個人事業主や主婦が不動産投資ローンの融資を受けるには?

個人事業主や主婦の方にとって、不動産投資を始めるにあたって障害になりやすいのが融資審査です。マイナス金利で融資が通りやすくなっているとはいえ、会社員に比べると融資のハードルは高くなります。

この記事では、個人事業主や主婦の方が融資を受けるのに役立つポイントをまとめていきたいと思います。

個人事業主が融資審査を通すポイント

個人事業主の方は、「購入したい物件の融資が下りなかった」「フルローンで開始したいのに難しいと言われた」など融資で厳しい評価を受けることがあります。その理由と対策について、以下で詳しく見ていくことにしましょう。

知っておきたい融資審査の3つのポイント

個人事業主の方が融資で厳しい評価を受ける一番のポイントは「収入が安定していないこと」です。融資では、ローンを返せる能力があるかという「返済能力」、ローンをきちんと返してくれそうな人かどうかという「返済資質」、ローンの返済が滞った時にいくら回収可能かという「担保」の3つが見られます。

会社員は、勤務先からの安定収入が保証されていることで、「返済能力」が高いという評価を受けることができ、融資審査が通りやすくなっています。個人事業主の方の場合は、仮に昨年度の所得が高かったとしても、「それが安定して続くのか」という点が融資審査の際に厳しくチェックされているのです。

したがって、それを踏まえると、融資をスムーズに通すには、「返済能力」や「返済資質」が高く、「担保」があるということを示せば良いということになります。

個人事業主の方の融資審査対策

個人事業主の方は、まず3ヶ年分の所得が証明できる書類と事業の決算書を用意しましょう。融資を通すポイントは、融資担当者に「今の収入水準が続く見込みが高い」と思ってもらうことになりますので、3ヶ年分の所得が安定しているという点と、収入源である事業が長期的にも安定しているということを伝えることができれば、返済能力が高いという評価につながりやすくなります。今後の事業計画書や事業の見通し、資金繰り表なども、評価材料となる可能性もあります。

収入以外では、資産状況も「返済能力」の評価対象となります。銀行口座ごとの預金状況をリストにまとめ、株式や債券、投資信託などの金融資産、相続予定の資産などがある場合はそちらもまとめておくとよいでしょう。また、ローンの頭金として借入額の15%以上が入れられる場合も、評価の対象となります。

また、「返済資質」については、カードローンやカーローン、クレジットカードなどの借入状況や返済実績などから判断されますので、これから不動産投資を始めたいと思っている方は返済を滞納することのないよう注意をしましょう。また、借入状況については、把握しているものを事前にまとめて提出できるようにしておきましょう。借入を正確に把握していることや、レスポンスが早いことなども返済資質の評価につながることがあります。

「担保」については、一番の評価は購入する物件の資産価値が高いかどうかとなります。都心、駅近、新築(築浅)など、売却した際に買い手がつきやすい物件や収益性の高い物件を選ぶことで審査が通りやすくなります。また、住宅や車などを保有している場合は、抵当権を設定することで融資審査が通りやすくなることがあります。

主婦の方が融資審査を通すポイント

専業主婦の方は「定収入がないこと」が融資評価に大きく響いてきます。「安定はしていないが、収入はある」という個人事業主の方よりも、さらに厳しい評価となることを想定しておいたほうが良いでしょう。

主婦の方が融資を通す上でのポイントは、「配偶者や親に返済能力がある」という点と、「頭金が入れられる」という点です。配偶者の方や親が会社員である場合は、保証人として入ってもらうなどを検討できると、返済能力を担保することが可能です。また、パートなどで収入がある場合は、収入が証明できる情報をしっかりと用意しましょう。

ローンの頭金については、借入の5割前後まで用意できれば審査はかなり通りやすくなりますが、そんなに用意するのは難しいという場合には、現在の金融資産(預金や株式など)や担保になりうる資産(住宅を共有名義にするなど)を用意するとよいでしょう。

まとめ:金融機関がお金を貸したくなる人を目指す

融資審査も人が行っていますので、「この人にならお金を貸したい」「返してくれる可能性が高いはず」などと相手に思ってもらうことが大切です。そのためにも、今回ご紹介した返済能力、返済資質、担保の3つのポイントをおさえて、しっかりと準備をしてから融資審査に臨むことをおすすめします。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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