収益物件の探し方や購入手順は?不動産投資を始めるリスクや注意点も

不動産投資では、収益物件の良し悪しが成否に大きく影響してくるため、入居需要や収益性の見込める物件を見つけることが大切です。不動産情報サイトを活用するほか、不動産会社や投資会社に相談することも物件探しの上で大切なポイントになってきます。

この記事では、収益物件の探し方や購入手順、不動産投資のリスクや注意点についても詳しく解説します。不動産投資に興味のある方、実際に収益物件探しを始めている方は参考にしてみてください。

目次

  1. 収益物件の特徴と購入するメリット
    1-1.自己資金よりも大きなお金を運用できる
    1-2.定期的な収入が期待できる
    1-3.団体信用生命保険に加入できる
    1-4.様々な税制上のメリットを受けられる
  2. 不動産投資のリスクや注意点
    2-1.不動産投資ローンを利用した場合、リスクが大きくなる
    2-2.リスク対策に幅広い知識が必要になる
  3. 収益物件の探し方
    3-1.不動産情報サイトを活用する
    3-2.不動産会社に相談する
    3-3.不動産投資会社のセミナーに参加する
  4. 収益物件の購入手順
    4-1.投資計画を立てる
    4-2.収益物件を探す
    4-3.融資相談をする
    4-4.売買契約を結ぶ
    4-5.収益物件の引き渡し
  5. まとめ

1.収益物件の特徴と購入するメリット

収益物件とは、定期的な家賃収入などを見込んで保有する不動産のことです。個人や事業者に貸し出す居住用物件や店舗として貸し出すテナントなどが収益物件に該当しますが、自身の居住用に購入するマイホームとは異なります。

そのため、収益物件の購入に住宅ローンを利用することはできませんが、自己資金が足りない場合、不動産投資ローンなどを利用して購入することが可能です。収益物件を保有する主なメリットを確認してみましょう。

1-1.自己資金よりも大きなお金を運用できる

不動産投資ローンを活用することによって自己資金よりも大きなお金を運用できるのが収益物件のメリットです。例えば、運用利回りが5%の投資の場合、運用できる資金が500万円と3,000万円では、以下のように生み出す利益に大きな差が生じます。

  • 500万円の場合:500万円×5%=25万円
  • 3,000万円の場合:3,000万円×5%=150万円

不動産投資ローンなどを活用することによって金利コストなども発生しますが、スケールメリットを活かした運用も可能になるため、少額資金よりも効率的な運用が可能です。

不動産投資以外では例えば株式の信用取引などでも、レバレッジを利かした運用は可能ですが、収益物件への投資は不動産という実物資産が手元に残る点に大きな違いがあります。

手元に残った不動産を処分することによって投資元本を回収できる可能性もあり、リスク対策をとりながら運用できる点もメリットです。

1-2.定期的な収入が期待できる

定期的な家賃収入が期待できるのも不動産投資のメリットです。賃貸で入居者が入っている限り、毎月収入を受け取ることができるため、ローンの返済に充てるなど資金繰りもしやすくなります。

また、賃貸収入は株やFXなどの金融商品と比べても短期間でリターンが大きく増減することも少なく、長期的な収入を見込むことも可能です。ローンの完済後は家賃収入が毎月の定期収入となるため、老後の生活資金対策として注目する方もいます。

1-3.団体信用生命保険に加入できる

収益物件の保有に不動産投資ローンを活用する場合、多くのケースで団体信用生命保険(団信)に加入することが条件となります。

団信とはローン契約者に万が一のことが起こった場合に残債の返済を免除される保険です。この仕組みにより、遺族に債務を残さず不動産だけを残せる可能性があります。

1-4.様々な税制上のメリットを受けられる

相続税は相続財産の評価額によって相続税額が決まりますが、この時、現金や預金で財産を相続するよりも収益物件などの不動産で相続するほうが低い評価額となる傾向があります。これは、不動産の相続税評価が実際の売買価格よりも低くなるためです。

現金や預金などで相続財産を残すよりも収益物件などの不動産で残すほうが有利になる可能性があることから、相続税対策として収益物件を購入するケースもあります。

2.不動産投資のリスクや注意点

収益物件には様々なメリットがあるものの、全ての物件が定期的に収益を生み出すわけではありません。継続的な収入の見込める収益物件を探すことが重要なポイントになります。

不動産投資では以下のリスクに注意する必要があるので、確認しておきましょう。

2-1.不動産投資ローンを利用した場合、リスクが大きくなる

不動産投資では収益物件などを購入するために多額の投資資金が必要になります。不動産投資ローンを活用できる点は不動産投資のメリットでもありますが、リスクが大きくなる点はデメリットとも言えます。

例えば、不動産投資ローンによって資金を調達した場合、投資計画がうまくいかずに不動産売却を検討しても、不動産の処分価格がローンの残債を下回るケース(オーバーローン)では、返済しきれない部分の債務を背負う可能性があります。

2-2.リスク対策に幅広い知識が必要になる

不動産投資には、入居者が決まらない空室リスクがあります。空室が長期化すれば家賃収入を得られず、投資計画全体の見直しを迫られることになります。このほか、地価下落リスクや天災リスク、賃料を回収できないリスクなどもあります。

物件探しや購入後の賃貸経営では、経済環境の把握や法律改正には適切に対応しなければならないため、法律や金融などの幅広い知識も必要になります。投資家として日頃から情報収集に努めることも大切です。

3.収益物件の探し方

それでは収益物件を探す具体的な方法やポイントを見ていきましょう。

3-1.不動産情報サイトを活用する

不動産情報サイトには、収益物件の情報に特化した投資サイトや、不動産全般の情報を発信している総合情報サイト、大手不動産会社が運営している不動産サイトなど様々な種類があります。

不動産サイトでは、手間をかけずに収益物件の情報を集められるのが大きなメリットです。サイトによって物件の掲載数などは異なりますが、収益物件の情報を調べることで、エリアごとの相場観や利回りを把握することにもつながります。

3-2.不動産会社に相談する

不動産会社を実際に訪問し、物件を紹介してもらう方法も収益物件の探し方の一つです。収益物件を購入するエリアがすでに決まっている場合は、物件だけでなく周辺環境なども併せて確認できるのが大きなメリットになります。

実店舗を構えている不動産会社は地場の情報などに強く、ネットだけでは得られない物件情報を持っていることもあります。

ただし、不動産会社に行く時間や物件を見るための移動などに時間と手間を要するため、不動産情報サイトのように短時間で多くの情報を集めることはできません。

不動産会社に相談する際は、投資金額や希望物件の条件などの具体的な投資計画を伝えることも重要なポイントとなります。

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3-3.不動産投資会社のセミナーに参加する

不動産投資会社のセミナー参加も収益物件を探す方法の一つです。不動産投資会社のセミナーでは、不動産投資の基礎知識の解説や専門的な投資情報まで、様々な情報提供が行われています。

不動産投資セミナーではこのような情報提供に加えて、物件の紹介を行っているケースもあります。不動産投資会社から非公開物件などを紹介してもらえる点は大きなメリットで、物件管理についてもプロの視点から様々な提案を期待することができます。

ただし、不動産会社によっては自社物件を強調した偏った情報となる可能性もあります。不動産投資会社のセミナーを受講する場合、1社だけを利用するのではなく、複数社から話を聞くことが大切です。

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4.収益物件の購入手順

収益物件の購入で失敗しないためには、購入前からしっかりと計画を立てて準備をしておことが重要です。収益物件の購入手順とポイントは以下の通りです。

4-1.投資計画を立てる

収益物件を購入する際は、まず投資目的と目標を明確に定めてみましょう。投資の具体的な目標を掲げることで、全体的な投資計画を策定しやすくなります。

次に投資金額を決定します。自己資金と借入金のバランスを考えながら、どの程度まで投資できるかという具体的な投資金額を検討することが重要です。

収益物件の購入では、自己資金2~3割、借入金7~8割が目安となりますが、個人の収入や資産状況などによって適切な借入金の割合は異なるので注意しましょう。

4-2.収益物件を探す

投資の目的や目標、投資金額まで決定したら、次は収益物件を探します。ワンルームや戸建て、マンションなどのタイプごとの検討から、利回り、エリア、立地、周辺環境、購入後の管理方法まで様々な視点から投資計画に合うような物件を見つけます。

特に、エリア選びなどの入居需要に大きく影響してくる要素は慎重な検討が必要です。

また、利回りの高い物件は物件自体や周辺環境に問題があることも少なくありません。利回りだけを重視した投資計画を立てずに、慎重に検討することが大切です。

どのようなエリア・利回りの物件を選択すればよいか迷った場合は、前項「3.収益物件の探し方」で解説した手順で物件を探し、複数の不動産を比較してみましょう。

4-3.融資相談をする

購入したい物件を見つけて、購入申し込みの意思表示をしたら、銀行の融資審査を受けます。融資担当者には投資計画に基づいた資料の提出や説明をしっかりと行うことが大切です。融資審査に通れば、金融機関との金銭消費貸借契約を締結します。

4-4.売買契約を結ぶ

売主と売買条件のすり合わせが完了したら、不動産売買契約を結びます。宅地建物取引士による重要事項説明書の内容をしっかりと理解した上で、契約書に署名捺印をし、手付金を支払います。

4-5.収益物件の引き渡し

残金や諸費用を支払い、登記を済ませて収益物件の関係書類や鍵などの引き渡しを受ければ、購入手続きは完了となります。

まとめ

収益物件は様々な探し方ができるため、手間を惜しまずいくつもの方法を試みることで優良な物件に巡り合える可能性が高くなります。不動産情報サイトを活用するほか、不動産会社や投資会社に相談することも物件探しの上で大切なポイントです。

また、収益物件を購入する際は複数の物件を比較しながら、自身の投資目的に沿った物件を選ぶことが重要です。あらかじめ投資目的を設定することで、物件を比較する際にどのような点を重視すべきなのかの判断に役立てることができます。

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