投資用マンションを売却するか賃貸経営を続けるか？判断前に確認すべき5つのこと

マンション投資の一つの節目に、売却をするか賃貸経営を続けるべきかで迷っている人もいるでしょう。売却をすれば利益を得られるかもしれませんが、継続して家賃収入を得ることはなくなります。賃貸経営を続ける場合は、引き続き不労所得を得ることができますが、経費も継続してかかります。

この記事では、売却と賃貸経営のメリットとデメリットを整理した上で、売却すべきか賃貸経営を続けるべきかを判断するために、確認すると良い5つことについてご紹介します。

目次

1. マンションを売却した際のメリット
   1-1．一度に多くのキャピタルゲインを得られる可能性がある
   1-2．投資効率が一気にアップする可能性がある
   1-3．売却後は運用経費がかからない
2. マンションの売却をする際のデメリット
   2-1．売却後に収入を得ることができない
   2-2．今後マンション価格が上昇した場合の利益が得られない
3. マンション賃貸経営を続けるメリット
   3-1．継続して家賃収入を得られる
   3-2．安心感を得ることができる
   3-3．さらに価格が上昇した場合に利益を得られる可能性がある
4. マンション賃貸経営を続ける場合のデメリット
   4-1．設備の修理などをする経費がかかる
   4-2．売却益を得られるチャンスを逃す可能性がある
5. 売却か賃貸かを判断するため確認すべき5つのこと
   5-1．今までの収益と支出の関係を確認する
   5-2．ローンの残債を確認する
   5-3．今後の支出額を試算してみる
   5-4．大規模修繕のタイミングを見る[PR]
   5-5．金利が上昇していないか確認する
6. まとめ

1．マンションを売却した際のメリット

所有しているマンションを売却するのか、賃貸経営を続けるのかは、自分にとってどちらのメリットが大きいかで判断をするものだと言えます。まずはマンションを売却した際にどのようなメリットがあるのかを見てみましょう。

1-1．一度に多くのキャピタルゲインを得られる可能性がある

マンション投資で得られる利益にはインカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。インカムゲインとは主に家賃収入のことを言います。またキャピタルゲインはマンションを売却して得られる売却益のことです。

ワンルームマンション投資の場合、家賃は6万円から10万円くらいの価格帯（東京23区内を想定）ですが、売却益は数百万円になることもあります。そのためキャピタルゲインは、うまくマンションを売却できればインカムゲインより大きな利益を一気に得られる可能性があり、その点が売却した場合のメリットになります。

1-2．投資効率が一気にアップする可能性がある

マンション投資の収益を見る場合は、総収入と総支出の差がどれくらいあるかによって、利益の大きさを判断します。売却で一度に大きな利益を得ることができれば、それまでうまく運用できていなかったとしても、一気に投資効率を上げられる可能性があります。この点がキャピタルゲインを狙うメリットと言えます。

1-3．売却後は運用経費がかからない

マンションを所有している間は色々な経費がかかります。管理費や設備の修理代、修繕積立金、固定資産税などです。マンションを売却してしまえば、そのような経費がなくなります。

また、売却してしまえば、その後マンション市場が冷え込んだとしても、価格が下がって損をするといったことはありません。売却後はそういった心配をしなくて良くなる点で精神的に楽になるメリットがあると言えます。
　

2．マンションを売却する際のデメリット

では次に、マンションを売却した場合にどのようなデメリットがあるのかを見てみましょう。

2-1．売却後に収入を得ることができない

投資用マンションを売却するということは、収益を生み出す資産を手放すということになります。特に全ての物件を手放してしまうと、例えば退職して仕事の収入がなくなった際に、家賃収入を不労所得として受け取ることができなくなるのは痛手と言えます。

マンションを売却すると、一時的な売却益は入っても、その物件から将来定期的に得られるはずの収益がなくなることがデメリットと言えるでしょう。

2-2．今後マンション価格が上昇した場合の利益が得られない

仮に今後マンション市場がさらに良くなり、マンション価格が上昇したとしても、すでにマンションを売却していると利益を得ることはできません。逆に市況が悪化したことによる値下がりリスクを回避することもできるため、その裏返しと言えるでしょう。

3．マンション賃貸経営をを続けるメリット

マンションをそのまま所有して運用を続けることにした際のメリットを見てみましょう。

3-1．継続して家賃収入を得られる

賃貸経営を続けていれば、引き続き家賃収入を得ることができます。またローンを完済してしまえば、家賃収入をほぼそのまま受け取ることができるようになります。退職した後は本業の大きな収入がなくなりますので、家賃収入を得られるのは大きなメリットと言えるでしょう。

3-2．安心感を得ることができる

また、家賃収入という不労所得を得られるだけでなく、毎月安定して収入が発生するという点で、安心感を得られることも考えられます。特に退職後には本業の収入がなくなり、使えるお金が減りますので、マンションの家賃収入がある点は精神的な面でも大きなメリットになるでしょう。

3-3．さらに価格が上昇した場合に利益を得られる可能性がある

マンション価格が将来さらに上がり、上がった時点で売却することで、より大きな利益を得られる可能性があります。賃貸経営を継続していれば、家賃収入を積み増しながらキャピタルゲインも得られる可能性が残る点はメリットと言えます。

4．マンション賃貸経営を続ける場合のデメリット

賃貸経営を続けた場合、家賃収入などが得られるメリットがある一方、デメリットもあります。どのような点がデメリットになるのかを見てみましょう。

4-1．設備の修理などをする経費がかかる

賃貸経営をしていると、何かしらの経費が発生します。月々の管理費だけでなく、設備の修理にかかる費用を支払ったり、ローンの返済をしたりしなければいけません。状況によっては、一時的に大きな支払いが発生する可能性もありますので、その点が賃貸経営を続けるデメリットと言えるでしょう。

4-2．売却益を得られるチャンスを逃す可能性がある

マンションの価格が上がっていても、売却をしない限りは利益を確定することはできません。価格が上がっている時に売却をせずに、その後価格が下がった場合は、利益を得られたはずのチャンスを逃すということにもなります。また、価格が下がってから売却して損をする可能性もある点はデメリットと言えるでしょう。

5．売却か賃貸かを判断するため確認すべき5つのこと

上記で見た、売却をする場合と賃貸を継続する場合のメリットとデメリットをもとに、売却すべきか、賃貸を継続すべきかを判断するために確認するべきことを見てみましょう。

5-1．今までの収益と支出の関係を確認する

マンションを売却して利益が得られるかどうかを見る際は、単に売却による利益だけを見るのではなく、マンション投資を始めてから今までの総収入と総支出を考慮して試算することが大切です。現在売りに出したときの売却益の見込み額と合算して、満足できる利益になるかどうかで売却か賃貸かを判断することができます。

今までの収入と支出の差がマイナスの場合は、その額以上の利益が出なければ、結果的にマンション投資が失敗したことになりますので、その場合は売却をしない方が良いことが考えられます。逆に今までの収益がプラスで、今売却をしてもそのプラス分が減ることがないと試算されるのであれば、売却しても良い時期だと言えます。

5-2．ローンの残債を確認する

マンションを売却する際には、ローンを完済しなければいけません。売却をするかどうかを検討する際は、ローンの残債を支払っても手元に利益が残るかを試算してみましょう。その際も今までの総収入と総支出の差が関係してきます。

今回、残債を完済した場合に売却益がなかったとしても、今までの総収入と総支出の差が大きくプラスになるようであれば、売却をしても損はしないことになります。

逆に売却価格がローンの残債を下回っている場合は、残債の不足分をオーナーが自分で支払わなければいけません。今までストックされた収益があり、その中から支払いをしても利益が残るようであれば、売却をしても問題ないと言えます。

売却をして利益が出るかどうかを判断する場合は、ローンを完済できるかどうかが一つの判断基準ですが、仮にできないとしても、総収入と総支出の差が大きい場合は最終的に利益が出ていると考えられますので、必ず総収入と総支出の差を考慮して試算することが大切です。

5-3．今後の支出額を試算してみる

賃貸経営をしていると、今後の経費がデメリットになることには触れました。今後支払いが発生する可能性のある経費の額によって、売却するかどうかを判断することもできます。

大きな費用になる可能性のあるものとして、修繕リスクが考えられます。特に築年数が経過している場合は劣化部分も多くなるぶん、経費が大きくかかることも考えられます。そういった支出額などをシミュレーションして売却か所有かを検討してみましょう。

5-4．大規模修繕のタイミングを見る

マンションは建築後約15年ごとに大規模修繕が行われます。そのタイミングを見て売却するかどうかを判断することも大切です。マンションによっては大規模修繕を行う際の修繕積立金が不足して、あとで不足分を請求されるケースもあります。

請求額が数万円程度なら良いのですが、数十万円あるいは100万円を超える場合は、収益への影響が大きい場合もありますので、先に売却した方が良いこともあります。管理組合に修繕積立金が不足していないかどうかを確認した上で、売却するかどうかを検討してみましょう。

5-5．金利が上昇していないか確認する

金利の上昇は定期的にチェックするようにしましょう。変動金利ローンは、金利は上がったとしても、通常5年間は返済額が上がることはありません。しかし、そのぶん返済金の内訳の金利部分が増え、元金部分が減る形になります。そのため、返済はしていても元金は今までより減るスピードが遅くなった、という状況も考えられます。

支払いが完了しないまま持ち越した元金は、最終返済時に一括返済する形となりますので、賃貸を継続せず利益があるうちに売却をした方がメリットを得られることも考えられます。金利上昇は、今時点ではあまり損害がなくても先々の運用に影響してきますので、早めに確認をして対応するようにしましょう。

まとめ

マンションを売却するか、あるいは所有して賃貸を継続するのか、それぞれのメリットとデメリットを確認した上で、判断をするために確認するべき5つのポイントをご紹介しました。

マンション価格は市況によって上下しますので、今が一番利益を出せるのかどうかは判断しにくいところです。まだ価格が上がると思って所有した結果、価格が下がり損をする場合もありますし、売却した後に価格が上がるということもあります。

しかし、マンション投資の収益は売却益だけではありません。投資を始めてからその時点まででどれくらい利益を得ることができたのかが大切です。総収入と総支出の差が大きければ、売却価格が購入価格より低くても最終的に利益を得ることができたと言えます。

売却するか賃貸を続けるかは、売却価格だけではなく、運用トータルでプラスになったかどうかを考慮して検討するようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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