大阪特有の不動産投資リスクは？失敗しないための物件選びとリスク回避法

大阪は、日本第二の人口・経済規模を有する地域で、不動産投資において有力な選択肢の一つです。大阪は世界でも有数の大都市圏でありながら、首都圏より不動産価格が安くなっているために利回りは高く、不動産投資家からも人気のエリアの一つとなっています。

一方で、地域によっては今後人口減少が懸念されるほか、水害リスクなど大阪固有のリスクもあります。今回は大阪での不動産投資のリスクと対策をまとめました。不動産投資のエリア選びを進めている方は、ぜひ参考にしてください。

目次

1. 大阪での不動産投資のリスク
   1-1．人口見通しに較差があり、減少リスクが高い地域も多い
   1-2．水害による災害リスクに注意
   1-3．観光・インバウンド需要が賃貸需要につながらないリスク
   1-4．全国平均よりも高い空き家率
   1-5．マンションが供給過多になるリスク
   1-6．利用できる金融機関が限られる
2. 大阪での不動産投資のメリット
   2-1．都心対比で価格は安く、利回りは高い
   2-2．再開発による街の魅力向上
   2-3．外国人の賃貸需要
   2-4．中心地の地価は上昇傾向
3. 大阪での不動産投資に失敗しないための対策
   3-1．立地選びが重要に
   3-2．物件の品質にも気を配る
   3-3．潤沢な自己資金を投じて経営するのが望ましい
   3-4．金融機関とリレーションを持つ不動産会社へ相談するのも一案
4. 大阪の不動産投資で実績豊富な不動産会社
   4-1　シノケンプロデュース｜アパート経営
   4-2　アイケンジャパン｜アパート経営

4-3　大和財託｜マンション投資・アパート経営
4-4　福屋不動産販売｜不動産全般の販売

5. まとめ

1　大阪での不動産投資のリスク

大阪での不動産投資においては、次のようなリスクが存在します。

• 人口見通しに較差があり、減少リスクが高い地域も多い
• 水害による災害リスクに注意
• 観光・インバウンド需要が賃貸需要につながらないリスク
• 高い空き家率
• 区分マンション物件の乱立

大阪での不動産投資を考えるときには、以上のようなリスクに注意しましょう。

1-1　人口見通しに較差があり、減少リスクが高い地域も多い

日本有数の都市圏である大阪ですが、今後の人口増減の予想には地域内の較差があります。都心部の区は2050年時点でも2020年より人口が多い地域もある一方で、今後急速に人口の減少が見込まれる地域もあります。

大阪市以外の府内の自治体はもちろんのこと、区でも油断は禁物です。こちらは2050年時点の2020年対比の人口減少率が大きい区ですが、20%程度もしくはそれ以上の人口減少が懸念されています。

2050年時点の人口減少率（対2020年）

（※出所：国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和５（2023）年推計）」）

人口減少が進めば、賃貸需要自体が減退するため、入居者の獲得が難しくなります。地価や賃料が下落して、資産価値や収益性に悪影響を及ぼすリスクも無視できません。

空き家が増加して街の魅力が低下し、さらに人口減少が加速するという悪循環に陥るリスクもあるでしょう。人口減少は、不動産投資をするうえで特に留意が必要なリスクの一つです。

1-2　水害による災害リスクに注意

大阪特有の災害リスクとしては、水害リスクに注意が必要です。大阪は都心部が海に面した低地で、かつ淀川を筆頭に複数の河川の流域に位置しています。特に淀川の北側と大阪環状線の東側などは、低地でハザードマップ上でも水害リスクが高い地域です。

大阪市ハザードマップ（2024年11月30日調査時点）

これらの水害リスクのない地域の物件で投資するのが理想です。しかし、大阪は、大阪駅周辺などの人口密集地と水害リスクのある地域が重複しているのも特徴です。そのため、水害リスクを避けられない場所での不動産投資を余儀なくされる場合もあるでしょう。

その場合には、火災保険で被災時のダメージを抑える、区分投資なら高層階部屋で運用するなどの対策が検討できます。災害リスクをあらかじめ織り込み、資産の全てを一つの物件に集中投資せずに分散し、エリアを分けるという方法も有効です。

1-3　観光・インバウンド需要が賃貸需要につながらないリスク

コロナ禍以降、大阪では観光・インバウンド需要のが増加していますが、これらは必ずしも不動産投資に追い風にならない点に留意が必要です。

コロナ禍前には、日本はインバウンド需要の拡大を、来訪者の増加に注力していました。為替や経済回復の後押しもあって、近年は大幅に訪日客が増えています。大阪はもともと訪日外国人に人気の地域の一つで、足元も順調に来訪者を増やしている状況です。（※大阪府「観光統計調査」）

こうした状況は、大阪の経済を活性化させるという観点ではポジティブです。しかし、賃貸経営への影響を鑑みると、訪日観光客は一時的に大阪を訪れるに過ぎず、直接的には賃貸需要の拡大につながりません。賃貸経営では、こうした経済の活性化を受けてビジネスを目的に転入者が増えるということがありますが、訪日観光客の数は変動幅も大きいために、インバウンド需要の増減に合わせて転居する方の数も流動的になりやすい特徴があります。

観光客が押し寄せたことによる混雑、騒音や治安の悪化などが、居住環境の悪化要因となる可能性もあります。経済の活性化はよいことですが、外国人観光客の増加が賃貸住宅での不動産投資にプラスに働くと言えるかどうかは不透明なところがあります。

1-4　全国平均よりも高い空き家率

少子高齢化と共に増加する空き家も大阪の不動産投資における懸念材料の一つです。大阪府の空き家率は2023年10月時点で14.3%と、全国平均の13.8%よりも高くなっています。今後、人口減少が進む地域では、さらに空き家の増加が懸念される状況です。（※参考：総務省「令和５年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果」）

空き家の増加は、都市の発展の阻害要因となります。景観の悪化はもとより、不法侵入などによる治安の悪化原因となることもあります。空き家の増加により都市の魅力が下がれば、同じ地域のほかの不動産の需要や資産価値に影響を与える恐れもあるのです。

1-5　マンションが供給過多になるリスク

大阪市のワンルームマンション規制では、ワンルームマンションの一区画の最低専有面積は18㎡～と、占有面積で見ると東京より緩和されています。（※大阪市「大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱」）

東京は自治体によって条件は異なりますが、例えば文京区では25㎡など、大阪市より広く設定されています。東京では建築条件が厳しく設定されていることで、土地面積当たりのマンションの供給がコントロールされているのです。

比較して大阪の方が同じ敷地面積により多くの区画を取れることから、区分マンションの供給過多となるリスクが高いという見方もあります。需要が追いついていれば問題はありませんが、供給過多となれば、入居者を獲得するのが難しく収益性が低下するリスクがあります。価格が割安だからといって、安易に狭小なワンルームマンションを選ばないようにしましょう。

1-6　利用できる金融機関が限られる

大阪で不動産を購入する場合、利用できる金融機関が限られるリスクがある点に注意が必要です。地銀や信金などの地域金融機関は、原則として営業域内の物件と、その地域に住む方向け以外の融資に慎重な場合があります。

東京は全国でも例外的なエリアとなっており、都外の地銀でも東京支店を設けているケースが少なくなく、結果として活用できる金融機関が多いために融資に応じてもらえるケースが少なくありません。大阪となると、大阪を地元とする地域金融機関以外の選択肢が限られてしまいがちです。結果として、都内の物件を購入する時より金融機関の選択肢が狭まり、融資を受けるのが難しくなる可能性があります。

2　大阪での不動産投資のメリット

大阪の不動産投資には、次のようなメリットもあります。

• 都心対比で価格は安く、利回りは高い
• 再開発による街の魅力向上
• 外国人の賃貸需要
• 中心地の地価は上昇傾向

2-1　都心対比で価格は安く、利回りは高い

首都圏と関西圏のアパート価格の推移は次のとおりです。上昇傾向にあるのはいずれも共通していますが、都心と比べると関西圏の価格は2024年第3四半期時点で737万円ほど安くなっています。

首都圏と関西のアパート価格推移

（※参考：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「区分マンション価格の上昇、9四半期連続に（不動産投資 四半期レポート ＜2024年7月～9月期＞)」）

続いて利回りの推移はこちらです。利回りについては、関西圏の方が高水準で推移しています。

首都圏と関西の利回り推移

（※参考：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）「区分マンション価格の上昇、9四半期連続に（不動産投資 四半期レポート ＜2024年7月～9月期＞)」）

以上のように、人口密集地でありながら、都心部と比べて割安で高収益を狙えるのが、大阪の特徴といえます。

2-2　再開発による街の魅力向上

大阪の域内は各地で大規模な再開発が進められています。たとえば大阪駅周辺では「うめきたプロジェクト」と呼ばれる長期の再開発プロジェクトが進行中です。

先行開発区域（約7ha）は2013年に「グランフロント大阪」として開業済みです。現在は、2期目のプロジェクトとして「グラングリーン大阪（GRAND GREEN OSAKA）」の開発が行われています。

一方で大阪市の南側の中心地「ミナミ」でも再開発が進んでいます。ミナミでは、2003年開業の「なんばパークス」や2014年開業の「あべのハルカス」などすでにひと段落した開発もあり、どちらかというとキタよりも再開発は先行していましたが、現在でも難波駅周辺などは再開発が進められています。

2025年には大阪万博が開かれる予定である中、同イベント前後をターゲットとした再開発プロジェクトが複数進んでいる状況です。再開発は街の魅力向上につながるため、周辺地域の資産価値の向上や人口流入にポジティブな効果をもたらすでしょう。

2-3　外国人の賃貸需要

外国人の賃貸需要が期待できるのも、大阪の特徴です。大阪市の外国人の人数は2023年時点で169,392人で、全市民の約6.1％を占めています。市の人口に占める外国人の割合では、全政令指定都市の中で最多です。
（※参考：大阪市「大阪市の外国人住民数等統計のページ」）

外国人は、長期的には帰国の余地なども残すために、持ち家より賃貸で住むニーズがある方が日本人以上に多いと想定されます。外国人対応の物件や管理会社で賃貸経営を行うことも検討できるでしょう。

2-4　中心地の地価は上昇傾向

大阪の中心地の近年の地価公示の推移は次のとおりです。2020年のコロナ禍以降、順調に右肩上がりとなっています。

地価公示の推移（大阪市北区大淀南3丁目9番4）

（※参考：不動産情報ライブラリ「国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」）

さらに、先ほど一部の区は人口減少リスクがあることを示しましたが、逆に中心部は2050年時点の人口が2020年対比で増加となる見込みです。大阪の都心部で立地を選べば、長期的な視点で見た資産価値の維持も期待できます。

3　大阪での不動産投資に失敗しないための対策

大阪の不動産投資で失敗しないためには、次のポイントに注意をして購入物件の選別や投資の準備を進めましょう。

• 立地選びが重要に
• 物件の品質にも気を配る
• 潤沢な自己資金を投じて経営するのが望ましい
• 金融機関とリレーションを持つ不動産会社へ相談するのも一案

以上のポイントを実践して、堅実な不動産経営をスタートしてください。

3-1　立地選びが重要に

大阪での不動産投資は、特に立地選びが重要になります。大阪は、東京の都市部と比べても地域格差が大きいのが特徴です。中心地は人口・地価共に増加が期待できます。入居需要も獲得しやすく、堅実な不動産経営を実現しやすいでしょう。

対して、郊外で利便性の低い地域などは、人口減少が起きています。今後は高齢化の進行や都市の衰退なども懸念され、中心地までの距離や駅までの距離、利用する電車の利便性などを確認したうえで、長期にわたり発展が見込まれる地域の物件を選ぶことが大切です。

3-2　物件の品質にも気を配る

物件の品質にも気を配る必要があります。大阪はワンルームの最低面積が狭いことから、狭小物件も多く見られます。一方で、足元は余裕のある間取りを好んだり、自宅にワークスペースを確保したりする人が増えているため、狭小物件での入居者の獲得は以前より難しくなっていると考えられます。

大都市の大阪はすでに無数の賃貸住宅が立ち並んでいるため、新たに投資を始めると他物件との競合となります。狭小だったり、居住環境に劣ったりする物件は、いくら人口密集地域とはいえ、入居者の獲得が難しくなるでしょう。都市部で競合物件が多いことを念頭に置いたうえで、他の物件と比べても魅力的な物件をうまく選んで投資を始めてください。

3-3　潤沢な自己資金を投じて経営するのが望ましい

大阪で不動産投資を行う場合は、潤沢な自己資金を用意して臨むのがよいでしょう。首都圏と比べて都市の規模が劣るぶん、将来の人口減少や衰退のリスクは相対的に高いといえます。社会情勢の変化により、空室が発生しやすい局面を迎えるリスクに警戒が必要です。

投資開始時には、より多くの自己資金を割いて、ローン借入を抑えることにより、物件規模対比で収支が良好な状態で投資を始められます。借入負担が軽い方が、空室に対する耐久力が高まり、黒字を維持しやすくなります。

また、残債が少ない方が物件を処分するときのハードルも低くなるでしょう。売却価格が残債を上回っていれば、売却時に現金収入を得られるため、売却がしやすくなるからです。

3-4　金融機関とリレーションを持つ不動産会社へ相談するのも一案

金融機関の開拓をスムーズに進めるために、リレーションが強固な不動産会社へ相談するのも一つの方法です。不動産投資の初心者が、大阪での融資に積極的な金融機関を見つけ出すのは容易ではありません。そのため、不動産や融資環境を熟知した企業に相談した方がスムーズです。

地場の不動産会社や大手不動産会社では複数の金融機関と提携しており、スムーズにローン契約を結べる場合もあります。初心者にとってネックとなりがちな、地方物件への融資づけを実現しやすくなるでしょう。

4　大阪の不動産投資で実績豊富な不動産会社

大阪で不動産投資を検討する際は、大阪特有のリスクを回避するために、大阪の不動産情報に詳しい不動産会社を選ぶことが大切です。ここでは大阪の不動産投資で実績が豊富な不動産会社を4社紹介します。

4-1　シノケンプロデュース｜アパート経営

シノケンプロデュースは、もともと福岡発祥の不動産会社ですが、現在では大阪を含む全国の大都市圏でアパートの開発、販売、管理を一手に手掛けています。

アパート供給棟数は自社施工で7,000棟を超えています。「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」（全国賃貸住宅新聞）の「年間アパート開発棟数部門」では、9年連続No.1の実績があります。

また、シノケンプロデュースは多数の金融機関とリレーションを築いており、融資における交渉力を強みのひとつとしています。資金調達のハードルが高いアパート経営においてメリットの大きい不動産投資会社の一つです。

土地取得から手掛けて自社で物件を施工・管理

シノケンプロデュースは、アパート開発・販売において土地の取得から手掛ける企業です。同社が開発に適していると判断した土地を購入したうえで、自社でその土地に合ったアパートをデザイン・施工します。

機能性とデザインの両立にこだわり、入居者が快適に生活できるアパート開発を目指しているのが特徴です。2023年3月末時点で、グループ会社のシノケンファシリティーズの管理戸数は47,000戸以上（2023年12月末時点）、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)となっています。このような入居率の高さは、5,000店舗以上（2024年5月時点）の仲介業者と提携し、良好な関係を築いていることも要因の一つです。

4-2　アイケンジャパン｜アパート経営

アイケンジャパンは、自社施工のアパートを全国で投資用物件として販売している不動産会社です。本社は東京（および福岡）にありますが、大阪にも支店があり、事業を展開しています。自社施工なので、変形地など様々な土地に柔軟にアパート建設・販売が可能です。

好立地で入居需要の豊富なエリアを厳選

アイケンジャパンでは、土地選びからこだわって物件開発を行います。基本的に徒歩15分以内で、入居需要の強い地域でアパート販売を手掛けています。

好立地でのアパート経営では入居需要が維持されやすく、将来的にも地価が下がりにくいと期待されます。大阪府内や関西圏の施工事例でも、駅からほど近い利便性の良い物件が複数紹介されているのが特徴です。

アイケンジャパンでは「ワンランクの住み心地と満足感」を目指して物件開発を行っています。上下や両隣の遮音性にこだわり、生活に必要な設備や防犯性にも配慮して、充実した内装となっています。

開発・販売から物件管理までワンストップで対応可能

アイケンジャパンは、グループ内で物件管理も手掛けています。投資物件を購入したのち、管理まで任せられるため、初心者でも不動産投資に取り組みやすいでしょう。

賃貸管理の実績として9,136戸（2023年12月時点）の管理を行っており、入居率99.3％（2023年年間実績）となっています。オーナーの負担が大きく、効果が一時的なフリーレントや家賃の値下げを行わずに高い入居率を維持しているのも特徴です。

4-3　大和財託｜マンション投資・アパート経営

大和財託は東京・大阪の2拠点体制で運営している不動産会社です。そのほかにも全国に複数の拠点を構えています。

不動産投資用の物件販売のほか、分譲マンションの開発・販売も行っています。また、物件管理や土地活用などのサービスも手掛けているので、物件購入から投資後のトータルサポートまで相談可能です。

一棟収益物件が強み

大和財託では「やまとの不動産投資」というサービス名で主に一棟での収益不動産の開発や販売を手掛けています。

新築・中古双方を取り扱っており、投資家の資産状況や投資目標、スタンスに応じて適した物件を提供可能です。また、複数物件への事業拡大の相談、売却に向けた出口戦略もふまえたトータルサポートを行っています。

新築物件は「Z-MASON（ジー・メゾン）」「Z-GRANDE（ジー・グランデ」というブランド名で自社設計・施工を行っています。中間コストを削減しつつ、高品質な物件の販売に努めています。

また中古リノベーション物件については「Z-RENOVE（ジー・リノベ）」のブランドで手掛けています。大規模修繕や空室リスクなど、新築以上に留意が必要なリスクへの配慮した開発をおこなっているのが特徴です。

物件管理の実績も豊富、平均入居率99.41%（2024年2月末時点）

大和財託は物件管理も合わせて手掛けています。2024年2月時点で管理物件数は6,000戸以上と豊富な実績がありながら、平均入居率が99.41％、家賃回収率が99.82％といった水準です。

また、投資家への連絡・相談などきめ細やかな対応や、価格に配慮したリフォーム提案なども強みとしています。一般管理のほかサブリースも手掛けているため、家賃下落や空室リスクを抑えたい方も相談しやすいでしょう。

不動産投資ローンの金融機関も多数提携

また、たとえば以下のように大阪の多数の金融機関と取引があるため、借り入れの準備についてもスムーズに進められるでしょう。

• りそな銀行　新大阪駅前支店
• 関西みらい銀行　梅田支店
• みずほ銀行　大阪法人第一部
• 三井住友銀行　梅田法人営業第二部
• 大阪厚生信用金庫　梅田支店
• 近畿産業信用組合　梅田支店
• SBJ銀行　大阪支店
• オリックス銀行　大阪営業部

※多数の金融機関と取引があるため、一部を抜粋

4-4　福屋不動産販売｜不動産全般の販売

福屋不動産販売は、大阪に本社を構え、大阪・兵庫・奈良・京都・滋賀に店舗を持つ不動産会社です。不動産販売を中心に事業展開しており、土地や居住用のマンション・戸建てなどの販売を手掛ける一方で、収益用不動産の販売も行っています。

大阪の収益物件を多数取り扱う

福屋不動産販売は、2024年3月7日時点で大阪府内だけでおよそ860件の投資用物件を取り扱っています。区分・一棟のマンションやアパートなど、さまざまなタイプの物件を取り扱っています。自分にあった収益物件をみつけやすいでしょう。

メール会員になると、新着物件情報をスピーディに受け取ることができます。いま魅力的な物件が見つからなかったという方も、このサービスを使えば投資のチャンスを逃さずにキャッチできます。1965年創業と50年以上の歴史があり、過去5年で4万件以上の取引があるなど実績も豊富なので、大阪で不動産投資を検討している際には相談しやすい不動産会社のひとつです。

収益不動産に特化していない

福屋不動産販売は多数の物件の取り扱いがありますが、収益不動産に特化していないという点に注意が必要です。担当者によっては収益用不動産に詳しくない可能性もあるため、不動産投資の目的や購入したい物件の目線をしっかり伝えられるよう準備しておくと良いでしょう。

5　まとめ

日本で第二の経済規模・人口規模を抱える都市圏である大阪は、不動産投資の有力な選択肢の一つとなります。大阪には、再開発による資産価値の向上期待や、人口密集地でありながら首都圏対比で価格が安く利回りが高いなど、複数の魅力があります。

その反面、災害リスクや地域格差など、大阪ならではのリスクもあるので注意が必要です。インバウンド需要と都市の発展はしばしばセットで捉えられがちですが、賃貸経営において、インバウンド需要の高まりがプラスに働くのかどうかも、冷静に見ておく必要があります。大阪の魅力とリスクの両面を正しく理解したうえで他の地域と比較しながら、投資の是非を検討しましょう。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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