投資用マンションの仕入れのプロに聞いた、投資用物件の探し方や購入時に見るべきポイントは？

投資用マンションの物件選びや購入を検討する際にあたり、どのようなポイントに絞って検討するべきか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

マンション投資は、長期的にマンションを運用することで徐々に不動産投資ローンを返済し、純資産を獲得していくスキームになっています。短期的な利回りや賃貸需要だけでなく、長期的な視点で物件を精査していくことが重要です。

そこで今回は、東京都内の投資用中古マンションの仕入れ・販売・管理を手掛ける「エイマックス」社の仕入れ担当の方からお話を伺い、投資用物件の探し方や購入時に見るべきポイントについて取材しました。

投資用マンションの選び方について迷っていた方、マンション投資をこれから始めたい初心者の方などはぜひご参考ください。

エイマックス

エイマックスは、資産（Asset）の最大化（MAX）を社名・理念として掲げる不動産投資会社で、東京23区の投資用マンションの仕入れ・販売を手掛けています。日本でトップの不動産販売実績（※）を有する代表の天田 浩平氏を中心に少数精鋭の営業体制できめ細やかなサービスを提供しています。（※投資用マンション部門　天田氏の個人取引実績　年間最高売上高83.9億円　年間387部屋）

エイマックスでは適正な家賃設定・賃貸管理により管理戸数711戸・入居率99.1%（2023年7月時点）という実績があり、賃料を上げても入居がつきそうな物件については賃料アップを行っています。そうした営業活動の結果、不動産投資オーナーのリピート率82%、紹介率37%（いずれも2022年1月集計）という非常に高い満足度・実績を有しています。

また、3期目の売上は82億を達成し、国内大手の信用調査会社である帝国データバンクの企業信用調査では、61点の評点（中央値：40点台）と高い点数を獲得しています。

目次

1. 投資用物件の探し方・購入時に見るべきポイント
   1-1．東京23区の中でも長期収入が見込めるエリア
   1-2．対象物件だけでなく周辺の賃料相場から検証する
   1-3．できるだけ多くの物件情報の中から精査する
   1-4．建物管理の状況
   1-5．修繕積立金などのランニングコスト
2. プロに聞いた投資用マンションの賃料査定の流れ・手順
   2-1．大まかな賃貸募集事例を調査する
   2-2．実際の賃貸募集事例を見る[PR]
   2-3．マンション内・近隣の成約事例を見る[PR]
   2-4．最終的には過去の経験に基づいた仕入れ担当の感覚によって判断
3. 投資用マンションの仕入れのプロにインタビュー
   3-1．仕入れの際に特に重視されているポイントを教えてください
   3-2．マンションの規模は仕入れに関係していますか？
   3-3．調査の結果、良いと思った物件の仕入れを断念するケースはありますか？
4. まとめ

1．投資用物件の探し方・購入時に見るべきポイント

1-1．東京23区の中でも長期収入が見込めるエリア

2023年8月1日時点の「東京都の人口（推計）」によると、東京都全体の人口は14,097,838人となっており、対前年同月比60,902人の増加となっています。少子高齢化によって人口減少が続く日本においても、多くの転入者によって人口増加傾向にある東京都は、不動産投資に適したエリアとなっています。

しかし、東京都においてもさらに細かくエリアを精査すると、中長期的に賃貸需要が見込めるか差が見られます。例えば、2023年7月における東京都の区市町村別の人口増減数は以下のようになっています。

画像引用：東京都総務局統計部「「東京都の人口（推計）」の概要（令和５年８月１日現在）」

このように、短期的に見ても23区内で人口増加にあるか、また減少しているかについては区市町村別でグラデーションがあります。不動産の地価推移や賃貸需要を考慮しつつ、長期収入が見込めるエリアを選定する必要があります。

1-2．対象物件だけでなく周辺の賃料相場から検証する

投資用物件の選び方で重要なポイントに「家賃設定」があります。しかし、家賃相場は常に変動しており、出来るだけ正確な家賃を検証するために賃料査定を行う必要があります。

賃料査定を行う際は、対象物件だけでなく周辺の賃料相場も含めて検証することが大切です。仮に入居中の物件にて相場よりも高い家賃設定が行われていると、退去後に大きく利回りが低下してしまう恐れがあるためです。

そのため、対象物件だけでなく周辺の賃料相場も併せて検証し、出来るだけ正確な賃料査定を行ったうえで仕入れを行うかどうかを検討することが重要になります。詳しい賃料査定の流れについては、「プロに聞いた投資用マンションの賃料査定の流れ・手順」でも詳しく解説していきます。

1-3．できるだけ多くの物件情報の中から精査する

投資用物件を探す際は、出来るだけ多くの物件情報を比較して精査していきます。しかし、個人の投資家がこれらすべての物件情報を精査することは物理的に難しいと言えるでしょう。

全国宅地建物取引業協会連合会の「不動産市場動向データ集」によると、2021年における首都圏の中古マンションの新規登録件数は161,474件、成約件数は39,812件となっています。

これらの情報を全て比較検証していくことは難しいため、通常は信頼できる不動産投資会社のサポートを受けながら、自身の投資目的に沿った物件であるかどうかを判断していくことになります。

例えば、エイマックスでは毎月約3,000件の物件情報の中から仕入れを実施する物件を厳選しています。エイマックスの仕入れ物件数は月平均で40件前後（2023年時点）となっており、膨大な物件情報の中から自身で探す手間を省くことが可能です。

1-4．建物管理の状況

複数のオーナーが存在している区分マンション投資において、建物管理の方針や管理会社への委任については管理組合（複数のオーナーの意見をまとめる自治組織）が決定して実行することになります。区分オーナーの一存で建物管理の方針を変更することが出来ないため、投資検討する際にマンションの管理状況は非常に重要なポイントとなります。

マンションの建物管理の状況については「重要事項調査報告書」を確認することで把握することが可能です。重要事項調査報告書に記載されている主な内容としては以下があります。

• 大規模修繕工事の実施の有無、時期
• 告知事項（事故物件等）
• マンションの所在地や名称、部屋番号、建築年、総戸数等の建物情報
• 駐車場や自転車置き場、トランクルーム等の共用設備の有無・使用状況やルール
• マンションの管理形態・管理方法
• 管理費・修繕積立金等の金額
• 管理費・修繕積立金等の収支・滞納等の状況
• 修繕積立金の総額
• 管理費・修繕積立金等の変更予定

重要事項調査報告書はマンション管理会社が発行します。しかし、3～4万円の発行費がかかり、不動産会社でない一般の方では取得が難しい書類となるため、通常は不動産会社に依頼して取得してもらうことになります。

なお、重要事項調査報告書は取得に費用が掛かってしまうことから、物件販売にあたって取得していない不動産会社も少なくありません。建物管理の状況を把握することは投資検討するうえで重要であるため、取得予定かどうか事前に確認されておくと良いでしょう。

1-5．修繕積立金などのランニングコスト

修繕積立金とは、12～15年周期で実施される大規模修繕に備えるための費用のことです。管理費と同様、毎月マンションの所有者から徴収します。例えば、以下のような費用は修繕積立金から拠出します。

• 外壁・鉄部塗装や防水塗装
• 受水槽やポンプ、給排水設備の交換
• サッシ・玄関ドアの交換
• シーリング工事・タイル補修

大規模修繕にかかるコストが毎回同じの「均等積立方式」と、段階的に増加していく「段階増額積立方式」の2種類があります。段階増額積立方式では、回を追うごとに必要な修繕費用が多くなっていくため、増額の予定があるかどうか確認しておく必要があります。

2．プロに聞いた投資用マンションの賃料査定の流れ・手順

膨大な中古マンション情報から適切な賃料設定を行っているマンションを見極めるには、効率よく情報収集を行い、集めた情報の精査を行うことが大切です。次に、プロに聞いた投資用マンションの賃料査定の流れ、手順について見て行きましょう。

2-1．大まかな賃貸募集事例を調査する

まずは大まかな募集事例を確認します。例えば、不動産業者でなくとも利用できる賃料査定サービスに「マンションレビュー」があります。

マンションレビューでは、都道府県や物件名を入力することで過去の賃貸履歴や販売事例、入居者の口コミなどを確認することができます。エリアによっては十分な情報が出てこないこともありますが、大まかに情報収集を行う際には便利に活用することが出来ます。

2-2．実際の賃貸募集事例を見る

次に実際の募集事例を確認します。SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトでも募集事例を見ることは可能ですが、注意しておきたいのはネット上の募集価格と実際の成約価格は異なるという点です。

不動産ポータルサイトで募集されている物件は、なかなか募集賃料で入居者が決まっていない事例も少なくありません。おおまかに募集事例を確認した後は、実際の成約事例を確認することが重要となります。

2-3．マンション内・近隣の成約事例を見る

実際の成約事例を確認することが出来るのは宅建業者（不動産会社）だけになります。一般の方であれば物件購入を検討している不動産会社へ問い合わせてみると良いでしょう。

ただし、不動産会社によっては成約事例を確認していなかったり、または確認していても販売物件の過去の成約事例だけを調査しているケースも少なくありません。

同一マンション内における他物件の成約事例や近隣の成約事例から、現在の設定家賃が正しいかどうか、将来的に家賃がどのように変化していくのか検証することが大切です。

2-4．最終的には過去の経験に基づいた仕入れ担当の感覚によって判断

賃料査定を行った結果、マンションの仕入れを実行するか否かについての判断を行う際には担当者の感覚も大きく影響します。例えば、過去のトラブル事例や物件の立地状況など、データとして抽象化しづらい経験則によって、物件の仕入れを実行するかどうかが決定されています。

このような感覚を磨くには、常日頃多くの不動産情報に触れていたり、過去の失敗経験を経て徐々に身に付くものであると言えるでしょう。初心者の方であれば、信頼できる不動産会社のアドバイスを受けたり、まずは低リスクの物件から投資検討をしていくということが重要なポイントとなります。

3．投資用マンションの仕入れのプロにインタビュー

話し手プロフィール：株式会社エイマックス　大久保氏

1987年生まれ。東京都出身。東海大学卒業後、2011年にインテリア専門商社へ入社、2014年に投資用中古区分マンションを取り扱う会社に営業として入社。
2018年に投資用一棟アパートの仲介営業として入社。
2020年に天田代表の投資用不動産に対する考えや、お客様への向き合い方に共感して株式会社エイマックスに仕入営業として入社。
営業時代の経験を活かし、不動産の良し悪しを見極め仕入を行っている。

3-1．仕入れの際に特に重視されているポイントを教えてください

「まずは家賃を重視して見ています。この時、現況の家賃だけでなく周辺物件の賃料相場まで詳しく見ることで、適切な賃料がいくらになるのかを検証しています。例えば、賃料が低く、現在の入居者さんの退去後に賃料を高く設定し直せる物件であれば、積極的に仕入れの対象になると思います。

逆に賃料が高く設定されてしまっている物件の場合、現在の入居者の方が退去してしまうと利回りが大きく低下してしまうリスクがあります。

利回りの低下リスクが高い物件でもその他の条件が良ければ仕入れを実行するケースもありますが、エイマックスでは、このような物件の場合は適正賃料を基に物件価格を算出し直し、値下げを行います。賃料に合わせて販売価格を設定している点も、他社ではなかなか見られない取り組みかと思います。」

3-2．マンションの規模は仕入れに関係していますか？

「マンションの規模が大きい（戸数が多い）と通常は管理費が低く抑えられるため、仕入れの際にはプラスに評価できるポイントだと思います。ただし、規模が小さくとも仕入れるケースもあります。例えば、エレベーターが無く2階の物件などであれば管理費と入居者の利便性の2つの面から低リスクであると判断し、仕入れることがあります。

なお、この場合も適切な家賃設定が行われており、かつ入居が見込める物件であることが前提となります。」

3-3．調査の結果、良いと思った物件の仕入れを断念するケースはありますか？

「綿密な調査を行った後で、最終的に物件の仕入れを断念するケースもあります。断念する事例で一番多いのは空室の物件です。

空室の物件でも賃貸需要が多く見込める物件であれば仕入れを検討します。しかし、仕入れのタイミングで他の部屋で入居募集が出てしまうことがあります。このような場合は、仕入れ後すぐに入居付けができないリスクがあるため、仕入れを断念することがあります。

その他の事例としては、修繕費が上がってしまった、もしくは3ヶ月に見直し検討されるなどでリスクが上がってしまった物件です。修繕費が上がるとキャッシュフローを大きく圧迫してしまうため、仕入れを断念することがあります。

なお、過去の事例で管理費が2000円上がってしまった物件があります。これについてはエイマックス側で物件価格を60万円値下げし、販売したことがあります。値下げ交渉を含む物件価格の調整については業者間での関係値によって交渉したりすることもあるので、一般の方には対応が難しいポイントかと思います。」

まとめ

マンション投資は、短期的な利回りや家賃だけでなく、長期的な視点で物件を精査していくことが重要です。特に収益目的で取得される投資用物件においては、過去の賃貸履歴や発生する修繕費などから、正確な物件査定を行うことが大切なポイントとなってきます。

今回はエイマックス社の仕入れ担当の方に取材を行い、プロがどのような目線で物件仕入れを行っているのかを伺いました。同社では投資対象の物件だけでなく、周辺の賃貸履歴から家賃相場を検証し、賃料査定を実施しています。

また、複数のオーナーがいるマンション投資では、建物管理の状況を適切に把握することも重要です。エイマックスでは一般の方では取得が難しい「重要事項調査報告書」についても取得しているため、物件選びの際は確認されてみると良いでしょう。

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