ハワイのコンドミニアム投資、注意点やリスクは？対策8つも紹介

数ある海外不動産の投資先の中でも、旅行先として日本人からのなじみの深いハワイの不動産市場は高い人気を持っています。

しかし、ハワイでは競争が激しいゆえに、特に物件選びに失敗すると、その後の管理や売却にも大きな影響があります。失敗の可能性やリスクを低減するためには、物件周辺の調査やローンについて内容を把握しておくことなどが重要です。

この記事では、ハワイのコンドミニアム投資に関するリスクと、事前の対策について解説します。

目次

1. ハワイのコンドミニアム投資に関する注意点やリスク
   1-1．ハワイのコンドミニアム投資では50％以上の頭金が必要になる
   1-2．ハワイのコンドミニアムは比較的に低利回り
   1-3．ハワイにおける災害・犯罪リスク
   1-4．賃貸需要の少ないエリアで不動産投資をしてしまう
   1-5．投資終了時に物件が売れない可能性がある
2. ハワイのコンドミニアム投資に失敗しないための8つの対策
   2-1．ローンの限度額を把握する
   2-2．物件購入の前に投資目的を絞る
   2-3．管理・売却時に発生する諸経費に注意する
   2-4．保険を管理会社任せにしない
   2-5．犯罪の発生率を確認する
   2-6．ホテル運用に関する規制を把握する
   2-7．利便性の高い物件を購入する
   2-8．売却期間が長い物件には要注意
3. まとめ

1．ハワイのコンドミニアム投資に関する注意点やリスク

ハワイの不動産市場は投資する前に把握しておくべきリスクも複数あります。まずは、リスクについて解説します。

1-1．ハワイのコンドミニアム投資では50％以上の頭金が必要になる

ハワイのコンドミニアム投資にはローンを利用できます。しかし、物件価格に対して50％程度の頭金が必要となるケースが多く、多額の投資金を準備しておく必要があります。

ローンの比率は、日本の投資用物件を購入する場合との大きな違いです。ローンを利用できる物件であっても、購入価格の半分程度は自己資金を用意する必要があるでしょう。

また、審査の結果次第で50%から融資の比率が下がってしまう可能性もあります。ローンを利用できる比率は物件ごとに異なるので、要注意です。

1-2．ハワイのコンドミニアムは比較的に低利回り

ハワイのコンドミニアムは、東南アジアのコンドミニアムなどと比較すると利回りが低くなっています。これらの理由は主に下記の2点です。

• ハワイは海外の中でも物件価格が高い部類に入る
• ハワイは物価が高いために、管理・売却の諸経費も高い

また、ハワイは日本人のみならず世界中の投資家が注目しているエリアであるため、条件のよい物件はすぐに売れてしまう傾向にあります。いい物件が見つかったら早く購入の決断をできるように準備を整えておくことも重要です。

1-3．ハワイにおける災害・犯罪リスク

日本では地震や台風などの天災が多く、日本と比較して海外ではリスクが少ないと考える人も少なくないのではないでしょうか？

しかし、ハワイでは、火山の活動による災害リスクがあります。2018年5月にはハワイ本島のキラウエア火山が噴火しており、噴火のニュースは日本でも報道されました。

そのほか、2020年1月には大雨で道路が冠水するなどの災害が起きています。ハワイ島を中心として災害のリスクには注意する必要があるでしょう。

また、ハワイはアメリカの中では比較的治安がよい方とはいえ、盗難などの犯罪も発生します。ハワイのコンドミニアムに投資するならば、災害被害の可能性や、犯罪の発生率を確認することが重要です。

1-4．賃貸需要の少ないエリアで不動産投資をしてしまう

ハワイではホテルコンドミニアムという形態の物件に投資できます。ホテルコンドミニアムでは、通常はホテルとして運用する一方で年間の決まった日数だけ自己利用も可能です。

ホテルコンドミニアムはハワイ不動産投資における特徴の1つです。しかし、ハワイでは2019年8月から、特定のエリアを除いて30日以下の短期貸しができなくなりました。

規制が成立したのは2019年6月で適用の開始は8月からと、準備期間をほとんど取らずに規制が開始されています。この規制に関しては、今後また変更される可能性もあるため注意が必要です。

1-5．投資終了時に物件が売れない可能性がある

ハワイは世界有数の観光地で、都心部は周辺部と比較するとかなり発展しています。オアフ島内では2020年末に予定されている鉄道路線の一部が開通する予定となっています。

一方で2020年6月現在、鉄道は開通しておらず、市民の移動の足は車や公共交通が中心です。

このため、交通の便や立地などは、物件選びにおける重要なポイントになります。立地がよくない物件はなかなか入居者が入らないばかりか、投資終了時に売却が長期化したり希望価格で売却が出来ない可能性が高くなります。

2．ハワイのコンドミニアム投資に失敗しないための8つの対策

ここまで、ハワイのコンドミニアム投資に関する5つのリスクを解説してきました。ここからは、リスクを低減するための対策についてご紹介します。

2-1．ローンの限度額を把握する

ハワイのコンドミニアム投資には、日本の金融機関でローンを利用できます。金融機関の案内には、融資額に「最大で物件価格の50%」などと表記されているケースもあります。

しかし、実際に融資の比率が何%になるのかは、金融機関による審査を受けてみないと正確に知ることは出来ません。注意が必要なのは、融資額は不動産鑑定会社が試算した物件の評価額を基準にして決定されるというポイントです。

評価額と購入価格が乖離している（＝購入価格の方が高い）場合は、融資比率が50%に届かないこともあるでしょう。

金融機関は、審査の際に、現地の不動産鑑定会社から物件の調査レポートを取得します。計算のずれを防止するためには、候補物件の周辺相場を把握しておくことが重要になります。

金融機関の融資条件がよくても、周辺相場よりも高すぎる物件はローンの比率が下がりやすいので注意しましょう。

2-2．物件購入の前に投資目的を絞る

ハワイのコンドミニアム投資において、資産性の高さや不動産市場の安定性などは強みと言えます。一方、資産性の高さから物件価格が利回りに対して高く、大きなリターンを得るのはやや難易度が高くなります。

投資運用を開始してから、シミュレーションしていたよりも利回りが出なかったということもあるでしょう。多くのメリットを一度に実現したいと考えるよりも、投資目的を絞ってから物件購入することが重要です。

2-3．管理・売却時に発生する諸経費に注意する

ハワイは海外の中でも不動産市場が成熟している部類に入ります。賃貸管理や物件の売却にかかる税金も多くの種類があります。

投資用物件にも固定資産税がかかるほか、付加価値税、ホテルコンドミニアムの場合はホテル宿泊税などもかかります。

また、物件を売却するときには不動産譲渡税やエージェント手数料の支払いが必要です。どのような諸経費がいくらかかるのか、事前に不動産エージェントへ聞いておくことが重要になります。

2-4．保険を管理会社任せにしない

アメリカには築年数が数十年にわたる物件も多く、築年数が長い物件は天災にあったときに思わぬ被害を被ることも考えられます。

アメリカでは、住宅のリフォーム・リノベーションを繰り返す習慣はあるものの、建物の劣化による事故も想定しておかなくてはなりません。被害復旧にかかる費用を捻出できないという事態に陥らないよう、保険をしっかりかけておくことが重要です。

投資するときには、現地のエージェントが火災保険を提案してきますが、内容をしっかり確認しておきましょう。特に保障内容や保障額は重要な確認ポイントです。

2-5．犯罪の発生率を確認する

アメリカの不動産ポータルサイトでは物件周辺の犯罪発生率を確認できます。賃貸で入居する人が事前に確認していることもあり、犯罪発生率が高いエリアは入居者が入りにくい傾向にあります。

ハワイはアメリカ国内で治安がよい方とはいえ、油断せずにあらかじめ犯罪発生率も確認しておきましょう。犯罪発生率の確認には、truliaなどの不動産ポータルサイトなどが利用できます。

2-6．ホテル運用に関する規制を把握する

ホテルコンドミニアムに投資するならば、現在ホテル運用が許可されているエリアを把握しておきましょう。

ホノルルでショートステイが認められているのは、Kuhio Ave.とAla Wai Blvd.の2つの通りに挟まれているエリアです。ワイキキビーチに近く、すぐ近くにはショッピングモールもあるため、ホテルの需要は多いエリアとなっています。

2-7．利便性の高い物件を購入する

ハワイの現地に長期間住む人は、買い物などの利便性が高いエリアを好みます。また、海岸に近いエリアには多くのショッピングモールがあります。

例えばオアフ島は、山が島の半分近くを占めており、山に近いエリアは住宅街が広がっています。より海に近いエリアの方が、生活利便性は高いと言えるでしょう。

こういった現地の情報に関しては、オープンハウスなどハワイの不動産投資に強い会社に一度情報収集されてみると良いでしょう。

2-8．売却期間が長い物件には要注意

アメリカの不動産ポータルサイトでは、物件の情報が掲載されてから何日経過しているかという日数を確認できます。なかには、掲載開始してから100日を超えている物件なども散見されます。

掲載期間が長いということは、利便性が低いなど、何か不人気な理由がある可能性があります。一方で、このような物件は現オーナーが売り抜けるために価格を安くする可能性もあります。

情報を掲載開始してから長期間経過している物件は、現地のエージェントに問い合わせるなどで原因を探りつつ、場合によっては価格交渉などが出来ないか確認してみましょう。

まとめ

ハワイのコンドミニアムは不動産市場が比較的安定しており、高い資産性から人気のある投資物件です。一方、ローンの金額が不十分になることや、天災の被害、投資終了時に物件が売れないことなどのリスクやデメリットには注意が必要です。

ハワイでの不動産投資に失敗しないためには、候補物件の周辺相場・保険の内容・候補物件の売却期間などに注意することが重要になります。

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