アパート経営の初心者がアパートローンを組む方法は？金利・年数交渉のポイントも

初心者が不動産投資を始めるときにネックとなりやすいのが、アパートローンの組成です。多くの方は、住宅ローン以外で多額の資金を銀行から借りる経験がないため、ローンの組み方や審査の進め方が分からないためです。

今回の記事では、初心者が不動産投資に取り組む際にローンを借りる候補となる金融機関や相談方法をまとめました。また、金利や年数交渉の余地やポイントについても紹介します。これから不動産投資にチャレンジしようと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

目次

1. 不動産投資ではローンを活用する人が多い
2. アパートローンを組むときの主な相談先
   2-1．金融機関に相談する
   2-2．不動産会社に相談する
3. アパートローンの融資審査において重視されるポイント
   3-1．本人の属性に対する評価
   3-2．購入予定の不動産の評価
4. アパートローンを申し込める金融機関の種類と違い
   4-1．地方銀行
   4-2．地域金融機関
   4-3．ノンバンク
   4-4．都市銀行
5. アパートローンの融資交渉のポイント
   5-1．金利の引き下げ交渉
   5-2．借入の年数交渉
   5-3．金融機関が評価しやすい情報を揃えておくことも大切
6. アパートローンの融資に強いアパート経営会社
   6-1　株式会社シノケンプロデュース
   6-2　株式会社アイケンジャパン
7. まとめ

1　不動産投資ではローンを活用する人が多い

不動産投資の為に借りるローンを総称してアパートローンもしくは不動産投資ローンなどといいます。一般にローンを活用して購入する不動産を担保にすることで、個人としては多額の金額を比較的低い金利で借りられるのが特徴です。

不動産は多くの物件が数千万円～数億円と高額です。そのため、よほどの富裕層や相続を受けて経営するなど一部の例外を除くと、多くの人はローンを借りて不動産を購入し、拠出する自己資金を抑えて経営します。不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「第21回不動産投資に関する意識調査」によると、2023年4月が63.5％、2023年10月が64.7％、2024年4月が64.5％と3回連続で6割を超えるアンケート結果となっています。

資金力のある方でない限り、不動産投資のプロセスの一つとして、アパートローンの準備が必要であることを、念頭に置いておきましょう。

2　アパートローンを組むときの主な相談先

2-1　金融機関に相談する

ローン借入を検討する金融機関に相談するのが一つの方法です。具体的な金融機関の種類はこのあと簡単に紹介しますが、銀行や地域金融機関、政府系金融機関、ノンバンクなどが候補となります。

融資の受けやすさや融資条件の特性などを比較したうえで、購入物件の融資を有利に受けられる金融機関に相談しましょう。なお、融資審査においては物件の担保価値も重要な要素となります。そのため、審査手続きや相談の段階では購入予定の不動産の情報連携が必要です。有利な条件で融資を受けられる金融機関の知見がある、経営者の方などで付き合いの深い金融機関があるという場合なら、自分で金融機関に直接相談するのが有効な手段となりやすいでしょう。

しかし、初心者には金融機関を一から開拓していくのはハードルが高い手段です。不動産投資を行っている知人やFPなど専門家のアドバイスを受けながら相談先を決めることも選択肢に入れたほうが良いでしょう。

2-2　不動産会社に相談する

これからアパート経営を始める初心者の方、またこれまで金融機関との特別なつながりのない方であれば、融資に強い不動産会社に相談するのが得策です。特に初心者への物件販売を得意としている不動産会社は、自分で積極的に候補となる金融機関とリレーションを築いています。提携ローンを活用できたり、物件評価が良好な金融機関を紹介してもらえたりする場合が多く見られます。

物件の特性が審査において重要な要素となるなかで、金融機関から担保評価の目安をヒアリングしている不動産会社も少なくありません。初心者の場合は、不動産会社に相談してしまった方が、融資審査をスムーズに進められる金融機関をみつけやすいでしょう。

3　アパートローンの融資審査において重視されるポイント

融資審査で銀行担当者が着目するポイントは大きく分けて次の二つです。

• 本人の属性
• 購入予定の不動産の担保性

これら二つが優れていれば、審査が通りやすく、さらに有利な条件での借入が実現しやすくなります。それぞれのポイントについて詳しく解説します。

3-1　本人の属性に対する評価

借り手本人の属性は、融資審査における重要な要素の一つです。これらは返済能力の確実性や、営業方針との整合性を見る目的で評価されます。

具体的には、次のような点を特に評価します。

• 勤務先（職業）・年収・勤続年数
• 資産構成
• 年齢
• 既往歴
• 住所

年収が高い方が返済能力が高いと評価されて、審査に通りやすく、また借入限度額が伸びる傾向にあります。

勤続年数は1〜3年程度を最低要件としているケースがあります。もちろん、勤続年数が長いほど、キャリアが安定していると評価されがちです。勤務先や職業でみると、国家資格を要する士業や公務員の評価が高く、正社員が評価されます。

正社員の中でも、上場企業や大手企業の方が高く評価される場合があります。逆に自営業や非正規社員などは、たとえ一定以上の年収があっても慎重に評価されがちです。

資産構成については、自由にできる自己資産が多いほど望ましく、逆にすでに借入があると評価上はマイナスです。借入の中でも、金利が高い消費者金融の残高があると、審査が通りにくくなる傾向にあります。

資産に対する評価軸は、金融機関によりさまざまです。あくまで現預金残高を重視する先もあれば、有価証券など比較的流動性の高い資産残高を総合的に評価する金融機関もあります。

年齢や既往歴は返済の継続性や団信加入の難易度に影響するため、実質的に融資審査でもみられます。高齢だったり、重大な病気があったりすると、返済途中で団信の保険事由に該当して残債が補償される可能性が高くなります。そのため、団信の加入ハードルが高くなるのです。

金融機関によっては団信の加入を必須にしているケースも少なくありません。審査における重要な要件となるため、団信の加入難易度は実質的に審査に影響を与えるのです。

住所は審査の有利・不利に影響するわけではりません。しかし、信金・信組など一部金融機関は、営業範囲内にいるかどうかを重視したり、範囲内の人にしかサービス提供ができなかったりします。そういった金融機関では、住所も審査の判断材料の一つとなるのです。

3-2　購入予定の不動産の評価

購入予定の不動産の質も、融資審査において重視されるポイントです。第一に、不動産の収益性が重視されます。アパートローンは基本的に賃料収入からローン返済を進めます。そのため、賃料収入の大きく、安定していると返済リスクが低いと判断されるのです。

また、物件の担保価値も重要な評価軸の一つとなります。借り手の返済が万が一滞った時、金融機関は担保である物件を差し押さえて競売にかけるなどして現金化します。担保価値が高い物件とは、差し押さえを実施した時に融資資金を回収できると期待できる物件です。金融機関は、大きく二つの考え方で担保価値を評価します。

• 積算価格：土地と建物の資産価値を合算して算出
• 収益価格：その物件から得られる収益をもとに算出

どちらかのみを見る、というよりは双方の要素をみて総合的に判断します。なお「収益価格」は物件の収益性とつながる考え方です。収益性が高い物件は、担保価値も高くなる傾向があります。

4　アパートローンを申し込める金融機関の種類と違い

アパートローンは、次のような金融機関で組むことができます。

• 地方銀行
• 地域金融機関
• ノンバンク
• 都市銀行

それぞれの金融機関の特徴について詳しく紹介します。

4-1　地方銀行

日本各地にある地方銀行のなかのいくつかは、アパートローンでの融資に積極的です。スタンスは銀行によって大きく異なりますが、融資に積極的な銀行であれば、比較的低金利で、かつ長い融資機関、少ない自己資金で借りられる余地があるのが特徴です。

金利水準は金融機関及び物件の評価によっても変わる可能性がありますが、たとえば西日本シティ銀行では変動金利で1.8%と記載があります。（2024年10月14日時点）

物件の条件がよければ物件価格を全てローンで賄うフルローンでの借入が可能な場合もあります。ただし、一定の年収が最低条件となる銀行が多く見られます。たとえば西日本シティ銀行の場合、年収400万円以上と明記されています。

本来は地方銀行は地元の顧客や産業に集中して融資を行う傾向にあります。そのため、基本的には地元の地銀や、投資物件が所在している地域に根差した地方銀行の方が融資を受けやすいと考えられるでしょう。一方で、一部の地銀は、営業範囲外でも積極的に不動産への融資を付けています。県外在住者に対する融資姿勢は地方銀行ごとに異なってるため、ケースバイケースで最適な金融機関を選択することになります。

4-2　地域金融機関

地域金融機関とは「信金」「信組」と呼ばれる金融機関で、地元の産業を振興させる目的で日本各地に存在します。地方銀行以上に、営業範囲のテリトリーが明確なのが特徴です。

たとえば世田谷信金の例を見ると、融資条件に「当金庫の会員又は会員となる資格を有する方」とあります。信金・信組は、原則として営業範囲内に住んでいることが、資格取得の条件となることから、自分が住む地域を営業地域とする信金・信組でしか融資を受けられないのが特徴です。

一方で、ほかの金融機関と比較すると融資の条件は緩やかなケースもあります。たとえば世田谷信金の「不動産関連専門ローン」においても、条件に年収の最低要件の記載がありません。（ただし、実際には審査の過程で年収が加味される可能性はあります。）（2024年10月14日時点）

金利水準については地方銀行などと比べると高めな傾向があります。世田谷信金の場合は、変動金利で3.15%～です。なお、信金・信組は全国に多数存在するため、金融機関により融資スタンスが異なる可能性があるので注意しましょう。

4-3　ノンバンク

ノンバンクとは銀行や証券・保険以外で金融業務を行う企業を指す言葉です。クレジットカード会社やリース会社などが不動産担保でのローンを受け付けている場合や、不動産担保ローンによる融資を主要事業として営む企業などがあります。

特に個人の不動産担保ローンの貸付に積極的な企業の場合は、審査が相対的に緩やかで借入を受けやすいケースが多いといえます。たとえば、セゾンファンデックスの融資条件を確認すると「安定した収入があること」とあり、年収の最低額の定めなどはありません。

「銀行の審査に通らなかった方に」との記載があることからも、一定程度は他行の審査に通らなかった属性の方にも貸し付ける余地があると考えられます。一方で金利は高めに設定される傾向にあり、団信込み・変動金利の場合は4.25％～5.15％となっています。

4-4　都市銀行

都市銀行というのは、現代ではメガバンクと概ね同等と考えてよいでしょう。メガバンクは規模の大きさゆえに、大手企業などの規模の大きい先との取引を重視しています。裏を返すと、個人が不動産投資の目的で融資を受けるのは困難です。

富裕層やよほどの高年収、事業経営者でメガバンクとリレーションがあるなど特殊な事情がない限り、初心者が不動産投資の融資を受けるハードルは高いでしょう。いずれ不動産投資の事業規模を大きく拡大する考えがある場合には、将来の融資相談先の候補となる可能性はあります。

5　アパートローンの融資交渉のポイント

アパートローンの条件はあらかじめ決められているため、交渉の余地はあまり大きくはありません。その中でも、有利な条件で借りるためのポイントをまとめました。

5-1　金利の引き下げ交渉

金利は金融機関にとって重要な収益に当たる部分のため、ここを引き下げるには金融機関にとって「出資のリスクが低い」と感じてもらうことが重要になります。まずはこのような視点から、どのような交渉が可能であるか検討していきましょう。

まず、個人投資家が金利交渉を行う際に検討したいポイントは、担保評価の高い物件を投資対象にすることです。担保価値が高く返済リスクの低い物件を担保として借り入れることにより、より低い金利で借りる余地が出てきます。

高い入居率の管理実績を持つ不動産会社から購入することでも、金利を低くしてもらえる可能性があります。高い入居率の管理実績を持つ不動産会社に管理を委託していることで、金利上昇が起きても経営が継続できるような手堅いシミュレーションになっていることが期待できます。将来の収益予測が立てやすいため、低い金利設定になることが多い方法です。

その他、頭金を多く入れるという方法も金利の引き下げ交渉ができます。頭金を多く入れることで借り入れ総額が少なくなり、金利負担も減らせるため、手元の資金が潤沢にある場合には検討されてみると良いでしょう。

また、借入時点では交渉の余地がなくとも、市況が変化すればより有利な条件の金融機関が出てくる可能性もあります。その時に借り換えを打診すれば、より有利な条件を引き出せる確率は高まるでしょう。

5-2　借入の年数交渉

借入の年数を短くするのは返済可能であれば比較的容易ですが、金融機関が提示する最長期間を超えた年数での借入の交渉は困難です。

金融機関は、担保とする物件の耐用年数や借り手の年齢などを踏まえて、最大限貸し付けられる期間を提示しています。基本的に特定の物件・検討時点の属性（主に年齢）を前提とするのであれば、借入年数を交渉によって伸ばすのは難しいでしょう。借入年数を伸ばしたいなら、やはり購入物件を見直すのが得策です。基本的には新しく耐用年数に余裕がある物件ほど、長期での融資がでやすくなります。

地価の下落リスクが低い都市部・好立地の物件は、耐用年数を超えても賃料収入が見込めるとの考え方から長期での融資を認める場合があります。長期の借入で月々の返済負担を減らしたいのであれば、新築～築浅のアパートから検討されていくと良いでしょう。

5-3　金融機関が評価しやすい情報を揃えておくことも大切

金融機関の融資審査では、「返済遅延が起きないか」「物件の収益性が下がっても経営が持続されるか」などのポイントを確認して貸し倒れリスクを検証しています。金融機関によって具体的な審査基準は異なりますが、どのようなポイントを重視しているのかあらかじめ確認しておき、評価されやすいような情報を出来るだけ集めておくこともポイントになります。

例えば、転職したばかりで勤続年数が懸念されている場合には、「同業種の転職でありキャリアアップのためである」ということを説明したり、最新の給与明細・賞与明細を添付しておくこともプラスに働きます。昇進した、役職が付いたということであれば役職付きの名刺を添付するなど、様々な角度から金融機関が評価できるように情報をそろえておくこともポイントになってくるのです。

その他、証券などの金融資産や配偶者の所得、相続予定の不動産や資産についてもまとめておくのも良いでしょう。いずれの場合も、金融機関の審査でどのような点が懸念されているのか、またその懸念を払しょくするためにどのようなエビデンスが有効であるのか、事前に準備して交渉に臨むことが大切です。

6　アパートローンの融資に強いアパート経営会社

6-1　株式会社シノケンプロデュース

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。

シノケンプロデュースのセミナーは、「人生100年時代を支える資産づくり」をメインテーマに、不動産投資のリスクや回避方法、自己資金を抑える方法、満室経営のポイントなどがわかるアパート経営セミナーとなっています。

セミナーでは、「将来が不安だけど何から取り組んでいけばいいか分からない」という方や「不動産投資に興味はあるけど失敗するのが怖い」という方でも、実際の失敗事例や最新の業界情報に触れながら、資産形成や不動産投資をどのように始めればいいかのエッセンスを得ることができます。

老後までにいくら必要か、年金はいくらもらえるか、今後の日本はどう変わっていくのか、その状況に対して資産形成や資産運用にどう取り組んでいけばいいか、といったことなどについても改めて学ぶことの多いセミナーです。

参加特典として不動産投資のノウハウブックと漫画を無料でもらうことができます。また、東京以外にも名古屋・大阪・札幌など全国どこへでもセミナー講師が駆けつける無料の個別相談会も利用可能です。

シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

シノケンプロデュースのアパート販売実績は5000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数47,000戸以上（2023年12月末時点）の実績があり、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)を実現しています。

シノケンプロデュースのアパートはグッドデザイン賞や住宅性能表示制度（劣化対策等級2相当）、金融機関（木造アパートで融資期間35年）など第三者機関からの評価を多数獲得しています。1990年の創立から30年以上経った2023年時点まで、震度7クラスの地震を経験しても倒壊半壊・液状化による被害が0棟という実績もあり、高い耐震性にも強みがあります。

また、アパート経営は区分マンション投資と比較して多額の資金が必要になりますが、シノケンプロデュースは資金調達にも強みがあり、シノケンのオーナーは約4割が自己資金500万円未満となっています（2018年調査時点）。自己資金をあまり用意できない・資金はできるだけ手元に残しておきたいという方でも始めやすくなっています。

6-2　株式会社アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から1000棟以上の開発・引渡し実績があります。

アイケンジャパンのセミナーでは、アパート経営のメリットやデメリット、リスクを知りたい方や成功する土地や建物の選び方を知りたい方にとっても理解を深めることができるため、不動産投資初心者の方やマンション経営とアパート経営のどちらが良いか悩んでいる方、アパートの買い増しを検討中の方にメリットの大きい不動産投資セミナーとなっています。セミナーはリアル・オンラインどちらでも受講することが可能です。

アイケンジャパンでは、セミナー参加で同社のアパート経営ノウハウが詰まった詳細資料とアパート経営に関する書籍のPDFを無料プレゼントしてもらえますので、まずは情報収集からという方にもメリットがあります。

アイケンジャパンのアパート経営セミナーの内容例

1. 新築木造アパートのメリット・デメリット
2. 2割の「成功アパート」オーナーになる方法
3. 成功アパート（＝決め物物件）の必須条件
4. 実績やシミュレーション

アイケンジャパンの一棟アパート経営の特徴

アイケンジャパンのアパートは、対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.3％（2023年年間実績）を実現しています。事業計画の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。

提案時の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の収益率を達成できており、オーナーの収益を実現しています。変形地や狭いスペースでの高度な建築ノウハウがあるため、アパートを建てにくかった場所にも対応でき、エリアのニーズや立地条件によって最適なタイプを提案してくれます。

さらに、オーナーに対する保証やサポートが手厚いのもアイケンジャパンの特徴です。家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。建物完成後は全部屋に入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」があり、地盤の問題や構造上の欠陥についても、建物引渡日の翌日から20年以内に不同沈下が発生し、建物に被害が出た場合、建物と地盤の修復工事を行う「宅地地盤保証」という保証があります。

建物の劣化対策にも力を入れています。2017年3月以降に販売されているアイケンジャパンのアパートは、住宅の品質確保に関する法律に基づく住宅性能表示制度の劣化対策等級において最高等級3の評価を得ています。

また、アイケンジャパンの入居者のターゲットとして想定しているのは「社会人女性」のため、①オートロック・カラーモニターフォン、②共用廊下・共用階段が屋内となるように設計、③バルコニー前をライトで照らすなど、④高さのあるベランダにする、⑤防犯シャッター、⑥防犯カメラの設置など、ターゲットから求められる高い防犯性を備えている点も特徴的です。

7　まとめ

アパートローンの手続きや融資交渉は、初心者の方が苦労しやすいポイントです。金融機関に相談するのもよいですが、まずは金融機関と提携している不動産会社に相談することから優先して検討されていくと良いでしょう。大手もしくは有力な不動産会社は、有利な条件での融資が期待できる金融機関と強固なリレーションを築いているケースも少なくないためです。

特に今回紹介したシノケンプロデュースやアイケンジャパンは、それぞれの販売実績を土台に多くの金融機関を開拓しています。初めての不動産投資でも、スムーズに融資の手続きを進められる可能性が高いでしょう。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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