進めて行ける可能性もあるでしょう。

一棟投資は自身で建物管理を行えることから手間がかかる反面、自由度が高く、不動産投資のノウハウも身に付きやすいと言えます。一定の時間や労力を割くことができるの方であれば、一棟投資を検討されてみるのも良いでしょう。

【関連記事】アパート経営の始め方と必要な資金は？土地あり・土地なしのケースで解説

5　まとめ

一口に不動産投資といっても、区分所有と一棟投資では特徴が大きく異なります。区分所有は初期費用を抑えられますが、収益が拡大しにくいという特徴があり、一棟投資は初期費用が大きくなりがちな一方で、適切に運営すればまとまったキャッシュフローが期待できます。

どちらにもメリット・デメリットがあるので、一概にどちらかが優れているというものではありません。自分の資産状況や投資に対する考え方をふまえて、より適した物件タイプを選択するのがよいでしょう。今回の記事を、今後の不動産投資の物件選びに役立ててください。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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