土地の売買や活用を考える手順や流れは？初心者向けに注意点も

土地の売却や活用を考えるにあたって、どのような手順を踏むのがよいのか悩む方も多いのではないでしょうか。

効率の良い手順を踏まないと、トラブルが生じて余計な出費を強いられるおそれもあります。全体の流れを知っておけば、そのようなリスクを避けることに繋がるため、しっかり確認しておくことが大切です。

この記事では、土地の売却や活用を考える手順や流れ、初心者向けに注意点についても解説していきます。

目次

1. 土地を売却するか活用するかを判断する手順
   1-1．土地の収益性・資産性を調査する
   1-2．背景事情から検討する
   1-3．売却か活用かを判断する
2. 土地を売却する場合
   2-1．事前準備をする
   2-2．不動産会社を選ぶ
   2-3．売却活動を行う
3. 土地を活用する場合
   3-1．活用方法を相談する
   3-2．業者から提案を受け検討する
   3-3．業者と契約し活用を始める
4. 土地の売買や活用を考える際の注意点
   4-1．売却や活用は長期的な視点で考える
   4-2．収益とリスクのバランスを常に考慮する
   4-3．業者選びは複数を比較検討する
5. まとめ

1．土地を売却するか活用するかを判断する手順

土地の売却や活用を考えるに当たり、まずは、売却か活用かを選択する必要があります。その際、土地の収益性や資産性の観点と、土地のオーナー自身の事情の観点を併せて判断したいといえます。

1-1．土地の収益性・資産性を調査する

資産運用の観点から、土地の収益性・資産性を調査し、売却して今キャッシュを得るのが良いのか、あるいは活用して運用収益を得た方が良いのかを判断します。

立地が都市部であるのか、地方であるのかによって収益性や資産性は大きく変わります。例えば、都市部であれば利便性が高く、地価なども高いため、収益性や資産性が高いといえます。なお、立地だけでなく、土地の形状や広さも収益性や資産性に影響を及ぼします。

収益性や資産性の高い土地は売却しやすく、まとまった現金収入が得られる可能性が高いと言えますが、収益性が高い土地は適切に活用してより良い運用収益を得られる可能性もあります。

そのため、マンション経営や駐車場経営など、具体的な活用方法によって得られる収益をシミュレーションし、売却した場合の収入と比較してみると良いでしょう。

一方、地方などで資産性が低く売却が難しい土地は、活用して運用収益を得ることから検討してみましょう。広くて陽当たりの良い土地であれば、太陽光発電投資などの活用法があります。

1-2．背景事情から検討する

土地を売却するか活用するかを検討する際は、土地オーナーの背景や事情も重要になります。

手元資金に余裕がない場合や、現段階でまとまった資金が必要である場合は、活用よりは売却に重点を置いて検討するとよいでしょう。

また、土地活用を行うと、その土地の転用が難しくなることがあります。近い将来土地を利用する可能性がある場合は、活用するにしても転用可能性の高い方法を検討してみましょう。

土地活用を重視する場合であっても、どのような目的で土地活用を行うかによって活用法の選択肢が異なります。

たとえば、長期的な収入を得たいのであればマンション経営、高収益を狙いたいのであれば商業施設経営など、あるいは転用性を確保しておきたいのであれば駐車場経営が向いているといえるでしょう。

1-3．売却か活用かを判断する

土地の収益性や資産性の観点と、土地のオーナー自身の事情の観点を併せて、売却か活用かを判断します。原則としては、どちらかに決めてから、売却、活用それぞれのプロセスに入っていくようにしてみましょう。

売却と活用では、窓口となる業者も異なるため、実際に業者と契約した後に大きく方向転換をすることは難しくなります。事前にシミュレーションをしっかり行ったうえで、契約を行うようにしましょう。

2．土地を売却する場合

土地を売却することに決めたら、売却手続きを行うことになります。土地の売却手続きの流れを簡単に説明していきます。

2-1．事前準備をする

土地を売却する際は、土地の境界や土地が接する道路状況について確認する必要があります。場合によっては、土地の測量や権利関係の交渉など、事前に準備しておいた方がよい手続きもあります。

また、ポータルサイトや国土交通省の土地総合情報システムなどを利用して、売却しようとする土地の相場価格をつかんでおくことも大切です。

2-2．不動産会社を選ぶ

準備が整ったら、売却を依頼する不動産会社を選ぶことになりますが、不動産会社は取り扱う物件の種類やエリアによって得意分野が分かれます。

不動産会社に依頼するときには、売出価格を決めるために複数社に査定を依頼し、査定価格の根拠や具体的な売却先・売却計画の提案があるかどうかなどの観点から、不動産会社を比較検討して選ぶようにしましょう。

主な不動産一括査定サイト

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2-3．売却活動を行う

不動産会社に売却活動を依頼して売却活動を行う際は、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介、の3つの契約方法があります。専属専任や専任では1社のみを窓口としますが、一般では複数社に売却を依頼することが可能です。

なお、必ずしも売出価格で売却できるとは限らず、買主候補から値引きその他の条件交渉が入る可能性があるため、価格戦略や買主対応も怠らないようにしましょう。

3．土地を活用する場合

土地を活用することに決めた場合には、活用方法を決める必要があります。まずは、活用方法を専門業者に相談しましょう。業者からの提案を比較検討し、活用方法を決めたら、業者と契約して、建物の建設や設備の施工を行います。それらが完成してから活用がスタートします。

3-1．土地活用方法を相談する

土地活用の方法には、アパート・マンション経営、駐車場経営、太陽光発電投資などの様々な方法があります。それぞれの活用方法には、建物の建設や設備の導入が必要になり、専門知識を必要とします。

また、土地活用には、その土地にどのようなニーズがあるかについて市場調査を行う必要があるでしょう。そのため、まずはそれぞれの土地活用を手掛ける専門業者に相談することが重要であるといえます。

HOME4Uの土地活用サービス

土地活用方法を並行して比較したい場合は「HOME4U」の土地活用サービスの利用を検討してみましょう。こちらのサービスでは最大7社まで土地活用の収益プランを比較可能なうえ、自分が選んだ企業以外から連絡がくることは一切ありません。

HOME4Uの土地活用サービスは複数の収益モデルを比較することができるため、所有している土地にはどのような土地活用の手段が適しているかを調査する際にも便利に利用することが可能です。

様々な活用方法による収益予測や、初期費用を比較することも可能です。どのような活用方法が適しているのか比較したい場合は利用を検討してみると良いでしょう。

3-2．業者から提案を受け検討する

土地活用の具体的な計画について業者から提案を受けたら、それらを比較検討し、オーナーが土地活用に求める目的や希望とすり合わせて、最終的に活用計画を決定します。この過程で収支のシミュレーションを行い、資金調達の目途を付けていきます。

3-3．業者と契約し活用を始める

土地活用の計画が決定したら、土地活用を実際に手掛ける建設業者や設備業者などと契約し、建物を建設したり、各種設備などの施工を行います。

土地活用に必要な建物や設備が完成した段階で、実際の活用が開始され、運用収益が入ってくることになります。

4．土地の売買や活用を考える際の注意点

ここまで説明してきた土地の売却や活用を考える手順や流れを踏まえて、売却あるいは活用いずれの方法を選択するにしても注意したい点は、次のような点になります。

• 売却や活用は長期的な視点で考える
• 収益とリスクのバランスを常に考慮する
• 業者選びは複数を比較検討する

4-1．売却や活用は長期的な視点で考える

短期的に資金を必要とする場合を除き、売却や活用は長期的な視点に立って検討してみましょう。

売却すると一時的に多額の売却収益を得られますが、活用すれば長期にわたって継続的に運用収益を得ることができます。活用にあたっては、土地を担保にしてレバレッジをかけて収益を得ていくことも可能です。活用によって得られる運用収益は、一時的な売却収益よりも大きくなる可能性もあります。

一方で、いったん土地活用をするとその土地を長期的に他の用途で利用することができなくなり、融資を受けて行う場合は、返済支出なども一定期間生じることになります。長期的な視点から、土地利用や資金収支の側面を考えることが大切であるといえます。

4-2．収益とリスクのバランスを常に考慮する

土地の売却や活用を考えるときは、収益とリスクのバランスを常に考慮するようにしましょう。

土地を活用して多額の運用収益を得られる可能性がある場合であっても、運用収益を得られないリスクや、災害による損失補填など予想外の支出が生じるリスクもあります。一方、土地を売却すると、その土地に関連して発生しうるあらゆるリスクから解放されることになります。

活用方法を検討する際も、運用収益の多い活用法は、運用収益の少ない方法に比べてリスクが高くなる傾向があります。得られる収益に対してリスクはどれぐらいあるのか、そのリスクは余裕資金の状況などからみて許容範囲といえるのか、という点にも気を配るようにしましょう。

4-3．業者選びは複数を比較検討する

土地を売却する際、あるいは、活用する際は、不動産会社や専門の業者に依頼することになります。

事前にインターネットなどである程度調査したとしても、依頼する側からは業者側の事情の詳しいところまでわかりません。業者を選ぶ際には、必ず複数の候補を選定し、比較検討するようにしましょう。

まとめ

土地の売却や活用を考える際は、まず、土地の収益性や資産性と、オーナー自身の事情を考慮して、売却か活用かを判断しましょう。この際、長期的な視点を持つことが大切です。

どちらかに決めたら、売却あるいは活用のプロセスに入ります。この際、収益とリスクのバランスを考えながら、業者を選ぶときには複数社を比較検討するようにしましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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