下北沢の開発PJに、箱根の温泉付き別荘PJも。1万円から色々な不動産に投資できる新しいサービス

実際に物件を購入して不動産投資を始めるには、多額の自己資金が必要になります。また、個人の不動産投資では賃貸住宅が主な投資対象となり、商業施設などの大型のビルや、高いリターンを見込めるホテルなどの物件へはさらに投資資金が必要となり、チャレンジが難しいという側面もあります。

「少額から不動産投資をしたい」「もっとさまざまな物件に投資したい」と考えるなら、不動産投資クラウドファンディングを活用するのが有効な方法の一つとなります。

今回の記事では不動産投資クラウドファンディングの基本とともに、そのなかでもさまざまなタイプのファンド組成実績があるCOZUCHI（コヅチ）の特徴や過去募集した代表的なファンドについて紹介します。

目次

1. 1万円から色々な不動産に投資できる「不動産投資クラウドファンディング」
2. 不動産投資クラウドファンディングの特徴・現物での投資との比較
   2-1．最低投資金額
   2-2．投資期間
   2-3．投資物件
   2-4．物件の所有権
   2-5．レバレッジ
3. 多様な物件に投資するCOZUCHI（コヅチ）の特徴
   3-1．1万円から投資可能
   3-2．投資先の物件タイプが豊富
   3-3．キャピタルゲインが出れば想定利回りを上回る分配も
   3-4．途中売却がしやすい
4. COZUCHIのファンド事例
   4-1．下北沢開発プロジェクト フェーズ1
   4-2．箱根町 強羅 事業用地 フェーズ2
   4-3．板橋区南常盤台一棟マンション
   4-4．京都”ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト フェーズ２
5. まとめ

1　1万円から色々な不動産に投資できる「不動産投資クラウドファンディング」

不動産投資クラウドファンディングは「不動産特定共同事業法（不特法）」に基づいて運営されるファンド形式の不動産投資商品で、近年普及が進んでいます。現物での不動産投資と比べて気軽に始められて、さまざまな物件に投資できるのが特徴です。

不動産投資クラウドファンディングは、文字通りクラウドファンディングの一種です。クラウドファンディングとは「不特定多数・群衆（クラウド）」から「資金調達（ファンディング）」をする仕組みのファンドです。これだけならREITなども含まれそうですが、インターネットで資金調達を行う、非上場のファンドを指す場合が多いといえます。

このうち、集めた資金を主に不動産に投資するのが不動産投資クラウドファンディングです。不動産投資クラウドファンディングは「不動産特定共同事業法（不特法）」という法制度を遵守する形で事業が運営されます。

同法の下では、事業者の免許や資本金、管理体制などが規定されています。信頼のおける業者が収益性の見込める物件を厳選して組成されたファンドが、不動産投資クラウドファンディングとして世に出回る仕組みとなっています。

2　不動産投資クラウドファンディングの特徴・現物での投資との比較

不動産投資クラウドファンディングと個人の現物購入による不動産投資の主な違いは次のとおりです。

不動産投資クラウドファンディングと現物の不動産投資の比較

*極端な低価格物件やキャッシュフローが継続的に赤字となることを前提とした投資スキームなど一部の例外を除く

それぞれの特徴について、さらに詳しく紹介していきます。

2-1　最低投資金額

不動産投資クラウドファンディングの最低投資金額はファンドによって異なりますが、1万円から投資可能なファンドが散見されます。10万円あれば、多くのファンドに投資が可能です。そのため、少額投資に適した投資商品となっています。

現物での不動産投資は、一部の極端な低価格物件や、キャッシュフローが赤字となるようなスキームを除くと、少なくとも数百万円は必要です。一棟投資になると数千万円の自己資金を用意する方も少なくありません。

不動産投資クラウドファンディングは、少額から手軽に不動産投資を始められるのが特徴です。

2-2　投資期間

不動産投資クラウドファンディングは投資期間もファンドによってさまざまですが、現物での不動産投資と比べて期間が短いファンドが多く見られます。短いものでは運用期間が数か月のものがあります。例外的に10年ほどの長期運用ファンドもありますが、多くは数か月～5年程度に設定されています。

現物の不動産投資は、売却タイミングの裁量が投資家にあるものの、個人の場合は十年単位の長期で投資するケースが多いでしょう。短期で収益が実現するため、長期の収支見通しを立てる必要性が小さいのも、不動産投資クラウドファンディングの特徴です。

2-3　投資物件

不動産投資クラウドファンディングでは多様な投資先のファンドが組成されています。戸建てやマンション・アパートのほか、オフィス、物流施設、ホテルなどのファンドが見られます。中には、開発用地の売買益を軸としたファンドもあります。

現物で個人が不動産投資をする場合は、賃貸の集合住宅で投資する方が多いです。不動産投資クラウドファンディングの方が、手軽にさまざまなタイプの物件に投資しやすいのが特徴といえます。

2-4　物件の所有権

不動産投資クラウドファンディングのうち匿名組合型の場合は、物件の所有権自体はあくまで事業者にあり、投資家は不動産事業を裏付けとした利益分配を受ける権利を享受します。

任意組合型の場合は、物件を投資家＋事業者で共同所有しますが、物件の管理や運営に裁量があるわけではないので、いわゆる「所有」している感覚は得にくいでしょう。現物の不動産投資は、購入した物件の所有権が発生します。物件の維持・管理や修繕、売却などに裁量があり、投資家が自らの判断でコントロール可能です。

いずれにせよ、一見所有権があった方が良いように感じますが、その分維持・管理の方法を投資家自身が検討しなければなりません。また物件に重大な欠陥があったり、事故が起きてしまった場合には投資額以上の損失が生まれる可能性もあります。これを無限責任と言い、所有権を得て運用する際には、原則、無限責任を持って不動産運用を行う必要があるのです。

匿名組合型の不動産クラウドファンディングの場合、不動産事業は運営業者が進めてくれるため手間なく不動産投資ができます。また、不動産の所有権がファンド投資家に発生しない分、有限責任の仕組みが取られるスキームです。

【関連記事】不動産クラウドファンディング「任意組合型」の無限責任のリスクとは？

2-5　レバレッジ

不動産投資クラウドファンディングでは、基本的に投資家が能動的にレバレッジの大きさをコントロールすることはできません。不動産におけるレバレッジとは、借入を活用して自己資金より大きな規模の不動産に投資して、自己資金対比で大きな収益を追求できる効果のことです。

不動産投資クラウドファンディングは、あくまで自己資金の範囲でファンドに投資します。借入を活用して多額の資金で投資して、収益を増やすのは困難です。ファンド自体が借入を活用してレバレッジ効果を高めているケースもありますが、レバレッジ比率はファンド運営者が決めるため、投資家自身が自由にレバレッジを設定することはできません、

その点、不動産の現物投資なら、借入比率を調節することにより、投資家が自分の判断で、ある程度柔軟にレバレッジの倍率を設定できます。

3　多様な物件に投資するCOZUCHI（コヅチ）の特徴

さまざまな不動産投資クラウドファンディングサービスが提供されていますが、今回はその中の一つ「COZUCHI（コヅチ）」を紹介します。COZUCHIは、1万円から投資が可能で、さまざまなタイプの物件に投資しているのが特徴です。

1．COZUCHI（コヅチ）

COZUCHI（コヅチ）はLAETOLI株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。LAETOLI株式会社は、リノベーション事業や不動産買取事業を展開する不動産会社で、投資用不動産のノウハウを生かしてCOZUCHIを運営しています。

2019年にサービスを開始した前身サイト「WARASHIBE」の運用開始から約2年が経過し、サービスをリニューアルしたのが「COZUCHI」です。COZUCHIでは賃貸用のマンションの案件に加えて数億円規模の事業性の大型のファンドを組成することもあり、2024年9月末時点で累計789億円超のトップクラスの募集実績があります。投資対象となる不動産の豊富なバリュエーションが特徴的です。

3-1　1万円から投資可能

COZUCHIのファンドは、ほとんどが1口1万円から投資ができます。過去のファンドの一部や中長期運用型のファンドのみ、1部1口10万円の銘柄がある程度です。1万円の少額から不動産投資にチャレンジできるのが特徴です。まとまった資金があれば、多くの不動産に分散投資ができます。

3-2　投資先の物件タイプが豊富

COZUCHIのファンドは、23区内の物件に投資するファンドが過半数を占めるものの、一部地方物件へ投資するファンドも散見されます。また、投資する多様な物件に投資するファンドを組成しているのが特徴です。

2024年のCOZUCHI募集ファンド

2024年に募集されたファンドだけでみても、一棟マンション、物流施設の用地、観光地やホテル、開発用地とさまざまです。COZUCHIを活用すれば、個人投資家が自分で購入して投資するのが困難な物件へも手軽に投資できます。

3-3　キャピタルゲインが出れば想定利回りを上回る分配も

COZUCHIのファンドは、キャピタルゲインなどで当初想定を上回る利益が出れば、一定の範囲で投資家に還元する方針です。2024年の募集ファンドの想定利回りは4%～10%程度ですが、償還済みファンドをみると、キャピタルゲインにより想定を上回る分配を実現したファンドも複数あります。

実際の利回りが想定利回りを上回った例

本来は、キャピタルロスにより償還時の元本割れが発生するリスクもありますが、2024年9月末時点まででは、全償還ファンドが正常償還を迎えています。

3-4　途中売却がしやすい

COZUCHIは、不動産クラウドファンディングでありながら、途中売却がしやすいのが大きな特徴です。多くの不動産クラウドファンディングでは、途中売却ができないか、強い制限がかかっているケースが多く見られます。

COZUCHIは、短期運用型ファンドであればいつでも売却を依頼できます。また、長期運用県ファンドでも、半年に一度途中売却の機会があります。急に資金が必要になったときには柔軟に換金できるので、余剰資金を積極的に投資に回せるのが特徴です。

4　COZUCHIのファンド事例

募集中・運用中のファンドの中から、ファンドの運用事例を4つ紹介します。COZUCHIでの運用を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

4-1　下北沢開発プロジェクト フェーズ1

本ファンドでは、京王井の頭線および小田急線「下北沢」駅徒歩3分にある、テナント退去予定の借地権付き建物へ投資します。ただし、本ファンドでは土地の開発を主に行って、次の建物を開発を進めるファンドへ売却予定です。

下北沢は古着屋・ライブハウス・小劇場がひしめくサブカルチャーの発信地で、多くの若者や観光客が訪れる地域です。彼らをターゲットとした飲食店、店舗の豊富な賃貸ニーズが期待できます。

現行の建物は築60年が経過していて、容積率が未消化の状態です。そのため、ファンドで集めた資金を活用して新たな商業用ビルを開発して、収益性および資産価値の向上を目指します。

想定利回りは4.5%ですが、ファンド運用終了時点でTRIAD社に売却する際に、開発プロジェクト終了後に期待される売却益をもとに、同ファンドの運用機関に対する利益配分を受けられます。そのため、想定利回りを上回る分配を受けられる可能性があるのが特徴です。

4-2　箱根町 強羅 事業用地 フェーズ2

2024年8月～9月にかけてに募集を行い、9月から運用が始まったファンドです。強羅は国内外から多くの観光客が訪れる箱根のエリアの一つで、周辺は宿泊施設や観光客向け商業施設が並んでいます。

こちらは強羅での別荘開発のプロジェクトの一環で運用されるファンドです。前身ファンドのフェーズ1では用地取得が行われましたが、本ファンドの運用期間においては、開発に必要な各種許認可取得を目指します。

こちらは幅員8ｍの前面道路が確保され、敷地の接道間口も約50ｍあります。敷地は長方形と開発しやすい整形地となっています。さらに、温泉の供給契約が結ばれており、温泉付き別荘が開発される予定です。国内外から旺盛な需要が期待できます。

ファンド運用終了時にはTRIAD社へ売却しますが、その際には見込評価額が売値となり、実現した売却益は投資家に還元される予定です。

4-3　板橋区南常盤台一棟マンション

2024年8月に募集・運用開始となったファンドです。東京都板橋区の東武東上線「ときわ台」駅から徒歩4分の好立地に位置する1棟マンションを投資対象としています。

募集時点で満室運営となっています。ときわ台駅から至近で、周辺は閑静な住宅地となっていて、利便性・住環境ともによい立地です。さらに大型車でも余裕を持って停められる防犯カメラ付きの自走式屋内駐車場、宅配ボックスやトランクルームもつくなど、競争力の高い賃貸物件であるのが特徴です。

不動産運営を行うTRIAD社では、建物管理や付帯施設の運用方法の改善、更新時・入居者入れ替え時の賃料交渉などでさらに収益性や資産価値を向上させる予定です。安定した賃料収入を得つつも、資産価値向上により外部売却時のキャピタルゲインの獲得も目指しています。

4-4　京都”ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト フェーズ2

本ファンドは、2023年の11月～12月に募集を行い、同年12月から運用が始まったファンドです。京都市営地下鉄東西線 二条城前駅徒歩1分に位置する「ANAクラウンプラザホテル京都」建物及び地上権の全て、並びに底地の共有持分68%をファンドで所有します。

立地が良好で、ポテンシャルがあるにもかかわらず収益性が落ちているホテルを、TRIAD社がリースアンドバック取引で買取って、バリューアップを目指す戦略です。具体的には、老朽化した建物や経年劣化した設備・意匠などを大規模なリノベーションを実施してバリューアップさせます。さらに、ホテルグレードの格上げや客単価・稼働率向上により、収益性の向上なども目指します。

バリューアップが奏功して、ファンド売却時に想定より高い価格で売却できれば、その一部が投資家に還元されて、リターンが向上する可能性があります。すでにディベロッパーや事業法人、投資家等から今後の購入に対する問い合わせが来ており、ファンド募集時点では一定の需要が確認できています。

4　まとめ

不動産クラウドファンディングを活用すれば、少額から手軽に不動産投資が可能です。物件の所有権はないもしくは限定的ですが、事業者に不動産の運営を任せられるため、手間をかけずに投資ができます。運用期間が短いため、早いペースで別の不動産へ再投資できるのも、不動産投資クラウドファンディングならではといえるでしょう。

また、COZUCHIについていえば、多様な不動産へ投資するファンドが組成されています。多くの銘柄は、1万円から投資が可能です。開発用地や観光地、ホテルなど、個人が現物保有するのが難しい物件へ投資できるのが特徴です。不動産クラウドファンディングに興味のある方は、今回のファンドの事例も参考にしながらCOZUCHIへの投資を検討されてみると良いでしょう。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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