土地の売却、確定申告が必要になるケースは？必要書類や取得方法も

土地を売却して譲渡所得税が発生した場合、確定申告を行う必要があります。また、税制上の優遇措置を受けるのであれば、譲渡所得税が発生しない場合でも、確定申告が必要です。

この記事では、土地の売却において、確定申告が必要になるケースについて網羅的に説明したうえで、申告の際に必要な書類やその取得方法についても解説します。

※記事内の税金・税率などは2021年8月時点の情報となります。最新の情報については、国税庁などのサイトをご確認のうえ、税理士などの専門家へのご相談もご検討ください。

目次

1. 土地の売却で確定申告が必要になるケースとは
   1-1．譲渡所得（売却益）が発生するケース
   1-2．譲渡所得に関する優遇措置の適用を受けるケース
   1-3．譲渡損失に関する特例の適用を受けるケース
2. 譲渡所得の確定申告で必要な書類と取得方法
   2-1．確定申告の必要書類
   2-2．確定申告に必要な書類の取得方法
3. 譲渡所得の確定申告で優遇措置の適用を受ける場合の必要書類と取得方法
   3-1．マイホームの特別控除
   3-2．マイホームの買い換え特例
   3-3．事業用資産の買い換え特例
   3-4．空き家に係る譲渡所得の特別控除
   3-5．相続税の取得費加算
4. 譲渡損失に関する特例の適用を受ける場合の必要書類と取得方法
   4-1．マイホームの買い換えの譲渡損失の損益通算と繰越控除
   4-2．特定のマイホームの譲渡損失の損益通算と繰越控除
5. 土地売却の確定申告を税理士に依頼する場合
6. まとめ

1．土地の売却で確定申告が必要になるケースとは

土地を売却したときにかかる税金のうち、最も主要なものに、譲渡所得税と住民税があります。譲渡所得税は、不動産の売却について利益が出た場合、売却した年の翌年3月15日までに確定申告をおこない、その利益（譲渡所得）につき課せられる税金になります。

譲渡所得は、給与所得や不動産所得、事業所得などの総合課税の所得とは分離して別個に計算して申告し、課税されます。

住民税は、譲渡所得税の確定申告の計算に基づいて、各市区町村が翌年6月頃に決定し、賦課してきます。それぞれの税率は、売却した不動産の保有期間に応じて下表のようになっています。

（※上記所得税には、復興特別所得税2.1%が上乗せされています）

土地の売却では、譲渡所得税に関係して、一定の場合に確定申告をする必要があるといえます。

1-1．譲渡所得（売却益）が発生するケース

第1に、譲渡所得が発生する場合は確定申告をおこなう必要があります。土地売却において譲渡所得が生じるのは利益が生じた場合であり、正確には、次の算式によって計算する譲渡所得がプラスになる場合、ということになります。

譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋売却費用）

譲渡価格は土地を売却した価格、取得費は土地を入手するのにかかった費用、売却費用は売却するときにかかった費用、のうち法令で定められているものとなります。

1-2．譲渡所得に関する優遇措置の適用を受けるケース

譲渡所得の計算では、譲渡所得から一定額までを控除することができる特別控除制度や、譲渡所得課税を繰り延べることができる買換え特例など、適用できる優遇措置があります。そのような優遇措置の適用を受ける場合、確定申告をおこなう必要があります。

優遇措置は、以下のような制度になります。

マイホームの特別控除

マイホームの特別控除は、マイホームを、住まなくなってから3年以内に売却したときに、譲渡所得から3,000万円までの控除を認める特例です。この特例を受けるには、大まかには下記の条件となります。

• マイホームを取り壊してその敷地を売却する場合、その敷地の売却契約が取壊した日から1年以内に締結されること
• その敷地を他の用途に利用していないこと
• 売却した年の前々年から、その年まで、マイホームの特別控除等の適用を受けていないこと（実質、3年に1度しか利用できない）

この特別控除を受けた場合、3年以内に新たにマイホームをローンによって取得するときは、住宅ローン控除の適用が受けることができなくなります。

マイホームの買い換え特例

マイホームを売却して、その売却価格よりも高い価格のマイホームに買い換えた場合、譲渡所得課税を繰り延べることができる特例があります。主な適用条件は次のようになっています。

• 売却した人が10年以上住んでおり、所有期間が10年を超えていること
• 売却価格が1億円以下であること
• 買い換える建物の床面積が50平米以上であり、土地の面積が500平米以下であること
• 元のマイホームを、住まなくなってから3年以内に売却すること
• 元のマイホームを売った前年から翌年までの3年以内に買い換えること
• 買い換えたマイホームが築25年以内であること
• 3年以内にマイホームの特別控除等の適用を受けていないこと

※出典：国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」

マイホームを取り壊してその敷地を売却する場合、その敷地の売却契約が、取壊した日から1年以内に締結されること、その敷地を他の用途に利用していないこと、も条件となります。

事業用資産の買い換え特例

事業用資産を売却して、一定の事業用資産に買い換えた場合、売却利益の80％は譲渡所得課税を繰り延べることができます。賃貸用の土地建物もこの特例の対象となります。主な適用条件は、次のようになっています。

• 元の事業用資産を10年超所有していること
• 買い換え資産の面積が、元の資産の面積の5倍以内であること
• 元の資産を売った前年から翌年までの3年以内に買い換えること
• 買い換え資産を購入してから1年以内に事業用に利用すること

※出典：国税庁「事業用の資産を買い換えたときの特例」

空き家に係る譲渡所得の特別控除

相続した空き家を売却して利益が生じた場合、譲渡所得税の課税所得から3,000万円の控除を受けられる特例があります。主な適用条件は、以下のようになっています。

• 被相続人が一人で居住していたこと
• 昭和56年5月31日以前築の一戸建てであること
• 相続によって取得した人が、その土地建物を耐震リフォームするか、あるいは取り壊して相続日から3年以内に売却すること
• 相続時から売却時まで空き家であること

※出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

相続税の取得費加算

相続した土地を売却した場合、その売却にかかる譲渡所得税の計算では、その土地の相続で納付した相続税分を、取得費に加算できる制度があります。

ただし、この特例の適用を受けるには、その相続した財産を、相続日から3年以内に譲渡する必要があります。取得費に加算できる相続税額は、次のように計算します。

その者の相続税額×売却した財産の価額／（その者の相続税の課税価格＋その者の債務控除額）

※出典：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

1-3．譲渡損失に関する特例の適用を受けるケース

土地売却によって損失が生じた場合であっても、その譲渡損失は分離課税であり、原則として、総合所得課税の給与所得や事業所得、不動産所得などとは損益通算はできません。

しかし、一定のマイホーム売却によって生じた損失については、損益通算と繰越控除が認められる特例があります。このような特例の適用を受けるには、確定申告をおこなう必要があります。

マイホームの買い換えの譲渡損失の損益通算と繰越控除

マイホームを売却して、新たなマイホームに買い換えた場合で、元のマイホームの売却によって損失が生じたときは、その譲渡損失を給与所得や事業所得などと損益通算できる特例があります。

その年に控除しきれなかった部分の損失は、売却後3年間繰越控除ができます。主な適用条件は次のようになっています。

• 売却した人が元のマイホームを5年超所有していること
• 買い換える建物の床面積が50平米以上であること
• 元のマイホームを、住まなくなってから3年以内に売却すること
• 元のマイホームを売った前年から翌年までの3年以内に買い換えること
• 新しいマイホームを購入してから1年以内に住むこと
• 返済期間10年以上の住宅ローンを借りていること

マイホームを取り壊してその敷地を売却する場合、その敷地の売却契約が、取壊した日から1年以内に締結されること、その敷地を他の用途に利用していないこと、も条件となります。

※出典：国税庁「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算と繰越控除

住宅ローンのあるマイホームを、住宅ローンを下回る価格で売却して損失が生じたとき、一定条件をみたす場合は、その譲渡損失を給与所得や事業所得などと損益通算できます。

その年に控除しきれなかった部分の損失は、売却後3年間繰越控除ができます。主な適用条件は、買い換えの譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例と同様ですが、売却時に売却価格が住宅ローン残高を下回っていることが条件になります。

※出典：国税庁「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

2．譲渡所得の確定申告で必要な書類と取得方法

まず、土地を売却して譲渡所得が発生した場合で、通常の確定申告をしなければならないときに、必要な書類と取得方法をみていきます。

これらの書類は、譲渡所得の確定申告をする際には最低限必要な基本的書類であるため、優遇措置等の適用を受ける際にも必要になります。

2-1．確定申告の必要書類

土地の売却にかかる譲渡所得の確定申告をおこなう際、主に以下の書類が必要です。

• 譲渡所得の内訳書
• 確定申告書（B様式）
• 確定申告書第三表（分離課税の申告書）
• 売却時の売買契約書のコピー
• 売却時の仲介手数料などの領収証コピー
• 取得時の売買契約書のコピー
• 取得時の仲介手数料、登記費用、測量費用などの領収証コピー
• 登記事項証明書
• 源泉徴収票などの他の所得を証明する書類、本人確認書類

2-2．確定申告に必要な書類の取得方法

譲渡所得の内訳書、確定申告書（B様式）、確定申告書第三表（分離課税の申告書）は、確定申告書の様式であり、税務署で入手することができます。

実際に手書き等で記入して申告する場合に必要になります。国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用する場合や、税理士に依頼する場合には必ずしも必要ありません。

売却時の売買契約書や仲介手数料などの領収証コピーは、売却時の書類一式として手元にあるもので通常は足りるでしょう。

ただし、取得時の売買契約書のコピーや取得時の仲介手数料などの領収証コピーは、時間が経過しており紛失してしまっている場合もあるでしょう。売買契約書のコピーは、取得時に仲介をした不動産会社が保存しているケースもあるので、問い合わせてみるようにしましょう。

登記費用などの領収証コピーについても、それぞれの業務を依頼した業者が保存している場合もあるので、確認してみましょう。

登記事項証明書を取得する方法は、法務局の窓口にて請求する方法、郵送請求する方法、オンラインにより請求する方法、があります。土地の地番が分かれば、手数料を支払うことで取得することが可能です。手数料は、窓口、郵送の場合1通当たり600円、オンラインでは1通当たり480円もしくは500円となっています。

源泉徴収票など、総合課税の所得を証明する書類は、それぞれの収入を支払った事業所などに発行してもらいましょう。

3．譲渡所得の確定申告で優遇措置の適用を受ける場合の必要書類と取得方法

譲渡所得の確定申告で、特別控除制度や、課税を繰り延べることができる買換え特例、相続税の取得費加算などの優遇措置の適用を受ける場合の必要書類と取得方法についてみていきます。

以下、それぞれの優遇措置ごとに、通常の譲渡所得の確定申告に必要な書類以外に、特に必要となる書類、取得方法を説明していきます。

3-1．マイホームの特別控除

マイホームの3,000万円控除の適用を受けるには、売却契約締結日の前日に、住民票に記載されていた住所と譲渡資産の所在地が異なる場合、戸籍の附票のコピーなど、その譲渡資産を居住の用に供していたことが分かる書類が必要になります。

戸籍の附票は、戸籍登録のある市区町村にて取得します。市区町村所定の請求書、本人確認書類、手数料が必要となります。窓口、郵送によるほか、マイナンバーカードを取得済であることなどを条件に、コンビニで取得できる場合もあります。

3-2．マイホームの買い換え特例

マイホームの買い換え特例の適用を受けるには、以下の書類が必要となります。

• 戸籍の附票のコピーなど、その譲渡資産を10年以上居住の用に供していたことが分かる書類※1
• 買換資産の取得価額が分かる売買契約書と領収証のコピー
• 買換資産の登記事項証明書

※1：売却契約締結日の前日に、住民票に記載されていた住所と譲渡資産の所在地が異なる場合、又は、売却日前10年以内に住民票に記載されていた住所を異動したことがある場合

3-3．事業用資産の買い換え特例

事業用資産の買い換え特例の適用を受けるには、以下の書類が必要となります。

• 買換資産の取得価額が分かる売買契約書と領収証のコピー
• 買換資産の登記事項証明書
• 買換資産を事業の用に供したことが分かる書類

買換え資産を事業の用に供したことが分かる書類とは、たとえば、賃貸借契約書等のコピーなどになります。

3-4．空き家に係る譲渡所得の特別控除

空き家に係る譲渡所得の特別控除の適用を受けるには、以下の書類が必要となります。ここでは、被相続人が居住していた家屋は取り壊して、その敷地等を売却したものとします。

• 被相続人居住用家屋等の登記事項証明書
• 被相続人居住用家屋等確認書

被相続人居有用家屋等確認書とは、相続の開始直前、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており被相続人居住用家屋に被相続人以外居住していなかったこと、被相続人居住用家屋又はその敷地等が、相続時から売却時まで事業用、貸付用、居住用に供されていなかったことを市区村長が証明する書類です。

被相続人の除住民票、相続人の住民票、電気またはガス、水道の使用中止日が確認できる書類などを添えて、市区町村に申請し、交付を受けます。

3-5．相続税の取得費加算

相続税の取得費加算の適用を受けるには、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書、相続税申告書等のコピーが必要となります。

相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書は、確定申告書に添付する計算明細書として定められた様式です。自分で確定申告をする場合は、税務署で入手して記載し提出するようにしましょう。

4．譲渡損失に関する特例の適用を受ける場合の必要書類と取得方法

譲渡損失が生じた場合で、損益通算と繰越控除の特例適用を受けるために確定申告をおこなう際、必要な書類と取得方法についてみてみましょう。

4-1．マイホームの買い換えの譲渡損失の損益通算と繰越控除

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例適用を受けるためには、次のような書類が必要となります。

• 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除用）
• 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
• 売却契約締結日の前日に、住民票に記載されていた住所と譲渡資産の所在地が異なる場合、戸籍の附票のコピーなど、居住の用に供していたことが分かる書類
• 買換資産を取得した年の12月31日における買換資産に係る住宅借入金等の残高証明書
• 買換資産に係る登記事項証明書、売買契約書コピー

また、繰越控除の適用を受けるには、損益通算の適用を受けた年に、確定申告書を提出していること、その翌年分から繰越控除を適用する年まで連続して確定申告を提出していること、年末における住宅借入金等の残高証明書を添付すること、が必要となります。

「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書」、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」は、定められた確定申告に添付する明細書、計算書の様式になります。自分で確定申告をする場合は、税務署で入手して記載し提出するようにしましょう。

住宅借入金等の残高証明書は、住宅ローンを借りている金融機関に依頼し発行してもらいましょう。

4-2．特定のマイホームの譲渡損失の損益通算と繰越控除

特定のマイホームの譲渡損失にかかる損益通算と繰越控除の特例の適用を受けるには、次のような書類が必要となります。

• 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
• 売却契約締結日の前日に、住民票に記載されていた住所と譲渡資産の所在地が異なる場合、戸籍の附票のコピーなど、居住の用に供していたことが分かる書類
• 売買契約締結日の前日における売却資産の住宅借入金等の残高証明書

また、繰越控除の適用を受けるには、損益通算の適用を受けた年に、確定申告書を提出していること、その翌年分から繰越控除を適用する年まで連続して確定申告を提出していることが必要となります。

「特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書」、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」は、定められた確定申告に添付する明細書、計算書の様式になります。自分で確定申告をする場合は、税務署で入手して記載し提出するようにしましょう。

5．土地売却の確定申告を税理士に依頼する場合

ここまで土地売却の確定申告について解説してきましたが、確定申告に必要な書類を集めたり、適切に特例を適用するための条件を確認したりなど、これまで税務に慣れていない方だと想像以上にハードルが高いと感じた方も多いのではないでしょうか。

そのような場合、税理士へ確定申告の代行を依頼するのも選択肢の一つです。税理士報酬が発生する点はデメリットとなりますが、確定申告の手間を省き、誤った税務申告をしてしまうリスクを回避することができるメリットがあります。

なお、税理士によって得意な分野は異なり、その費用も依頼先の税理士事務所によって異なります。複数の税理士と面談を行い、費用や受けられるサービスの質などを比較してみましょう。

効率的に不動産売却に強い税理士を探すには、税理士紹介サイトを利用する方法があります。税理士紹介サイトでは、コーディネーターが、相談者のニーズに合った税理士をピックアップし、面談を調整してくれます。税理士との依頼内容の調整や、料金交渉などもコーディネーターに任せることが可能です。

税理士ドットコム

税理士ドットコムは、全国5,900名の税理士の中から無料で希望に沿った税理士を紹介してもらえるウェブサービスです。複数の税理士を比較することができるうえ、「費用はいくら？」「どんな税理士を選ぶべき？」といった税理士を選ぶ際の相談も可能となっています。

報酬引き下げの実績も豊富なため、すでに税理士と契約している方でも利用が可能です。コーディネーターが複数の税理士に相見積りをとり、費用についての交渉までサポートしてくれます。

利用時の主な注意点としては、提携している税理士の紹介しか受けられない点です。提携外の税理士も比較していきたい方は、自身で探してみたり、不動産会社に相談してみたりなどと並行して、利用を検討すると良いでしょう。

まとめ

土地の売却で、確定申告が必要となるケースは、譲渡所得が発生する場合、譲渡所得に関する優遇措置の適用を受ける場合、譲渡損失に関する特例の適用を受ける場合、となります。

譲渡所得が発生するため確定申告をする際に必要となる書類は、他のすべてのケースで必要なものとなります。優遇措置や特例の適用を受ける場合は、適用を検討している特例のケースに応じて必要書類が異なってくるため、確認をして、確定申告期限に間に合うよう、予め準備しておくようにしましょう。

譲渡所得税の優遇措置や特例の適用を受ける場合は、計算や必要書類の準備が煩雑であったり、判断に迷ったりすることがあります。そのような場合は、税理士などの専門家に相談することを検討しましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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