不動産投資ローンの審査を通すには？融資相談前に対策したい5つのこと

不動産投資は投資物件を担保に金融機関の融資を利用することが出来る投資方法です。金融機関の与信が投資資金に影響する点は、自己資金で行われる株式投資やFX投資などと大きく異なっています。

しかし、金融機関から融資が受けられない方にとって不動産投資をスタートさせる最初のハードルは高いと言えるでしょう。不動産投資に興味があるものの、購入前に諦めている方も多いのではないでしょうか。

今回は、不動産投資ローンの審査で悩んでいる方向けに、融資相談前に対策しておきたい5つのことをご紹介します。

1. 不動産投資ローンの融資額を決める審査基準
2. 不動産投資ローンの融資相談前に対策しておきたい5つのこと
   2-1．融資相談前に現金資産を貯蓄しておく
   2-2．正社員としての勤続年数を増やす
   2-3．過去3年間の年収にばらつきが無いよう注意する
   2-4．積算評価や収益性の高い物件を探す
   2-5．不動産投資に積極的な金融機関を探す
3. 年収によって不動産投資用ローンが利用できない場合の対応策
   3-1．不動産投資型クラウドファンディングで少額投資をする
4. まとめ

1．不動産投資ローンの融資額を決める審査基準

不動産投資ローンの融資審査を行う金融機関は、物件の担保評価と、貸付先である借主の評価をそれぞれ行います。

投資物件の担保評価の基準は金融機関によって異なりますが、主に「長期的な家賃収入を得ることができるか」「返済が滞った場合、担保としての価値はあるか」という目線で行われます。

これらの目線を具体的な数値として評価するために、金融機関では主に「収益還元法」と「原価法」によって物件の審査を行い、融資実行する融資額と融資年数を算出しています。

収益還元法では、月々の家賃収入、発生する経費、入居率など、物件の収益性から物件を評価します。

原価法では、土地と建物の資産価値を固定資産税の評価額や再調達価格、路線価などの公的な指標から物件を評価します。また原価法によって算出された数値を積算価格と言い、物件の担保価値を査定する際の重要な指標とされています。

一方、借主の評価は、年収や勤め先企業の経営状況、雇用形態、貯蓄額や勤続年数などから総合的に行われます。借主の評価ポイントは属性と呼ばれ、より良い融資条件を得ることが出来る借主は高属性と呼ばれます。

このように、金融機関は物件と借主の両方をそれぞれ評価し、融資するか否かを判断しています。物件と自身の属性が高く評価されることで、より良い融資条件で融資を受けることが可能になります。

2．融資相談前に対策しておきたい5つのこと

ここまで金融機関が融資の審査をする際、物件と借主がそれぞれの評価対象であることを解説しました。

上記の解説を踏まえ、融資相談前に対策しておきたい5つのことをご紹介します。

1. 融資相談前に現金資産を貯蓄しておく
2. 正社員としての勤続年数を増やす
3. 過去3年間の年収にばらつきが無いよう注意する
4. 積算評価の高い物件を探す
5. 不動産投資に積極的な金融機関を選ぶ

それぞれ詳しく見て行きましょう。

2-1．融資相談前に現金資産を貯蓄しておく

不動産投資ローンの審査では手元の現金資産が重要なポイントになります。現金資産が乏しい状況だと突発的な物件のトラブルや、入居率の低下時に対処が出来ず、返済能力が低いと評価されるためです。

現金資産が乏しい状況で金融機関に融資相談をした場合、融資条件が悪くなったり、融資を受けられない可能性もあります。

2020年2月時点での不動産投資ローンの傾向としては、フルローンでの融資は以前より難しくなってきており、頭金1~3割が必要となるケースが増えています。現金資産の貯蓄が乏しい場合、不動産投資ローンの審査はより厳しい状況と言えるでしょう。

2-2．正社員としての勤続年数を増やす

不動産投資ローンの審査では、正社員としての勤続年数を増やすことも重要になります。短い期間で転職をしていたり、勤続年数が短いと、収入が不安定と評価されるためです。

また、雇用契約期間が限られている有期雇用や勤め先の無いフリーランスの方は、同年収の正社員の方と比較して融資の評価も厳しくなる傾向にあります。不動産投資でより条件の良い融資を受けるためには、長く安定した本業の収入を証明することが大切です。

2-3．過去3年間の年収に大きな差が無いよう注意する

金融機関に資料を提出する際、過去3年間の収入証明を求められることがあります。収入証明では、勤め先のボーナスやインセンティブによって直近3年間の年収に大きな開きが無いかが確認されます。

例えば、営業職で年収のほとんどがインセンティブ（歩合給）に依る場合、同じ年収の一般職の方と比較して融資条件が厳しくなる傾向があります。

勤め先や職種によってこれらの対策は難しいポイントですが、年収の上下差が起きないように過去3年間の年収を安定させておくことも重要な対策となります。

2-4．積算評価や収益性の高い物件を探す

自身の属性評価を改善するには、年収の増加や勤続年数の積み上げが必要となるため時間がかかります。そこで、自身の属性を高めるのと並行し、積算評価や収益性の高い物件を探すことも検討しましょう。

積算価格や収益性の高い物件を選ぶことで金融機関の融資を受けやすくなります。逆に積算価格の低い物件の場合、フルローンや長期ローンが難しくなり、高属性の借主でも融資が受けられないケースもあります。

このように、不動産投資ローンを受けるためには自身の属性と物件評価、どちらも重要な指標となります。金融機関の評価を受けやすい物件を探すことで、自身の属性をカバーすることも検討しましょう。

2-5．不動産投資への融資に積極的な金融機関を探す

金融機関によって不動産投資ローンの融資年数や融資額などの条件は異なります。そのため、より良い融資条件で融資を受けるためには、不動産投資への融資に積極的な金融機関を探すことも重要になります。

物件のエリアや、借主の居住地によって利用できる金融機関は様々です。各金融機関の融資窓口に問い合わせ、不動産投資ローンに対応できるか確認してみましょう。

また、不動産会社が提携している金融機関を紹介してくれることがあります。金融機関の融資に強い不動産会社を選ぶことも、審査を通すための重要な対策となります。

【関連記事】フルローンや低金利など融資に強い不動産投資会社5選

3．年収によって不動産投資ローンが利用できない場合の対応策

自身の年収がネックとなり不動産投資ローンの融資を受けられない場合、属性を改善するには長い時間がかかります。そこで、自身の属性を改善する傍らで、少額でも不動産投資ができる他の方法も併せて検討してみるのも良いでしょう。

3-1．不動産投資型クラウドファンディングで少額投資をする

不動産投資型クラウドファンディングとは、運営企業が投資家から集めたお金で物件を購入し、物件から得た家賃収入を投資家へ還元する投資方法です。少額から不動産投資が出来るメリットがあり、属性が足りない方でも間接的に不動産へ投資をすることが可能です。

不動産投資型クラウドファンディングは不動産投資と異なり、金融機関の融資を受けることは出来ない点はデメリットと言えます。しかし、金融機関の融資を利用せずに不動産投資をしたい方にとって検討しやすい投資方法です。

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*その他の不動産投資型クラウドファンディングと比較検討したい方は下記のページもご参考下さい。

【関連記事】不動産投資ができるクラウドファンディングサービス4選

まとめ

不動産投資ローンは、自身の属性と物件評価の2つの視点から審査され、融資額や融資年数、金利などの条件が決められます。融資相談前に、どのような点が審査対象になるのか確認し、対策しておくことが大切です。

不動産投資ローンの審査は、借主と物件の返済能力を審査しています。つまり、貸主である金融機関側のリスクヘッジであると同時に、借主側のリスクヘッジになっていると言えます。無理に審査を通そうとするのではなく、自身の属性改善や積算価格の高い物件探しをすることが重要です。

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