サラリーマンが不動産投資をするメリット・デメリットは?体験談・口コミも

将来に備えた資産形成を考え、真剣に資産運用を検討し始めているサラリーマンの方も多いのではないでしょうか。

資産運用の方法は様々ですが、不動産投資は定期的な収入が見込みやすいサラリーマンにとって取り組みやすい資産運用方法の一つです。

本記事ではサラリーマンが不動産投資をするメリット・デメリットに加え、実際に不動産投資を始めたサラリーマンの方の体験談をご紹介します。

目次

  1. サラリーマンが不動産投資をするメリット
    1-1.不動産投資ローンを利用しやすい
    1-2.物件運用を管理会社に委託できる
    1-3.不動産投資で発生した経費を給与所得と損益通算できる
    1-4.給与以外の収入源を見込める
  2. サラリーマンの不動産投資で要注意のデメリット
    2-1.物件購入までの時間確保が課題
    2-2.確定申告には時間や手間がかかる
    2-3.属性頼みのローンは行き詰りやすい
  3. 不動産投資を始めたサラリーマンの体験談・口コミ
    3-1.不動産投資についてどんなイメージを持っていた?
    3-2.物件購入にあたって重要視したポイントは?
    3-3.不動産会社選びのポイントは?
  4. まとめ

1.サラリーマンが不動産投資をするメリット

運用の手間がかからない上に、資金調達しやすいなどの面で、不動産投資はサラリーマンにとって適した資産運用方法です。サラリーマンが不動産投資をするメリットについて、詳しく解説します。

1-1.不動産投資ローンを利用しやすい

不動産投資におけるサラリーマンの大きな強みは、金融機関の不動産投資ローンを利用しやすいことです。不動産投資は購入する物件を担保に入れることで多額のローンを利用しやすいメリットを持っています。

一方、自営業など収入が一定ではない職業についていると、不動産運用がうまくいかなくなった時の返済における信用度が低いと見なされ、金融機関の審査を通過できないことも少なくありません。

その点、サラリーマンは一定の給与収入が見込みやすく、勤務先企業によっては年2回のボーナスが支給されます。このような背景から、金融機関にとって収入が見込みやすいサラリーマンは貸し倒れリスクの低い融資先であると言えます。

なお、金融機関はローン審査にあたって申込者の勤務先や就業期間などを確認するため、上場済みの企業などに長期間務めているほど融資審査では評価される傾向にあります。

1-2.物件運用を管理会社に委託できる

サラリーマンには本業があるため、投資をすると言ってもそれほど多くの時間を割けないと考える人も多くいます。

例えば、株式投資などの売買差益(キャピタルゲイン)を狙った短期投資では、日中のチャートを細かに確認する必要があります。日中は会社で仕事をしているサラリーマンの方にとっては、金融投資は時間の確保が負担になりやすいものです。

しかし、不動産投資は物件購入後の運用管理を管理会社に委託できます。物件の購入が完了すれば、実際に物件オーナーが意思決定する場面は比較して多くありません。管理の手間が大きくかからないという点で、不動産投資はサラリーマンに向いた投資と言えます。

1-3.不動産投資で発生した経費を給与所得と損益通算できる

不動産投資で発生した経費や収入は、税務上、本業の給与収入と合算できます。不動産投資で発生したマイナスの経費を給与収入と合算することで、所得を下げることが可能です。

このような損失と利益を合わせることを損益通算と言い、不動産投資で生まれた損失を計上することで、所得税と住民税を引き下げられる可能性があります。

ただし、不動産投資で損益通算をする上で注意すべきポイントは、不動産投資の収益が赤字になっている時に限られるという点です。

建物については減価償却費を経費に加えることが可能ですが、法定耐用年数が終わってしまった以降は計上できません。また、売却時に償却した部分については取得費に含まれないため、譲渡所得税が大きくなるデメリットがあります。

このような背景があることから、損益通算を目的に収益が上がらない物件を選んでしまうと赤字額が税制的なメリットを上回るケースもあるため要注意です。

1-4.給与以外の収入源を見込める

多くのサラリーマンの方にとっては本業の給与収入が家計の柱となりますが、不動産投資で収益が上がれば、第2の収入源として見込むことができます。

不動産投資は毎月の家賃が見込め、仮に本業の収入が下がったとしても、家賃収入で減少分を補填できることもあります。あるいは収入を増やして老後の備えとするためには、サラリーマンにとって不動産投資は適性の高い資産運用です。

2.サラリーマンの不動産投資で要注意のデメリット

サラリーマンが不動産投資を進める上で注意すべきポイントは、物件を購入するまでの手間暇や、無計画に進めてしまうとリスクが大きくなることなどです。

2-1.物件購入までの時間確保が課題

サラリーマンにとってメリットも多い不動産投資ですが、不動産投資で収益を確保するためには、良い物件を選ぶことが最も重要です。

しかし、物件選びを不動産会社任せにしていると、不動産会社が売りたい物件を購入させられることも起こり得ます。

不動産会社が売りたい物件は、投資家にとって必ずしも優良な物件とは限りません。物件選びを成功させるためには、投資家自らも知識をつけて物件を判断することが重要になります。

知識をつけるための手段としては、本を読んだり不動産会社のセミナーに参加したりすることが有効です。ただし、いずれも時間を確保する必要があり、本業が忙しいサラリーマンの方にとっては、時間の確保は大きな課題と言えるでしょう。

2-2.確定申告には時間や手間がかかる

不動産投資で20万円以上の収益を上げている場合や様々な税控除を受けるためには、確定申告をする必要があります。

しかし、これまで副業や投資などをしていないサラリーマンの方は、自ら確定申告をする機会が多くありません。サラリーマンの場合は、給与収入に対する税関連の業務について勤め先の会社が行なっているためです。

不慣れな作業をすることは時間や労力を要するため、サラリーマンにとっては、物件選びと同じく確定申告についても時間の確保が課題となります。

2-3.属性頼みのローンは行き詰りやすい

サラリーマンは不動産投資ローンを利用しやすい強みを持っていますが、ローンはいくらでも利用できるわけではなく、本業の収入に対して7~10倍までなど限度額が決まっている点に要注意です。

1件あたりの融資額によっては、融資額の累計がすぐに限度額まで到達してしまうこともあります。サラリーマンが継続的に投資規模を拡大していくためには、適宜物件を買い換えるなど長期的な戦略が必要です。

また、ローンの使いすぎは返済額の膨張を招くため、空室が発生すると返済に行き詰まることにもなりかねません。ローンを利用する場合は返済額と収益のバランスを取ることが重要です。

3.不動産投資を始めたサラリーマンの体験談・口コミ

ここからは、実際に不動産投資を始めたサラリーマンの体験談や口コミについてご紹介します。以下は、東証1部上場企業の不動産投資会社「プロパティエージェント」で実際に投資マンションを購入されたサラリーマン方の体験談・口コミを一部抜粋したものです。

3-1.不動産投資についてどんなイメージを持っていた?

よくも悪くも、知識不足で特にイメージはありませんでした

サラリーマンの源泉徴収など、世の中には知らないと損をすることがたくさんありますよね。不動産投資について知識はなかったので、それを知ること自体に意味があると考えて、お話を聞いていました。その結果、サラリーマンであっても事業所得を持つことが重要と考え、メインオプションは起業か不動産投資の二択であることがわかってきました。現実的な選択肢として、起業ではなく不動産投資のほうがハードルは低いので、前向きに考えるようになっていきました。(20代・コンサルティング会社勤務・男性)

3-2.物件購入にあたって重要視したポイントは?

「築浅」と「駅近」です。

なるべく「築浅」であることを気にしていました。もうひとつは「駅近」であること。仮に自分が物件を借りる立場になって考えると、20年〜30年後になっても、駅から近ければ需要はあるはず。でも、徒歩10分では遠すぎる。駅から7分ならアリかな……というふうに考えて、わがままを言って営業担当の方に探していただきました。(30代・大手外資系食品メーカー勤務・男性)

3-3.不動産会社選びのポイントは?

物件購入後もサポートしてくれる不動産会社を選びました

物件の購入後、不動産会社がどんな展開を見据えているのかを重要視しました。不動産会社の中には、売りっぱなしになってしまう企業も少なくないと聞いていましたから。そこで営業担当の方からお話を伺い、「徹底して高い入居率を維持すること」を大切にしていると感じたんです。持続性の高い都心を中心にエリアを絞っているのはもちろんのこと、家賃設定を必要以上に上げないようにしていたり、入居者の方がすぐに引っ越してしまわないような契約形態にしていたり……。やはり不動産投資において入居率は大きな懸念材料でしたから、そこに手が打たれている点が良いと思ったポイントです。(30代・外資系コンサルティング会社勤務・男性)

営業マンを比較しました

まず、優良な不動産会社とのマッチングを狙って、資産運用系のEXPOに参加しました。そこで入場した私へ最初に声をかけてくれたのが、最終的に決めた不動産会社の営業担当の方でした。コーヒーを片手に「一杯いかがですか?」と気軽に話しかけてくれたので、ファーストインプレッションは良かったですね。“不動産会社の営業マン”というと、一回りくらいは上の世代でコワモテの方をイメージしていましたが、営業担当は同世代で、すぐに打ち解けたのを覚えています。イベント当日にその場で購入を迫ってくる業者もいてかなり驚きましたが、営業担当からは無理に売りつけてくるような雰囲気を一切感じなかったので、自然と「良い会社だな」と思えたんです。(20代・大手文具メーカー勤務・男性)

※上記はすべて個人の感想です。投資を検討される際は、ご自身でもよくお調べの上ご判断下さい。

プロパティエージェント

プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売により入居率99.33%(2021年4月時点)の実績を有する東証1部上場企業です。扱う物件は新築マンションと中古マンションのハイブリッドとなっています。

提携金融機関も10社以上と充実しており、物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富です。賃貸管理や確定申告サポートなどアフターフォローも充実しています。2018年に行われた投資用マンションオーナー3,000人に対して行われた調査では、3年連続で顧客満足度・第1位(アイ・エヌ・ジー・ドットコム 調べ)を獲得しています。

まとめ

不動産投資は、ローン利用の難易度や管理の手間などを考慮すると、サラリーマンにとって特にメリットの大きい資産運用です。実際に適性の高さを感じて不動産投資を始めたサラリーマンの方も少なくありません。

しかし、最初の物件選びをおろそかにするとリスクが大きくなる点には要注意です。サラリーマンが不動産投資を始める上では、物件探しのパートナーとなる不動産会社をしっかりと選ぶことが重要なポイントと言えるでしょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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