「副収入は作りたいが、リスクが怖い」少額で始めた不動産投資体験談

読者の方が実践してきた不動産投資にHEDGE GUIDE編集部がアドバイスする「不動産投資の相談室」。今回の相談者は、副収入・不労所得を作るために不動産投資をはじめた20代後半の男性の方です。

相談者プロフィール

  1. N.Rさん
  2. 男性
  3. 20代後半
  4. 個人事業主

不動産投資の失敗体験談

「副収入や不労所得を作りたいと思い、不動産投資を始めました。購入前はどんなリスクがあるのかがよく分かっていなかったため、ひとまず300万円台の中古ワンルームの物件を自己資金で購入してみました。不動産投資を始めてから5年半が経っていますが、今のところは特に入退居に関してはトラブルや問題も無く賃貸経営を行うことができています。

ただ、毎月の家賃収入が3万円と少額のため、その中から毎月の管理費や積立金、税金などを支払うと手元にはあまり収益が残りません。周辺地域の不動産相場は、特に下がってきているというような気配はありませんが、賃料の下落や賃貸需要が減少して空室が出ると赤字になる可能性もあるため、周辺物件の動向は注意して見るようにしています」

補足データ

  1. エリア:福岡県福岡市 博多区
  2. 物件:中古ワンルームマンション
  3. 物件価格:320万円
  4. 満室時の利回り:11.2%
  5. 給与:年収401万〜500万
  6. 投資期間:2012年6月から2018年3月現在

HEDGE GUIDE編集部からのアドバイス

  1. 【アドバイス①】家賃収入の金額が低い物件には注意
  2. 【アドバイス②】リスクに対処ができて利回りも狙える物件を探す
  3. 【アドバイス③】融資を活用した投資も検討する

アドバイス① 家賃収入の金額が低い物件には注意

築古のワンルームマンションは低価格・高利回りというメリットはあるものの、家賃収入が少なく実質の利回りが低くなるというデメリットがあります。

たとえば、今回のように毎月の家賃が3万円ということになると、管理費・修繕積立金・固定資産税などの費用で月平均1万円~1.5万円程度がかかる上に、築古物件の場合は設備故障などがあると、それまでの利益が吹き飛んでしまうといった問題もあります。表面利回りが11%以上あるとしても、これらの費用を差し引くと、実質の利回りは3%~5%になってしまうといったことも十分あり得るため、物件探しの際には最低でも月6万円~7万円の賃料水準を目安に検討することが大切です。

また、いくら利回りが良くても、バスや車を使わないといけない郊外や地方の物件には手を出さないほうが良いでしょう。今回のように都市圏の物件でないと、そもそも入居者が集まらずに購入当初に期待していた利回りが実現できないリスクや将来的に人口が減少した場合に入居率・賃料・不動産価格などが下落してしまうリスクがあります。

アドバイス② リスクに対処ができて利回りも狙える物件を探す

不動産投資のリスクを抑える方法は、今回のように単純に投資額を抑えるだけではなく、土地や物件選びでリスクをヘッジするという方法もあります。

たとえば、空室リスクはアクセスの良い土地と入居者に選ばれる物件を揃えることで、限りなく0に近づけることができます。ただ、空室リスクを小さくすることばかりに目が行ってしまうと、今度は利回りが非低くなってしまうため、注意が必要です。

たとえば、東京都心の主要駅徒歩1分の新築ワンルームマンションといった物件であれば、空室の心配はほとんどないでしょう。ただ、それだけ好条件を揃えようとすれば土地や物件の価格が跳ね上がってしまいます。一方で賃料の上昇には上限があるため、土地や物件の取得にかかった費用ほど賃料は上がらず、利回りは3%前後まで落ちてしまうことになります。利回りが低すぎると、毎月の返済や管理費・積立金、各種税金などだけで利益はほとんど出なくなるか、赤字になってしまいますので、入居率と賃料の掛け算が最大化するところで投資をすることが重要となります。

空室リスクも抑えながら、利回りを狙うことができる不動産投資の例としては、都心までのアクセスが良い立地での新築アパート経営があります。たとえば、シノケンプロデュースという会社の新築アパートは、首都圏のターミナル駅から電車で30分圏内・駅徒歩10分圏内というアクセスが良い好立地に、新築デザイナーズアパートを建てているため、入居者からの人気も高く、築25年の物件も含めた自社管理物件30,000戸以上の入居率が99%を実現しています。

首都圏のアクセスの良い土地であれば月5万円~6万円以上の賃料水準を見込むことができ、中長期で人口増や都市の発展が期待できるので、将来的に土地や物件の資産価値が落ちにくいという特長もあります。このように、リスクに対処できて利回りも狙うことができる物件を選ぶということが大切です。

アドバイス③ 融資を活用した投資も検討する

今回の事例では自己資金のみで不動産投資を行っていますが、自己資金だけでは購入できる物件の価格帯が限られてしまうというデメリットがあります。融資の強い会社をパートナーにすることで、より大きな金額で投資をすることができるため、一度検討してみると良いでしょう。

たとえば、不動産投資会社が提供している無料の個別相談の機会などを活用して、まずは融資を受けることが可能かどうか、可能だとしたらどれくらいの条件で融資を受けることができるのかなどを確認してみると良いでしょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チームは、不動産投資や金融知識が豊富なメンバーが不動産投資の基礎知識からローン融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。/未来がもっと楽しみになる金融メディア「HEDGE GUIDE」