不動産投資ローンの借入期間(融資年数)を長くする方法は?注意点も

不動産投資ローンの借入期間(融資年数)を長くすることで、キャッシュフローに余裕が生まれ早期の資産形成につながりやすくなります。不動産投資ローンを組む際、不動産投資ローンの借入期間を長くするにはどのようにすればよいのでしょうか。

本記事では、不動産投資ローンの仕組み・審査基準について大まかにみた上で、不動産投資ローンの借入期間を長くする方法、注意点について考えてみましょう。

目次

  1. 不動産投資ローンの仕組みと審査基準
    1-1.不動産投資ローンの仕組み
    1-2.不動産投資ローンの審査基準
  2. 不動産投資ローンの借入期間を長くする方法は
    2-1.借入期間は法定耐用年数以内が基準
    2-2.収益性が高い物件であることをアピールする
    2-3.経済的耐用年数が長い物件であることをアピールする
    2-4.他の金融機関に変更する
  3. 不動産投資ローンの借入期間を長くする際の注意点
  4. まとめ

1.不動産投資ローンの仕組みと審査基準

不動産投資ローンの借入期間を長くする方法を検討する前に、不動産投資ローンの大まかな仕組みと審査基準についてみていきましょう。

1-1.不動産投資ローンの仕組み

不動産投資ローンは、投資用不動産の取得・建築を目的とする資金の借入れに対応するものとして各金融機関が商品化しているローンです。

金融機関ごとに所定の借入基準を設けており、それらに基づいて個別の案件について審査がおこなわれます。

借入期間(融資期間)は案件ごとに決定され、利率についても変動金利、あるいは固定金利のいずれかのタイプのローン商品が提供されています。一定期間固定金利で、期間経過後に変動金利となる両者を組み合わせたタイプもあります。

返済方法には、元利均等返済、元金均等返済の2種類があります。元利均等返済は毎月の返済額が一定となる返済方法で、元金均等返済は元金(借入金)が一定であることで返済開始時の利息負担が大きい返済方法となります。

同じ金額の不動産投資ローンを組んだ場合であっても、借入期間(融資期間)が短いよりも長い方が毎月の返済額が少なくなり、手元のキャッシュフローが早期に積み上がりやすくなります。

1-2.不動産投資ローンの審査基準

不動産投資ローンは、不動産賃貸業に対する事業性ローンという側面が強く、融資審査の際、収益不動産の資産性を重視します。不動産の資産性とは、その物件の収益性と担保性であり、返済原資に充当する家賃収入がどれぐらい得られるか、返済が滞った場合の元本の回収は可能か、といった観点から評価されます。

しかし、実際の審査においては、不動産投資ローンの返済原資につき、収益物件の家賃収入だけではなく、本人の給与収入や金融資産なども考慮して審査されています。このような不動産投資ローンの審査における属性考慮の傾向は、住宅ローンの審査と近似しています。

不動産投資ローンの審査項目は多岐に渡りますが、主要の項目は下記のポイントです。

  • 年収
  • 勤め先・勤続年数
  • 金融資産の金額
  • 信用情報(過去の借入、返済など)
  • 返済負担率

2.不動産投資ローンの借入期間を長くする方法は

不動産投資ローンの借入期間は、その返済原資である収益不動産が家賃収入を生み出すことのできる期間内であることが前提になります。収益性が高い物件であったり、経済的耐用年数が長い物件であることを客観的に示すことができれば、借入期間を長くしてもらえる可能性があります。

2-1.借入期間は法定耐用年数以内が基準

不動産投資ローンの融資審査を行う金融機関では、物件の担保性を評価する方法として「法定耐用年数」を基準としているケースが多くあります。法定耐用年数とは、建物部分について減価償却費として計上できる税制上の期間のことです。

不動産の建物部分については経年劣化・陳腐化により年々資産性を損なっていきます。築年数が経過している不動産の評価を行う方法として、法定耐用年数が参考とされているのです。

なお、法定耐用年数は実際の使用が出来なくなる年数ではなく、あくまでも税制上で用いられている年数であり、金融機関によっては経済的耐用年数(実際の使用に耐えうる年数)によって融資年数を設定するケースも見られています。

2-2.収益性が高い物件であることをアピールする

不動産投資ローンは、収益不動産を利用した不動産賃貸業の事業性ローンであるため、融資審査においては、その収益不動産が生み出すキャッシュフローを家賃水準の下落や空室の増加等のストレスを勘案し、収支シミュレーションをおこなって借入期間を設定しています。

対象の収益不動産の立地や間取りなどと、周辺の家賃相場などのデータから、その収益性を検証してみましょう。家賃水準の下落や、空室の増加等が発生しにくい物件であることを証明し、収支シミュレーションをおこなって長期の借入期間であっても、充分に不動産投資ローンの返済力があることを金融機関等に示すことができれば、長い借入期間を設定してもらうことができる可能性があります。

2-3.経済的耐用年数が長い物件であることをアピールする

融資審査においては、収益不動産の劣化や陳腐化等を考慮し、法定耐用年数よりも短い経済的耐用年数で借入期間を設定することも多いといえます。

一方、収益不動産の管理状況や過去の修繕履歴などから、長期間にわたってキャッシュフローを生み出す可能性が高く、経済的耐用年数が長い物件であることを示すことで、その経済的耐用年数に合わせた長い借入期間を設定してもらえる可能性があります。

しかし、2023年時点では個別性の高い不動産の評価方法としては従来の法定耐用年数を参考とした評価方法が主に利用されており、基本的には築浅の物件の方が融資年数を長く取りやすいという傾向があります。融資年数をできるだけ長くとりたい場合には、築年数の浅い物件や、法定耐用年数の長いRC・SRCマンションなどが検討されることになるでしょう。

2-4.他の金融機関に変更する

不動産投資ローンの審査基準は、金融機関等によって変わってきます。収益不動産の収益性や資産性が高く、それを金融機関等にアピールできたとしても、その金融機関等の審査基準が厳しい場合、借入期間を長くすることに対応してもらえない可能性もあります。

反対に、審査基準の異なる他の金融機関等であれば、同じ収益不動産であっても借入期間を長く設定できる場合もあります。一つの金融機関等に拘るのではなく、他の金融機関等で不動産投資ローンを受けることも検討してみましょう。

初心者の方が不動産投資ローンを活用するのであれば、まず不動産会社と提携している金融機関の利用を検討されると良いでしょう。提携している金融機関は不動産会社の信用力も込みで審査しているため、初心者でも審査を通過できる確率が比較的高くなります。

金融機関と提携している主な不動産会社の一覧

不動産投資会社 提携および取引先金融機関数
インヴァランス 13社(A)
FJネクスト 12社(A)
プロパティエージェント 10社(A)
グローバル・リンク・マネジメント 20行(A)(B)
湘建 15社(B)
トーシンパートナーズ 10社(B)
エイマックス(A-MAX) 5社(B)

※(A)としているのが提携金融機関で、(B)となっているのが取引先金融機関

【関連記事】不動産投資ローンの提携金融機関が多い不動産会社は?7社を比較

3.不動産投資ローンの借入期間を長くする際の注意点

不動産投資ローンの借入期間を長くする際は、借入期間中の大規模修繕や空室リスク等に注意しましょう。

収益不動産の保有期間が長期にわたってくると、予期しないリスクが顕在化してくることがあります。大規模修繕や空室リスク等の様々なリスクに備え、キャッシュフローに余裕を持ったシミュレーションをおこなって返済計画を立てるようにしましょう。

また、不動産投資は、収益不動産を売却して投資資金を回収することで初めて利益が確定し、完結します。予期しない損失が発生した場合には、早めに売却するなど柔軟な対応を心がけましょう。

まとめ

不動産投資ローンは、不動産賃貸業の事業性ローンであることから、収益不動産の資産性が最も重要な審査基準になります。返済原資を家賃収入以外で賄うことも想定し、本人の属性も審査基準に含まれます。

不動産投資ローンの借入期間を長くするには、収益不動産の収益性や資産性が高く、長期間にわたって家賃収入を生み出すことができ、返済原資となるキャッシュフローに余裕があることを客観的に示すようにしてみましょう。

金融機関等によって不動産投資ローンの審査基準は異なるため、複数の金融機関等の不動産投資ローンを検討してみるとよいでしょう。

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