民泊可能物件の探し方は？賃貸と所有、それぞれのケースで解説

これから民泊運営を始めたい方の中には、「民泊が可能の物件とはどんな物件？」「どうやって物件を探したらいいのだろう？」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

民泊を始める前には、住宅宿泊事業法、旅館業法、国家戦略特別区域法（特区民泊）のいずれかの法律で届出を行う認可・許可を得る必要があります。

例えば、住宅宿泊事業法では、「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」が必要とされていますので、4つの設備を有した物件を探さなくてはいけません。なお人の居住に関しても要件があります。

民泊運営を検討するのであれば、これらの許可を得られる物件であるかどうかを前提として、民泊運営に適したニーズを獲得できる物件を探すことが大切です。

今回は民泊可能物件の概要と探し方、賃貸・所有のケース別で探す方法をお伝えしていきます。

目次

1. 民泊可能物件とは
2. 民泊可能物件の探し方と相談先
   2-1．民泊専門のポータルサイト
   2-2．民泊運営業者
   2-3．不動産会社
   2-4．不動産投資の会社・セミナー
   2-5．空き家バンクを利用する
3. 賃貸と所有、それぞれ民泊可能物件の探し方
   3-1．賃貸の場合
   3-2．所有の場合
4. まとめ

1．民泊可能物件とは

民泊を行うにあたって、住宅宿泊事業法、旅館業法、国家戦略特別区域法（特区民泊）のいずれかの法律に則り、届け出や許可を得る必要があります。

それぞれの法律では民泊が可能である住宅の要件が定められています。例えば住宅宿泊事業法では、居住に関して以下のいずれかに該当する物件と記されています。

• 現に人の生活の本拠として使用されている家屋（特定の方が継続して居住する家屋）
• 入居者の募集が行われている家屋（売却や賃貸によって、入居者の募集が行われている家屋）
• 随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋（別荘やセカンドハウスなど）

※参照：国土交通省「民泊制度ポータルサイト」

加えて「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」の4つの設備が設けられていることも要件となります。

民泊を探す際には、住宅宿泊事業法、旅館業法、国家戦略特別区域法（特区民泊）のいずれかの許可を得られる物件であることは必須条件となります。

また、賃貸物件で民泊を探す際にはオーナーから転貸の許可をもらう必要があります。オーナーから民泊運営の許可が得られる物件を探しましょう。

なお、転貸とは「又貸し」のことで、物件を賃貸した後さらに貸し出すことを言います。民法第612条で転貸には大家からの許可が必要と定められており、違反した時には賃貸契約を解除できることになっています。

2．民泊可能物件の探し方と相談先

民泊物件を探す方法・相談先としては、主に下記の5つがあります。

1. 民泊専門のポータルサイト
2. 民泊運営業者
3. 不動産会社
4. 不動産投資会社・セミナー
5. 空き家バンク

民泊専門のポータルサイトは掲載数が多い反面、多くの民泊事業者が閲覧しているため、良い条件の民泊案件はすぐになくなってしまうデメリットがあります。また、不動産会社や民泊運営業者ではポータルサイトより数は少ないもののインターネットには掲載していない物件を見つけられる可能性があります。

このように、それぞれの手段によってメリット・デメリットが異なります。以下、それぞれの方法と手順を解説するので、自身に合った方法を検討してみましょう。

2-1．民泊専門のポータルサイト

民泊専門のポータルサイトは、登録されている物件数が多い事が利点となります。

マンション・戸建て・テラスハウスなど物件の種類が多様で、検索条件でエリア・築年数・面積・間取りなどで絞り込む事が可能です。多くのサイトでは賃貸・売買の両方を取り扱っています。

デメリットとしては、良い民泊物件はすぐに買い手がついてしまうことです。なお、居住目的の賃貸物件のサイトでも民泊物件が見つかる可能性がありますが、民泊専門のポータルサイトより民泊物件の掲載数は少なくなっています。

2-2．民泊運営業者

民泊の運営代行業者の中には、物件選定をサポートする会社が存在します。民泊運営業者は住宅宿泊事業法、旅館業法などの法律や申請方法、経営のノウハウなどの民泊運営の知識が豊富です。

物件の掲載件数はポータルサイトより少ないですが、賃貸・購入の両方を取り扱っています。

2-3．不動産会社

不動産会社で民泊物件を探す際には、担当者に民泊に利用したい旨を伝えておきましょう。

購入においても古民家風の住宅や「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」の4つの設備が整っているなど民泊に適した物件探しである事を話しておくことが重要です。賃貸の場合「転貸可」であることも必須となります。

民泊可能な物件は数が少なくなりますが、不動産会社や民泊運営業者の取り扱う物件の中には、ポータルサイトに掲載していないものもあります。

また、郊外の物件が欲しい場合には大手ではなく地域に根差した不動産会社を訪れると、ポータルサイトに掲載されていない物件が見つかる可能性があります。

地方の小規模な不動産会社の中には独自のパイプを持っている企業があり、古民家や高利回り物件など民泊に適した物件の情報を所有している事があります。地方での運営を検討している場合は現地を訪れ、物件を探してみましょう。

2-4．不動産投資の会社・セミナー

民泊に特化した不動産投資セミナーもあり、物件の紹介が行われることもありますセミナーを開催する多くの不動産投資会社では、賃貸物件を経営するオーナー向けに投資用物件の選定を行っています。

賃貸物件の中で「転貸可」であり一定の設備を有している場合、民泊物件として購入・賃貸することができます。

ただし、2021年8月現在、新型コロナウイルス感染拡大の収束時期は不明確であり、民泊事業を含む観光業の新規参入数は大きく低下しています。セミナーの開催数もコロナショック以前と比較して激減しているため、参加するチャンスがなかなか得られない点はデメリットです。

2-5．空き家バンクを利用する

国土交通省や地方自治体では、売買や譲渡等を希望する空き家の所有者から、空き家の利用を希望する方に空き家の情報提供を行う「空き家バンク」という取り組みを実施しています。

少子高齢化社会の影響で、空き家の増加が社会問題となる中で、空き家バンクによる移住・利用により地域の活性化を図っています。

売買および賃借の交渉等は当事者同士で行い、自治体は空き家を譲渡したい方と空き家を探したい方をマッチングする役割となっています。空き家の状態によっては少ないコストで開業する事が出来ますが、リフォーム・リノベーションが必要なケースもあります。

なお、国土交通省の空き家は「全国版空き家バンク」で、全国版空き家・空き地バンクに参加していただいている自治体が登録した空き家情報を検索することが可能です。

ただし全国版空き家バンクに掲載するためには、売りたい方又は貸したい方の同意が必要であり、同意が得られていなかった物件は掲載されない可能性があります。

各自治体の個別の判断で掲載されない事もありますので、空き家バンクを利用したい方は自治体と全国版の両方を検索してみましょう。古民家や戸建て物件が割安で手に入る可能性がありますが、自治体によっては居住用に指定されている物件が多いため、条件をよく確認しましょう。

【関連記事】空き家投資のメリット・デメリットは？始め方や注意点も

3．賃貸と所有、それぞれ民泊可能物件の探し方

民泊物件を賃貸し、さらに貸し出す場合はポータルサイトや不動産会社などを利用、所有して運営を行う場合には不動産投資会社が選択肢に加わります。

3-1．賃貸の場合

賃貸で民泊を経営したい方は、民泊専門のポータルサイト、不動産会社、民泊運営業者、空き家バンクを利用して探すと効率が良いでしょう。不動産投資会社は購入の割合が多い傾向にあります。

不動産会社は賃貸物件をメインに取り扱っている企業を選びましょう。

3-2．所有の場合

物件を購入して民泊経営を始める方は民泊運営業者、民泊専門のポータルサイト、不動産会社、不動産投資会社、空き家バンクを利用しましょう。

物件を探す際にはインターネットだけではなく、不動産会社にも足を運んでみましょう。

まとめ

民泊可能物件の探し方について解説しました。民泊物件は民泊専門のポータルサイトや不動産会社、民泊運営業者、不動産投資・セミナー、空き家バンクの5つの方法で探しましょう。

賃貸で民泊を経営したい場合には、オーナーが転貸に同意している事により運営が可能となります。これらの条件を踏まえたうえで、民泊のニーズを獲得できる物件であるかどうか、慎重に検討してみましょう。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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