投資初心者が知っておくべき、マンション経営スタートまでの流れ

マンション経営に興味は持っているものの、誰に相談すればいいのか、どうやって始めればいいのか、何が必要なのかなど分からないことが多く、なかなか最初の一歩を踏み出せずにいる人が多いのではないでしょうか?

そこで今回は、投資初心者がマンション経営を行うにあたって、知っておくべき流れについて、8つのステップに分けてご紹介したいと思います。

目次

  1. マンション経営までの流れは全部で8ステップ
    1. マンション経営は情報を集めることからスタート
    2. 不動産会社に相談・打ち合わせを行う
    3. マンション購入の申し込みを行う
    4. 売買を行うにあたって重要事項説明を受ける
    5. マンションの売買契約を締結する
    6. 金融機関にローンの申し込みを行う
    7. マンションの引き渡しを受けて各種手続きを行う
    8. 入居者を募集してマンション経営をスタート
  2. 10 まとめ

1 マンション経営までの流れは全部で8ステップ

「マンションを購入して借りたい人を探せばいいだけじゃないの?」と簡単に考えている人はいませんか?マンション経営はパターン化しているため、慣れれば問題ありませんが、投資初心者の場合は、まず1つ1つのステップを確実にクリアしていく必要があります。

マンション経営は、まずは情報を手に入れるところから始まり、入居者を募集してマンション経営をスタートさせるまで全部で8つのステップを経る必要があります。

以下では、それぞれのステップでどのような手続きを行っていくのか見ていきましょう。

ステップ1 マンション経営は情報を集めることからスタート

マンション経営を行うには、誰に相談すればいいのか、どうやって始めればいいのか、何が必要なのかといった疑問を解決するために、正しい情報を手に入れる必要があります。

手軽にマンション経営に必要な情報を手に入れるためには、インターネットで検索したり、書籍を読んだりするといった方法が挙げられます。しかし、情報が古い場合や情報の出所が不確かで信憑性が低い場合があるため、注意して情報を選択しなければなりません。

信憑性が高く最新の情報を手に入れるためには、以下のようなマンション販売企業などが初心者向けに無料で配布している不動産投資のガイドブックを取り寄せたり、定期的に開催している無料セミナーに参加したりすると良いでしょう。

初心者向けに無料でマンション経営ガイドブックを提供している企業

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ステップ2 不動産会社に相談・打ち合わせを行う

不動産会社に相談・打ち合わせを行う
マンション経営について相談する不動産会社を選択した後は、事前に不動産会社の窓口に問い合わせることをおすすめします。

いきなり不動産会社の窓口に行くのも問題ありませんが、取り扱っているマンション数が多い場合には、資料の準備に手間がかかってしまうため、効率良く相談・打ち合わせを行うためにも、事前に問い合わせてどのような要件なのかをあらかじめ伝えておく方が良いと言えるでしょう。

なお、先ほどご紹介したFJネクストなどのように、セミナー参加後に希望者のみの個別相談や非公開物件の紹介を受けることができるケースもあります。

相談・打ち合わせでは、マンション経営がどういったものなのかについて説明を受けた後、いよいよ購入するマンションについて話し合っていきます。

マンションを選ぶポイントは、立地、利回り、入居率、資産価値といったように数多くあるため、それぞれのポイントについて担当者に聞きながら、予算やライフスタイルに合わせたマンションを選びます。

新築マンションの場合にはモデルルームの見学、中古マンションの場合には内覧といったように、実物もしくは実物に近い状態を見ることができます。しっかりと時間をかけてどのマンションを購入するのかを選ぶようにしましょう。

ステップ3 マンション購入の申し込みを行う

モデルルームの見学や内覧が終わって気に入った場合は、いよいよマンション購入の申し込みを行います。しかし、マンション購入の申し込みを行ったからといって、マンションの購入が決まったわけではありません。

マンション購入の申し込みは、購入するかどうかという意思表示だけですが、購入希望者が複数人いる場合には、購入の申し込みが早ければ早いほど優先的にマンションを購入する権利を手に入れることができます。そのため、自分が理想とするマンションを見つけた場合には、早めに購入申し込みを行うようにしましょう。

ステップ4 売買契約前の重要事項説明を受ける

重要事項説明とは、購入するマンションに関して、売買契約を行う前に説明しておく必要がある事項を不動産会社が説明するというものです。説明不足で後々トラブルが発生したということがないように、重要事項説明を行うことができるのは、宅地建物取引士という国家資格の保有者のみ認められています。

重要事項説明は、不動産に関する知識がなくても、宅地建物取引士がしっかり説明を行ってくれるため心配はありません。また、重要事項説明は書類の配布も行われるため、説明した内容を後で確認することもできます。また説明は、理解できるまで何度でも説明してくれるため、わからないことや不安がある場合にはしっかりと確認しておくようにしましょう。

投資初心者が確認しておくべきポイントとして、重要事項説明の中に含まれる付帯設備が挙げられます。付帯設備とは、マンションの売買契約が成立して引き渡される場合に、どのような設備が含まれているかが記載されています。

例えば、モデルルームは部屋の印象を良くするという目的で、標準仕様ではなくオプション仕様になっている場合があります。中古マンションは現入居者が手を加えている状態の可能性もあるため、どの設備が含まれた状態で引き渡しが行われるのか事前に確認しておくようにしましょう。

ステップ5 マンションの売買契約を締結する

重要事項説明の内容に同意した後は、いよいよマンションの売買契約に移ります。売買契約では、契約書の内容を確認して署名・捺印を行うほか、手付金の支払いを行います。

手付金は、あらかじめ決まっているものではなく、売買契約ごとに個々に設定されるものであるため、事前に確認しておく必要があります。一般的には、売却価格の1割前後とされており、仮に売却価格が5,000万円の場合には、手付金が500万円程度になるため、事前にしっかりと準備しておくようにしましょう。

なお、手付金には解約手付の意味があります。そのため、もしマンション経営を行う意思があったものの、他に良い物件が見つかった場合やマンション経営そのものをやめる場合は、手付金を売主に渡すことで解約できるということを覚えておくと良いでしょう。

ステップ6 金融機関にローンの申し込みを行う

金融機関にローンの申し込みを行う
全て現金で支払う場合にはステップ6の手続きは必要ありませんが、マンションの購入は高額であるため、ほとんどの人が金融機関にローンの申し込みを行うことになります。

「売買契約を締結してからローンの申し込みを行うのは遅くないの?」と思った人もいるかもしれませんが、ローンの対象となるマンションが決まっていない間は、申し込みを行うことができません。そのため、売買契約締結後の申し込みになります。

自分が居住する場合には、低金利で返済期間が長期間である住宅ローンを利用することができますが、マンション経営の場合には、自分が居住するわけではないため、各金融機関が提供している不動産ローン等の申し込みを行うことになります。

不動産ローンは、返済期間が住宅ローンより短くなるほか、金利も高くなるため、契約前に返済計画に問題がないのか、しっかりと確認しておくことが重要です。

また、マンションの売買の際には、ローン特約がつけられていることが一般的であるため、もしローンを組むことができなかった場合は、契約を解除することができるということを覚えておくと良いでしょう。

ステップ7 マンションの引き渡しを受けて各種手続きを行う

ローンの審査結果が出て、マンションの売却代金を全て支払うことができる状態になった場合には、手付金を引いたマンションの残金、諸費用等の支払い等を行います。

支払いの後は、マンションの登記に関する書類に署名・捺印を行い、登記申請を完了させて、マンションの引き渡しを受けることができれば手続きは全て完了です。

ステップ8 入居者を募集してマンション経営をスタート

マンションの引き渡しを受けた後は、いよいよマンション経営を始めることになりますが、運用を不動産会社に任せる場合には、引き渡しを受けた後に改めて不動産会社と委託管理契約を締結する必要があります。

マンションの状態によっては、そのままマンション経営を始めることができる場合もありますが、クロスの張替えなど少し手を加えなければならない場合もあるため、資金に余裕を持っておいた方が良いでしょう。

2 まとめ

マンション経営はパターン化しているため、マンション経営を1度でも行ったことがある場合は、すぐに始めることができますが、投資初心者の場合は、1つ1つのステップを確実にクリアしていく必要があります。ステップは全部で以下のように8つありました。

  1. マンション経営は情報を集めることからスタート
  2. 不動産会社に相談・打ち合わせを行う
  3. マンション購入の申し込みを行う
  4. 売買契約前の重要事項説明を受ける
  5. マンションの売買契約を締結する
  6. 金融機関にローンの申し込みを行う
  7. マンションの引き渡しを受けて各種手続きを行う
  8. 入居者を募集してマンション経営をスタート

ステップの1つ1つに必要な手続きや支払いがあるため、事前にしっかりと理解した上で進めていくことが重要です。

特にステップ4の重要事項説明は、マンションの売買契約を行うにあたって重要な内容が記載されているため、分からない場合にはしっかりと理解できるまで説明を受けるようにしましょう。

また、ステップ5の売買契約は、手付金としてマンションの売却代金の1割前後が必要になるほか、ステップ8では、マンションの修繕費が必要になるなど、ある程度の自己資金が必要になる場合もあります。全てをローンで賄うのではなく、ある程度資金に余裕を持った状態でマンション経営を行うようにしましょう。

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矢野翔一

矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士(AFP)などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。