不動産投資の初期費用を最小限にするコツは？自己資金なし・1割で始める注意点も

高額な資産を購入して始める不動産投資は、たとえローンを活用するとしても一定の初期費用が必要となるケースが少なくありません。完全に初期費用をゼロにするのは容易ではないものの、フルローンでの借入が実現すれば費用を抑えることはできます。

今回の記事では、初期費用を抑えるためのポイントと、自己資金なし・1割で始めるための注意点も紹介します。初期費用を抑えて不動産投資にチャレンジしたいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

目次

1. 不動産投資の初期費用とは？
2. 不動産投資の初期費用を抑えるコツ
   2-1．属性を改善させて融資限度額を伸ばしておく
   2-2．担保評価が高い物件を選ぶ
   2-3．価格が安い物件を選ぶ
   2-4．フルローン物件を扱う不動産会社に相談する
   2-5．諸費用もローンに組み込む
3. 自己資金なし・1割で不動産投資をするときの注意点
   3-1．月々のキャッシュフローの確認を
   3-2．長期的な収支計画の策定がより重要に
   3-3．空室リスクに対して脆弱になりがち
   3-4．キャピタルゲインへの依存度が高くなる可能性も
   3-5．諸費用をローンに組み込む場合は契約に問題がないか確認する
4. 自己資金を抑えた投資を相談しやすい不動産会社は？
   4-1．シノケンプロデュース｜アパート経営
   4-2．エイマックス｜中古マンション投資
   4-3．湘建｜新築・中古マンション投資
5. まとめ

1　不動産投資の初期費用とは？

まずは、アパート購入時に必要な費用を簡単にまとめました。なお、物件価格は物件それぞれで大きく異なるので、一つの目安として捉えてください。

不動産投資にかかる費用一覧

一つの目安として、物件の本体価格の10%～20%ほどの税金・諸費用がかかると考えておきましょう。仲介手数料は物件価格の3%+6万円となり、ローン手数料も物件価格に比例するケースがあります。仮に「フルローン」で物件価格全体を借りたとしても、諸費用を支払う必要があるため注意しましょう。

【関連記事】【初めてのアパート経営ガイド】自己資金はいくら必要？必要な年収の目安は？

2　不動産投資の初期費用を抑えるコツ

不動産投資の初期費用を抑えるコツは複数あります。以下の選択肢をうまく組み合わせていきましょう。

• 自身の属性を改善して融資限度額を伸ばしておく
• 担保評価が高い物件を選ぶ
• 価格が安い物件を選ぶ
• フルローン物件を扱う不動産会社に相談する
• 諸費用もローンに組み込む

それぞれのポイントについて、詳しく紹介します。

2-1　属性を改善させて融資限度額を伸ばしておく

融資審査上の評価を高めて、融資限度額を伸ばしておくのがまず大切です。不動産投資ローンの審査では、一定の事業規模に達するまでは個人の属性が重視されます。たとえば、次のようなポイントが見られます。

• 勤務先（職業）｜上場企業社員や公務員・医者・弁護士などの職業であるほど評価が高い傾向
• 年収・勤続年数｜年収が高く長いほどよい。勤続年数1年未満は不利な傾向
• 資産構成｜借入が少なく、自己資産が多いほど良い傾向
• 年齢｜社会人であれば若いほど良い傾向
• 住所｜地域金融機関は、地元顧客や地元物件への融資を重視する場合も
• 既往歴｜健康で団信が組みやすい方が有利な傾向

あくまで基本的な傾向で、実際に融資審査で重視するポイントは、金融機関や物件の特性、融資に関連する市場環境などによって変わります。

目先で改善させるのが困難な要素もありますが、たとえば借入を返済する、地元の金融機関を利用するなど、属性面で審査を優位に進める対策ができる場合もあります。また、数年単位の計画で不動産購入の準備を進めるスタンスなら、上場大手企業に転職して評価を高めることも可能です。

2-2　担保評価が高い物件を選ぶ

担保評価が高い物件は、物件価格に対して多くの部分を融資でカバーできます。金融機関は、個人の属性と借入で購入する物件のクオリティの両面で融資審査を行っています。品質が高い物件とは、万が一の延滞発生時に、金融機関が物件を差し押さえたときの金銭価値が高いと期待できる物件です。

担保価値の評価ロジックは金融機関によっても異なりますが、主に「積算法」と「収益還元法」を組み合わせて評価します。積算法とは、その物件を購入するときの費用や耐用年数を考慮して試算する方法です。収益還元法は、物件の賃料収入を元にした将来の収益性で評価します。

収益性が高い物件や、好立地で設備の質が高く資産価値が落ちにくい物件などは、物件価格に比して担保価値が高くなり、フルローン評価となりやすい傾向にあります。

2-3　価格が安い物件を選ぶ

価格が安い物件の方が、自己資金を抑えやすくなります。まず、価格が安ければ、借入総額が与信の上限に達しづらいため、フルローンの借入が実現する可能性が高くなります。さらに、諸費用は物件価格に比例するため、価格が安ければ諸費用も少額となる傾向があります。

なお、物件のタイプによって価格帯が異なります。大まかにいえば区分マンション＜一棟アパート＜一棟マンションの順に物件の価格相場は安くなります。すなわち、区分マンション投資の方が、初期費用を抑えやすいといえるでしょう。

2-4　フルローン物件を扱う不動産会社に相談する

初心者の場合は、フルローンでの購入に前向きな不動産会社に相談するのも一案です。不動産投資に精通した方なら、自ら積極的に金融機関に交渉することもできますが、初心者の方であればまずフルローン融資が可能な金融機関を探すことから難易度が高いと言えます。

フルローンでの物件販売については、不動産会社によってもスタンスに差があります。積極的な不動産会社は、フルローン融資が可能な金融機関としばしば連携・提携しています。また中古物件では、あらかじめ金融機関にヒアリングして、フルローン提示の余地がある物件を揃えている仲介会社も少なくありません。不動産投資の初心者の方であっても、これらの会社に相談すればフルローンでの不動産投資にチャレンジ可能です。

2-5　諸費用もローンに組み込む

初期費用を徹底的にゼロにするためには、諸費用もローンで借り入れるのが一つの方法です。いわゆる「オーバーローン」という手法です。不動産投資ローンは、担保価値がある「不動産本体」の購入資金に充てる借入なので、原則論で言えば諸費用をローンに組み込むのは容易ではありません。

しかし、借入資金の用途を正確に伝達した上で、金融機関が承認すれば、諸費用をローンに組み込むことに特に問題はありません。

特に優良物件や、不動産会社と金融機関のリレーションが強固な場合などには、諸費用をローンに組み込むスキームに対応している場合があります。この手法を取り入れれば、初期費用を限りなくゼロに近づけることも可能です。

3　自己資金なし・頭金1割で不動産投資をするときの注意点

自己資金を絞って始める不動産投資は、次のような点に注意しましょう。

• 月々のキャッシュフローの確認を
• 長期的な収支計画の策定がより重要に
• 空室リスクに対して脆弱になりがち
• キャピタルゲインへの依存度が高くなる可能性も
• 諸費用をローンに組み込む場合は契約の妥当性の確認を

注意点を理解したうえで、適切な方法での不動産投資を検討しましょう。

3-1　月々のキャッシュフローの確認を

自己資金を絞った不動産投資では、月々のキャッシュフローを慎重に確認しましょう。自己資金を絞るということは、月々の返済負担が重くなります。つまり、賃料収入に比してキャッシュフローが少なくなることを意味します。

特に、もともと賃料収入の規模が小さい区分マンション投資では、月々のキャッシュフローがマイナスのスキームも散見されるほどです。

物件売却やローン完済後も含めた投資期間全体において、収支がある程度プラスになれば投資としては成功なので、キャッシュフローが少ない＝失敗とは限りません。ただし、月々の賃料収入を期待して不動産投資に臨む方は、キャッシュフローの規模を精査して投資判断する必要があります。

3-2　長期的な収支計画の策定がより重要に

自己資金を絞った不動産投資では、長期的な収支計画をより慎重に建てる必要があります。まず、不動産投資は構造的に所得税負担が年々重くなる仕組みとなっていることを念頭に置きましょう。

経費算入が可能な金額のうち、ローン返済の金利負担部分は年々金額が減少していきます（元利均等返済の場合）。さらに、減価償却期間が過ぎると、減価償却費を計上できなくなり、見かけ上の所得が増えて税負担が重くなります。

投資開始時点では余裕があっても、投資期間の後半にかけて収支が悪化しがちです。投資期間全体でプラスであれば問題ないと考えるのか、投資期間の後半もプラスを維持したいのか、投資スタンスを明確にしましょう。もし後者の考え方を持っているなら、自己資金を抑えた投資は適さない可能性があります。

3-3　空室リスクに対して脆弱になりがち

自己資金が少ない状態での不動産投資は、空室リスクに脆弱になりがちです。自己資金が少ないということは、裏を返すと借入に依存していることになります。

賃料収入に対して返済負担が重く、キャッシュフローは乏しくなりがちです。そのため、少し空室が発生して賃料収入が減ると、たちまち赤字化するリスクが高くなります。

自己資金を抑えた投資では、空室リスクへの対策が肝要です。そもそもリスクの低い地域を選ぶ、サブリースを活用して空室のダメージが及びにくい状態を作るなどの対策が考えられます。

3-4　キャピタルゲインへの依存度が高くなる可能性も

手取りのキャッシュフローが減ると、実質的に不動産の価格上昇益（キャピタルゲイン）への依存度が高い投資となる可能性があります。借入負担を抑えた投資は毎月の賃料収入を積み上げていくことにより、売却時に不動産価格が下落しても投資全体でプラスリターンを上げる仕組みになっています。

返済負担が重く、収支が赤字もしくはキャッシュフローがゼロに近い場合、当面の間は手元にキャッシュ（現金）が残らないスキームになっています。数十年後にローンを完済する、もしくは売却して売却益を獲得しない限りキャッシュを得られない仕組みになっているのです。都内の区分マンション投資などでは、このようなキャピタルゲインに依存した投資スキームになっています。不動産価格が下落したときにダメージを受けるリスクが高いことを理解したうえで、投資を検討しましょう。

3-5　諸費用をローンに組み込む場合は契約に問題がないか確認する

不動産投資ローンが他の融資サービスよりも大きな金額の融資を受けられるのは、物件を担保にしているという背景があります。しかし、購入時期に消費するだけの諸費用については物件で担保するのが困難であり、諸費用のローン組入は金融機関にとってリスクの高い行動となるため、リスク管理上は「不動産部分のみ」を融資対象としている場合が多くなっています。

このような事情から、諸費用をローンに組み込む場合は、書面で金融機関にその旨を明記・説明したうえで、金融機関が承認する必要があります。たとえば、物件本体と諸費用の金額を不明瞭な状態にして、金融機関に気づかれないように諸費用を不動産ローンに組み込むような行為は契約違反です。

契約違反のローンは無効となり、最悪の場合は一括返済を求められるなど、投資家にとって大きな損害となるリスクがあります。諸費用をローンに組み込む場合には、必ず不動産会社と金融機関、投資家の三者で正当性を明確にしましょう。

4　自己資金を抑えた投資を相談しやすい不動産会社は？

自己資金を抑えた投資を相談するのであれば、融資に強い不動産会社に相談することが大切です。融資に強いかどうかを判断するポイントとして、不動産投資会社の実績や提携金融機関に注目してみましょう。不動産会社によって提携、融資実績のある金融機関は異なり、同じスペックの物件であっても金利や融資年数、融資総額などの融資条件に大きな違いが出てくることがあるためです。

また、出来るだけ良い条件で不動産投資ローンを活用するには、販売だけでなく管理に強みがある不動産会社を選ぶこともポイントとなります。管理に強い不動産会社は将来の収益予測が立てやすいために金融機関からの評価も高く、良い条件で融資を受けやすくなります。ここでは販売から管理までワンストップで依頼が可能で融資に強い不動産会社を、アパート経営とマンション投資の2つの物件タイプ別に3社ご紹介します。

4-1．シノケンプロデュース｜アパート経営

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。

シノケンプロデュースのセミナーは、「人生100年時代を支える資産づくり」をメインテーマに、不動産投資のリスクや回避方法、自己資金を抑える方法、満室経営のポイントなどがわかる不動産投資セミナーです。セミナーでは、「将来が不安だけど何から取り組んでいけばいいか分からない」という方や「不動産投資に興味はあるけど失敗するのが怖い」という方でも、実際の失敗事例や最新の業界情報に触れながら、資産形成や不動産投資をどのように始めればいいかのエッセンスを得ることができます。

老後までにいくら必要か、年金はいくらもらえるか、今後の日本はどう変わっていくのか、その状況に対して資産形成や資産運用にどう取り組んでいけばいいか、といったことなどについても改めて学ぶことの多いセミナーです。

参加特典として不動産投資のノウハウブックと漫画を無料でもらうことができます。また、東京以外にも名古屋・大阪・札幌など全国どこへでもセミナー講師が駆けつける無料の個別相談会も利用可能です。

シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

シノケンプロデュースのアパート販売実績は5000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数47,000戸以上（2023年12月末時点）の実績があり、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)を実現しています。

シノケンプロデュースのアパートはグッドデザイン賞や住宅性能表示制度（劣化対策等級2相当）、金融機関（木造アパートで融資期間35年）など第三者機関からの評価を多数獲得しています。1990年の創立から30年以上経った2023年時点まで、震度7クラスの地震を経験しても倒壊半壊・液状化による被害が0棟という実績もあり、高い耐震性にも強みがあります。

また、アパート経営は区分マンション投資と比較して多額の資金が必要になりますが、シノケンプロデュースは資金調達にも強みがあり、シノケンのオーナーは約4割が自己資金500万円未満となっています（2018年調査時点）。自己資金をあまり用意できない・資金はできるだけ手元に残しておきたいという方でも始めやすくなっています。

4-2．エイマックス｜中古マンション投資

エイマックスは、顧客の資産（Asset）の最大化（MAX）を社名・理念として掲げる不動産投資会社で、東京23区の投資用マンションの仕入れ・販売を手掛けています。日本でトップの不動産販売実績（※）を有する代表の天田 浩平氏を中心に少数精鋭の営業体制できめ細やかなサービスを提供しています。（※投資用マンション部門　天田氏の個人取引実績　年間最高売上高83.9億円）

4期目の売上は104億円を達成し、国内大手の信用調査会社である帝国データバンクの企業信用調査では、61点の評点（中央値：40点台）と高い点数を獲得しています。

エイマックスの不動産投資セミナーは、長期的に家賃収入を得る方法や、メリットからリスクまでを理解できる不動産投資をはじめて学ぶ方向けの「ベーシックセミナー」、投資の専門家にたっぷり質問したい方や自分だけの投資プランを作ってほしい方、物件のシミュレーションがみたい方向けの「個別相談」、具体的な物件やサービス・金利条件・保証内容など詳細を知りたい方向けの「⾮公開物件の紹介」の3つから選ぶことが可能です。

なお、個別面談に参加すると、代表の天田氏が執筆した3冊目の書籍『マンション投資の「ルール」は私が教えます』をプレゼントしてもらえます。こちらの書籍では、不動産投資の基礎が学べるだけでなく、初心者が不動産投資を始めるにあたり不安に感じやすい物件選びのポイントや資金調達の方法などについても、詳しく解説がされているため、自分でも学びながら不動産投資を検討したい方にとってメリットがあるでしょう。

エイマックスの中古マンションの特徴

エイマックスでは毎月3,000件以上の表に出ない物件情報の中から、立地条件・建物管理の状況・賃料相場・駅ごとの人口増加率・物件の資産価値などに加えて、天田氏が現に保有する90戸の物件の状況や賃貸経験を踏まえ、厳格な基準を満たす中古のみを数十件だけに絞って厳選して仕入れています。

また、賃料査定を行う際は、周辺相場の賃料だけでなく賃貸履歴までしっかりと見ることで、人が抜けてすぐ入居がつく賃料かどうかの判断が行われるため、高い入居率と収益性のバランスが保たれています。他にも、物件調査時に郵便受けにガムテープがはられていないか、周辺にゴミがないかなど共用部の物件調査を行うなど、建物管理・賃貸の状況などについても詳しく見ています。

こうして仕入れられた物件は、人気駅から徒歩10分以内、適正もしくは割安な家賃となっており、かつ建物管理がしっかりしているため安全で長持ちする物件といった長期収入・資産価値が見込める物件となっています。実際に、購入後に10%以上の賃料アップを実現している物件も多数あります。

マンション購入後は、1室あたり一律2200円（税込）の管理費用で運営を委託することができ、購入後5年間は査定家賃80％保証、家賃滞納100％保証、壊れてしまうとまとまった費用が必要なエアコンや給湯器等も購入後3年間は設備保証が設定されているなど、購入後の保証が充実している点も大きな特徴です。3年を経過した物件についても月額2,500円～4,800円（築年数・専有面積で変動）の設備保証に加入することで継続して保証を受けることができます。

適正な家賃設定・賃貸管理により管理戸数711戸・入居率99.1%（2023年7月時点）という実績があり、賃料を上げても入居がつきそうな物件については賃料アップを行っています。そうした営業活動の結果、不動産投資オーナーのリピート率74%、紹介率39%（いずれも2020年10月集計）という非常に高い満足度・実績を有しています。

4-3．湘建｜新築・中古マンション投資

湘建は、東京・横浜エリアの新築・中古ワンルームマンションの販売を手がける不動産投資会社です。駅徒歩8分以内という好立地のワンルームマンションにこだわることで、入居率99%（2024年3月時点）を実現しており、物件価格は2,000万円～2,500万円が多く他のマンション投資会社と比べると購入しやすい価格帯となっています。

湘建の無料セミナーは、FPや投資家の方などをゲスト講師として招いて、不動産投資を検討している方や資産運用の考え方について学びたい方に向けて、マンション投資のメリットだけではなくリスクまでしっかり説明しており、その上で物件の選び方やマンション投資のノウハウなども解説しています。

セミナー参加者からは「初心者の私でもわかりやすく、国家資格を持った外部の先生が教えてくれるという中立性に好感が持てました。（28歳/女性）」「他社でも不動産投資について説明を聞き、セカンドオピニオンとして受講しました。他社のセミナーでは聞けない専門的が非常に勉強になりました。（38歳/男性）」などの声が上がっており、セミナー後のアンケート結果では、95%以上が「満足」したと回答している実績があります。

現在は期間限定で不動産投資セミナーが無料オンライン配信されていますので、気軽に受講をすることが可能となっています。また、オンライン面談では【Amazonギフト2,000円分】がもらえる参加特典があります。

湘建のマンション投資の特徴

湘建の特徴は、賃貸ニーズの豊富な都心で低リスクの運用が期待できる都心マンションに投資が出来るという点です。物件の種類については、中古マンションの販売だけではなく、オリジナルブランドの新築マンション開発も手がけていますので、資産運用の目的や目標に合わせて最も適した物件を選ぶことができます。

融資についても、優遇金利1%台前半から、85％が頭金10万円以内でスタートしているといった特徴があります。購入後の賃貸管理については、わずらわしい交渉事やクレーム対応などを全て湘建に丸投げすることができ、原状回復費用や設備トラブルの保証なども充実している点がオーナーから高く評価されています。

また、投資初心者でもマンション投資に取り組みやすいよう、オーナー向けスマートフォンアプリ活用した管理も特徴的です。収支の詳細やシミュレーション、書類データのダウンロード、チャットを活用した担当者とのやり取りなど、手間なくマンション管理が行えるよう工夫されています。

長期的に運用することで徐々に純資産を増やして行きたい方や、不動産投資をこれから始める初心者の方でも取り組みやすいというメリットがあります。

5　まとめ

ローンをうまく活用して購入物件を精査すれば、自己資金を抑えた不動産投資は可能です。フルローンや自己資金をほとんど拠出しない投資にチャレンジする方もいます。

ただし、自己資金を絞った投資では、月々のキャッシュフローや長期的な計画がより重要になってくる注意点があります。これらの注意点を踏まえて、自己資金を抑えた不動産投資を選択肢の一つとして検討してみてください。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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