リノベーションで蘇る？新しい形の築古マンション投資スタイル

投資用のマンションが築古になると、賃貸が付きにくくなったり、売却しようとしても希望価格で売却できなかったりする可能性が出てきます。

そのような時に物件の価値を上げ、賃貸ニーズを高めたり、売却価格を上げたりできる方法の一つにリノベーションがあります。しかし、どれくらい効果があるか分からないという理由でリノベーションに踏み切れない方もいるでしょう。

この記事ではリノベーションをするメリットとデメリットを確認し、リノベーションで効果を出す築古マンションへの投資スタイルについて考えてみたいと思います。

目次

1. リノベーションとは
   1-1．リフォームとの違い
   1-2．リノベーションにかかる費用
2. リノベーションをするメリット
   2-1．資産価値が上がる可能性がある
   2-2．賃貸ニーズが高まる可能性がある
   2-3．高値で売却できる可能性がある
3. リノベーションをするデメリット
   3-1．築古のため見送られる可能性がある
   3-2．コストをかけた分の効果があるかわからない
   3-3．リノベーションしたくてもできない箇所がある
   3-4．物件の品質を高めるにはインスペクションも必要
4. リノベーションで効果を出す築古マンション投資スタイル
   4-1．物件を購入する際に立地にこだわる
   4-2．時代のニーズを考慮する
   4-3．投資効率を考える
5. リノベーションやインスペクションに強みのある会社は？
   5-1．ビッグデータに基づく物件選択
   5-2．業界屈指のリノベーション技術
   5-3．入居率99%を誇る賃貸管理力
   5-4．融資条件の良さ

6. まとめ

1．リノベーションとは

リノベーション物件の投資には、自分が所有する物件をリノベーションする場合と、リノベーションされた物件を購入する場合の2つのパターンが考えられます。この記事では自分が所有するマンションをリノベーションする場合のメリットなどについてご紹介しますが、まずは「そもそもリノベーションって何？」という点からお伝えします。

1-1．リフォームとの違い

リフォームとリノベーションは部屋の内装を変えたり、設備などの古くなった部分を交換したりする点で同じように使われる言葉ですが、本来は違う意味で使います。

リフォームは部屋や設備が汚れたり、老朽化したりしている部分を新しい状態に戻す修繕のことを言います。例えば、入居者が退去した後に壁紙を張り替えたり、設備を修理したりして元の状態に戻す原状回復もリフォームの一つです。

一方のリノベーションは内装や設備を変えたり、間取りを変えたりして、より機能性などを高めることを言います。そういった意味では、リノベーションの方がリフォームより大規模な工事になることが多くなります。

1-2．リノベーションにかかる費用

リフォームをした際にかかる費用は数万円から高くても数十万円で済むケースが多いのに対し、リノベーションの場合は数十万円から1,000万円単位の費用がかかることがあり、また内容によって費用は大きく違います。

価格が大きくなると、リノベーションをするより現状のままマンションを売却して新しいマンションを購入した方が良い場合もありますので、リノベーションを考える際は慎重に検討することが大切です。

2．リノベーションをするメリット

リノベーションをすると新築時より機能性を良くすることも可能ですが、そのことによってどのようなメリットが享受できるのかについて見てみましょう。

2-1．資産価値が上がる可能性がある

リノベーションをすることで内装が新しくなったり、建材や材料なども変わったりすることがあり、機能性やデザインが改善されます。さらに、キッチンやトイレ、ドアや床、照明器具などもグレードアップすることで、物件の資産価値が上がることが考えられます。

2-2．賃貸ニーズが高まる可能性がある

リノベーションをして物件の内装が新しくなり、機能性が上がると、その物件に住みたいという人が増える可能性があります。リノベーションでは設備などを新しくできるだけではなく、間取りも変えることができます。

築古の物件で使われている間取りの中には、昔は好まれたものでも、近年は人気がなくなったタイプのものもあります。そういった間取りを最近人気のタイプに造り変えることで、賃貸ニーズは高くなると考えられます。

特に物件の内装が内覧をした人の好みに合っていたり、間取りが賃借人の希望と合っていたりする場合は、物件を選ばれる可能性は高まります。

2-3．高値で売却できる可能性がある

リノベーションで物件全体をグレードアップすれば、リノベーションする前より高く売却できる可能性が高くなります。実際にリノベーションしたことで査定価格が数百万円上がった事例もあります。

しかし、不動産の売買は物件ごとに大きく条件が変わりますので、実際にリノベーションしてから売却する場合は、費用対効果をきちんと試算して取り組むことが大切です。

3．リノベーションをするデメリット

リノベーションをすることのメリットを紹介しましたが、その反面デメリットもあります。どのようなデメリットがあるのかを見てみましょう。

3-1．築古のため見送られる可能性がある

リノベーションをして物件がグレードアップされたとしても、築年数を変えることはできません。そのため、物件の築年数が古いために検索条件から除外されたり、問い合わせがあっても、後から築年数が古いという理由で見送られたりする可能性があることを知っておきましょう。

3-2．コストをかけた分の効果があるかわからない

リノベーションをして売却をする場合、費用が高額になると売却価格によってはリノベーションにかけた費用分を回収できない可能性もあります。ただし、売却価格で全ての費用分を回収できなくても、利益が得られる場合もあります。

マンション投資の利益を試算する場合、一般的に売却完了までの総収入と総支出の差で判断します。つまり売却益でリノベーション費用を全額回収できなくても、それまでの賃貸で得た利益を合わせると費用分は回収できている、ということもあります。

売却にあたってリノベーションする必要性があるかどうかを、今までの総収入と総支出の差で利益が得られるかどうかも含めて、きちんとシミュレーションして取り組むことが大切です。

3-3．リノベーションしたくてもできない箇所がある

マンションのリノベーションの場合、リノベーションをしたくても構造上できない箇所があります。マンションの場合、一般的に窓枠や共用部分の玄関、天井の高さなどはリノベーションをすることはできません。

また、マンションによっては個別の事情でできない箇所がある場合もありますので、リノベーションをする際はできる個所とできない箇所を必ず確認した上で実行するようにしましょう。

3-4．物件の品質を高めるにはインスペクションも必要

物件の品質をより高めるためには、リノベーションだけではなくインスペクションも行うことをおすすめします。インスペクションとは住宅診断のことで、専門の住宅診断士が目視ではわからない箇所まで物件を診断してくれます。あとあと瑕疵などの問題を発生させないためにも、売買の際はしておいた方が良いものです。

インスペクションをすることで、物件の品質もより高く評価されることにつながりますので、リノベーションの際は合わせて検討することをおすすめします。特に築古物件は例えリノベーションで綺麗になっていても敬遠する人が一定数いるため、設備の不具合などがないことを証明することが望ましいと言えます。

4．リノベーションで効果を出す築古マンション投資スタイル

築古のマンションをリノベーションして投資効率を上げるには、どのような点に注意してリノベーションをすれば良いのでしょうか。投資を成功させるためにリノベーションの際に注意しておきたいことについて見てみましょう。

4-1．物件を購入する際に立地にこだわる

リノベーションをすると、資産価値が上がったり、賃貸ニーズが高くなったりすることには触れました。しかし、資産価値や賃貸ニーズは物件の状態だけでなく、交通の利便性や周辺の生活環境なども考慮して判断されるものです。

駅からの距離が遠かったり、周りに生活に必要な施設がなかったりする場合は、そもそも資産価値が上がりにくかったり、賃借人が付かない可能性もあります。そのようなことにならないためには、物件を購入する際に立地にこだわって選ぶことが大切です。

試算価値を上げたり、賃貸ニーズを高めたりするなどの効果を出すためには、立地や周辺環境も影響してくることを理解した上で戦略を立てるようにしましょう。

4-2．時代のニーズを考慮する

マンションは時代の移り変わりとともに、好まれる設備や間取りが変化します。10年前は好まれていた設備や間取りでも、今はあまり好まれないものもあります。せっかくリノベーションしても人気のない設備や間取りのままでは効果は見込めません。リノベーションをする際は、時代のニーズをきちんと考慮して取り組むようにしましょう。

4-3．投資効率を考える

リノベーションしても、最終的に費用分の回収ができていなければ投資は失敗だと言えます。物件を売却する場合だけではなく、売却せず入居率を上げるためにリノベーションをする際も、入居率がどれくらい上がるのかなど、細かくシミュレーションすることが大切です。投資効率が本当に上がるのかどうかを慎重に考えて取り組むようにしましょう。

5．リノベーションやインスペクションに強みのある会社は？

リノベーションをする際は、リノベーションに特化して事業を行っている会社の意見を参考にしたり、リノベーションを強みとする不動産投資会社にリノベーションを依頼したりすることで成功確率を高めることができます。以下では、リノベーションの実績が豊富な中古ワンルームマンション投資の会社をご紹介します。

リズム株式会社は東京23区を中心に、中古ワンルーム投資やリノベーション投資などを手掛ける不動産投資会社です。リズム株式会社の主な特徴をご紹介しましょう。

5-1．ビッグデータに基づく物件選択

都心で中古のマンション投資を行うには、いかに好立地で投資効率の良い物件を選ぶかが大きなポイントになります。

リズムは市場の膨大なデータを収集する独自のシステムを持ち、1億件のマンション情報から様々な分析結果を投資家に開示しています。

例えば、不動産価値を客観的に捉える手段の一つとして、東京23区の主要473駅のデータから、「経年減価」「駅乗車人員数」「緑化状況」「商圏力」「アクセス」などの観点から調査を行い、各駅の『駅力(※)』を数値化し、分かりやすい形で情報を発信しています。

※「駅力」とは…調査・分析対象となる駅を中心とした周辺環境を「賃貸力」「利用度」「発展性」「住みやすさ」「将来性」といった5つの視点からリズムが独自に分析した市場価値。

エリア分析の例（東京都中央区「馬喰横山」駅周辺の賃貸市場）

リズム独自の不動産評価レポート例（DDR）

※リズムでは、エリア分析データに加え、管理や賃貸状況、現況写真等物件全般のあらゆる情報を盛り込んだ、評価報告書（DDR）を作成しています。

資産価値を上げたり賃貸ニーズを高めたりするにはリノベーションするだけでは不十分だということには触れましたが、リズムはビッグデータも活用しながら資産価値が高く、築年数が経ってもニーズが落ちにくい物件を厳選していると言えるでしょう。

5-2．業界屈指のリノベーション技術

リズムは「持つ人」と「住む人」の価値を見極めて、付加価値の高い空間を作り上げるリノベーションを行っています。そういった考えのもとでリノベーションされた物件は、待ってでも住みたいというウェイティング客も出るほど人気のある物件になっています。

リズムのリノベーション物件の例

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また、リノベーションだけでなく購入前のインスペクションも推進し、オーナーと入居者をトラブルから守る取り組みをしています。

5-3．入居率99%を誇る賃貸管理力

リズムから購入した物件は中古でも入居率99%（2018年9月時点）を誇ります。購入後の賃貸管理は月額2,200円（税込）という低コストで賃料滞納100％保証が付き、滞納発生月から家賃全額を保証してくれるという特徴があります。

管理内容としては下記のように入居者管理に関わるあらゆる業務を代行してもらえるため、わずらわしい管理に悩まされる心配がありません。

5-4．融資条件の良さ

リズムが行うリノベーションやインスペクションが金融機関からも高い評価を受け、中古物件では業界初の優遇金利1.6%（頭金により1.4%）の優遇金利での融資を実現しています。

また、その他にも4割以上が頭金10万円以内でマンション投資がスタートできていたり、物件によっては返済期間が45年でローンが組めたりするなど、初期費用や収支を気にする方にはメリットのある融資をサポートしています。

まとめ

自分が所有するマンションをリノベーションする場合、またリノベーション済みの中古マンションに投資をする場合のメリットやデメリット、投資方法についてご紹介しました。

リノベーションをすると売却価格が上がるなどの効果が期待できますが、かけた費用分の効果がない可能性もあります。投資額も大きくなることが考えられますので、失敗しないためには投資効率をきちんとシミュレーションして取り組むようにしましょう。

また、リノベーションに注力している会社は他の不動産会社が持たないリノベーションに関するノウハウを持っていますので、リノベーションをする際はそういった会社のサービスを利用するのも成功するコツの一つだと言えるでしょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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