マンション経営に必要な自己資金の目安は？融資に強いマンション投資会社も

マンション経営を始めるにはマンションを購入する必要があります。マンション経営では不動産投資ローンを金融機関から融資してもらうことが可能ですが、物件価格に対して満額の融資を受けることができるケースは少なく、基本的には自己資金の用意が必要です。

そこで今回のコラムでは、マンション経営を始める際に用意しておきたい自己資金の目安について解説していきます。また融資に強いマンション投資会社も紹介します。

目次

1. マンション経営に必要な自己資金の目安
2. マンション経営を始める際に必要な費用
   2-1．マンション購入費用
   2-2．不動産投資ローンに関わる費用
   2-3．登記に関わる費用
   2-4．各種税金
3. 融資に強いマンション投資会社
   3-1．湘建
   3-2．プロパティエージェント
   3-3．エイマックス（A-MAX）
   3-4．トーシンパートナーズ
   3-5．インヴァランス
   3-6．FJネクスト
   3-7．リズム（REISM）
   3-8．グローバル・リンク・マネジメント
4. まとめ

1　マンション経営に必要な自己資金の目安

マンション経営を始める際に必要な自己資金は、物件価格の1割〜3割が目安です。例えば、3,000万円の区分マンションを購入する場合、300万円〜900万円の自己資金を求められることがあります。融資を得るには金融機関の審査を受ける必要があり、自己資金が潤沢にあると審査に通過しやすくなります。

金融機関では投資用マンションに対する融資の申し込みがあると、物件の事業計画や将来性、申込者の属性などをもとに審査を行います。融資審査の大きなポイントは、物件と申込者それぞれに返済能力があるかどうかです。主に下記のような項目で審査されます。

対象物件の担保評価・事業性

マンション経営の場合、審査の対象となるのは物件の収益力や事業性などです。主に下記の項目によって審査されます。

• 立地
• 築年数（中古物件の場合）
• 状態（中古物件の場合）
• 入居状況（新築物件の場合は見込み）
• 収支状況（新築物件の場合は見込み）、など

金融機関によって基準は異なりますが、立地が良く、収支の見込みが良好な物件は審査に通りやすいと考えられます。特に新築物件の場合は、担保性もプラスに評価されるため審査に通りやすくなります。

申込者の属性

属性とは、その人の社会的および経済的な背景のことで、主に下記のような項目が審査されます。属性が良いほど、金利などにおいて好条件が提示される可能性があります。

• 年収
• 年齢
• 勤務先
• 勤務年数
• 雇用形態
• 家族構成
• 資産状況
• 借入金の状況、など

融資審査で金融機関から高い評価を得ることができれば、「自己資金は10万円から」「自己資金0円のフルローン可能」「自己資金は諸費用のみ」といったケースもあります。

ただし自己資金が少ないと比例して融資総額が大きくなり、後のマンション経営が厳しくなる可能性もあることを覚えておきましょう。融資には金利がつくため、融資してもらう金額が大きいと総返済額も大きくなるからです。また、新築物件の場合はすぐに入居者が確保できるかわかりません。そのため出来るだけ余裕を持って自己資金を用意しておくと良いでしょう。

2　マンション経営を始める際に必要な費用

マンション経営を始めるには、物件購入代金以外にも費用がかかります。その他の費用は、物件購入価格の5％〜10％が目安です。具体的にどのような費用がかかるのか見ていきましょう。

2-1　マンション購入費用

マンション経営を始めるには賃貸用のマンションを購入する必要があります。立地や物件の状態などにもよりますが、一都三県のワンルームマンションの場合、新築物件で3,000万円～4,000万円が目安です。

また、中古物件であれば数百万円台から3,000万円が相場です。価格の低い物件は、築年数が経っていたり、空室期間が長くなっているなどリスクが高いケースが多く、利回りや物件の状態、立地などから将来性などを確認して検討しましょう。

新築物件に加えて、中古物件でも売主が法人の場合は消費税がかかります。価格表示を確認する際は注意が必要です。

2-2　不動産投資ローンに関わる費用

金融機関から融資を受ける場合に必要な費用です。事務手数料やローン保証料は必須ですが、火災保険の取り扱いは金融機関によって異なります。

事務手数料

返済計画書の作成など、不動産投資ローンを借りる際に発生する事務的な業務に対してかかるのが事務手数料です。手数料の決まり方は金融機関によって異なりますが、「借入金に対して2％の事務手数料」というようにパーセンテージで設定しているケースが多くなっています。

ローン保証料

融資を受ける際には保証人が必要になりますが、保証会社がローンの返済を保証する仕組みを採用するケースがほとんどです。そのため融資額に応じてローン保証料が発生します。保証料の支払いは、金利に上乗せする方法と、ローン契約時に一括で支払う方法があります。

火災保険

ローンを借りる際は対象物件に抵当権を設定するため、火災保険への加入を条件としている金融機関もあります。ワンルームマンションの場合、保険料の目安は10年契約で5万円程度です。

加入が義務付けられていなくても、近年は地震や大雨などの自然災害リスクが高くなっているため、加入は必須と考えるといいでしょう。

2-3　登記に関わる費用

マンションを購入した際には所有権移転登記および所有権保存登記、ローンを借りる場合は抵当権設定登記を行う必要があります。この際、必要になるのが登録免許税です。新築物件と中古物件で下記のように異なります。

※参照：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

また、抵当権設定登記に関わる登録免許税は、債権金額の0.4％となっています。

登記は自分で行うこともできますが、司法書士に依頼する際は報酬を支払うことになります。報酬の金額に法的な定めはなく、司法書士事務所が独自に基準を設けています。相場は不動産1件につき数万円〜5万円程度です。

2-4　各種税金

居住用マンションと同様に、投資用マンションを取得した際や所有することに対して主に次の3つの税金が発生します。

印紙代

マンションを売買する際は契約書が必要になり、契約の成立を証明するために課税することが「印紙税法基本通達第12条」で決められています。収入印紙を購入し、契約書に収入印紙を貼付することで納税となります。

不動産売買契約書は第1号文書に当たり、契約金額に応じて下記の収入印紙を用意することになります（2024年3月31日まで税額の軽減が適用）。

※参照：国税庁HP「印紙税の手引き」

不動産売買契約書を売主と買主の双方が保管する際は、2通作成する必要があります。その場合、収入印紙は2枚必要になります。法律上、売主と買主のどちらが負担するかという決まりはありませんが、双方で折半するのが通例です。

固定資産税・都市計画税

不動産を所有することに対して固定資産税と都市計画税という税金がかかります。計算式はそれぞれ次のようになっています。

• 固定資産税＝固定資産税評価額×標準税率1.4%
• 都市計画税＝固定資産税評価額×制限税率0.3％

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日に固定資産台帳に登録されている所有者に納税義務があります。中古物件の場合は引き渡し日までは売主、引き渡し日以降は買主に納税義務が生じます。ただし、日割計算をして納税するのは手間がかかるため、引き渡し日以降の税額を買主が売主に渡す形式を取ることがほとんどです。

不動産取得税

不動産の移転に対して課せられるのが不動産取得税です。不動産を売買したり、贈与、交換、建築などの際に課税されることになっています。計算式は以下になります。

不動産取得税＝固定資産税評価額×標準税率4％

自治体によりますが、納税通知書が届くのはマンションを購入してから3～6カ月後というのが通常です。遅れてきますが、初期費用として忘れずに計算しておきましょう。

3　融資に強いマンション投資会社

投資用マンションを提供するマンション投資会社の中には、長年の実績から金融機関と関係性が築かれているケースがあります。その場合、企業経営や物件への高い評価から、金利や返済期間などにおいて優遇が受けられる可能性があります。

この項目では、特に融資に強いマンション投資会社を紹介いたします。

3-1　湘建

湘建は、東京都と横浜市エリアで投資用マンションの販売を手掛けているマンション投資会社です。新築物件と中古物件のどちらも取り扱っていますが、事業性の高さを追求するため、最寄り駅から徒歩8分以内のワンルームマンションにこだわっています。

取引先の金融機関は信販会社なども含めて8社あり、高い評価を受けていることから、オーナーの85％が頭金10万円以内でスタートしています。提携金融機関も複数用意されており、1％台前半の優遇金利が適用されることもあります。

3-2　プロパティエージェント

プロパティエージェントは、東京23区と横浜市エリアでマンションの開発・販売を手掛けているマンション投資会社です。創業以来20期連続で増収増益を達成しており、東証プライム市場に上場しています。

取引している金融機関は26行あり、提携金融機関は10社以上となっています。新築マンションと中古マンションの両方を取り扱っており、物件の担保能力の高さからフルローンや金利1％台での融資実績が豊富なのも特徴です。

3-3　エイマックス（A-MAX）

エイマックス（A-MAX）は、東京23区で投資用マンションの仕入れ・販売を手掛けているマンション投資会社です。日本でトップの不動産販売実績（※）を有する天田浩平氏が代表を務めているのが強みで、オーナーのリピート率は74%、紹介率が39%（いずれも2020年10月集計）となっています。（※投資用マンション部門　天田代表の個人取引実績　年間最高売上高83.9億円）

取引金融機関は14社あり、そのうち提携金融機関であれば金利1.6％〜で融資を受けることができます。特筆に値するのは繰り上げ返済手数料が無料ということです。余剰資金を返済に回しやすいため、総返済額を減らすことが可能です。

3-4　トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズは、東京都心部・横浜市・川崎市を中心に「フェニックス」と「ZOOM」という2種類のブランドマンションを供給しているマンション投資会社です。「SAFETY（安全で、安心する）」、「SENSE（センスが刺激される）」、「PRACTICAL（実用的で使いやすい）」の3つの価値を追求して開発しており、「ZOOM」シリーズは10年連続16物件（2014年度〜2023年度）でグッドデザイン賞を受賞しています。

取引金融機関は10社で、提携金融機関の場合は変動金利1.640％・返済期間35年の融資実績があります。実績とノウハウを30年以上積み重ねてきており、年収や資産状況、年齢などによってふさわしいローンの組み方や投資額のアドバイスを行っているのも特徴です。

3-5　インヴァランス

インヴァランスは、東京23区内で投資用マンションを開発・販売しているマンション投資会社です。「CREVISTA」「LUXUDEAR」という投資用マンションブランドを供給しており、これまでの実績は170棟以上に及んでいます。東証プライム市場に上場している大東建託のグループ会社で、徹底したワンストップサービスによってマンション開発から契約後のアフターフォローまで手掛けています。

取引金融機関は22社あり、そのうち提携ローンを提供しているのは12社です。無理のない投資プランを用意しているため、オーナーが準備する頭金は10万円からとなっています。

3-6　 FJネクスト

FJネクストは、東京都内を中心に高品質なマンションブランド「ガーラ」シリーズを供給しているマンション投資会社です。「首都圏投資用マンション市場動向」（株式会社不動産経済研究所）では、2019年から4年連続で供給実績第1位を獲得しており、2023年5月末時点で業界トップクラスの344棟を供給しています。

提携金融機関は、メガバンクから地銀まで14行となっています。創業から40年以上、東証プライム上場企業、オーナー1万人以上といった実績から、フルローンや金利優遇などの実績もあり、申込者の属性によっては好条件での融資獲得にも期待が持てます。

3-7　リズム（REISM）

リズム（REISM）は、東京23区で中古ワンルームマンション投資を手掛けているマンション投資会社です。特に、2億件のビッグデータと解析技術によるエリア分析および物件選定、さらにはデザイン性の高いリノベーションによって資産価値を向上させるリノベーション投資に長けています。

こうした戦略に加えて、インスペクション（住宅診断）の実施などで金融機関から高い評価を得ています。そのため、オーナーの4割以上が頭金10万円で購入しているほか、自己資金0円、金利1％台、返済期間45年といった融資実績もあります。

3-8　 グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメントは、東京23区や川崎市などを中心にデザイナーズマンションブランド「アルテシモ」を供給しているマンション投資会社です。「都心からチカイ（近い）」 + 「駅からチカイ（近い）」 + 「高いチカ（地価）」という3つの〝チカ〟をコンセプトにしているほか、「ZEH-M Oriented」や「BELS」4つ星以上などを取得したサステナブルな物件の供給も特徴です。

取引および提携金融機関は19社となっており、東証プライム上場企業としての知名度や取引実績などからフルローンや金利優遇を受けることも可能です。契約に関しては、専門部署である契約管理課が担当しており、融資審査に関わる相談にも応じてくれます。

まとめ

投資用マンションを購入するために金融機関から融資してもらうためには、物件価格の1割〜3割程度の自己資金が必要です。自己資金がいくら用意できるかで購入できる物件も変わってきますので、適切な資金計画を立てて準備するようにしましょう。

一方で、少額の自己資金でマンション経営を始められるケースもあります。申込者の属性に加えて、購入予定のマンションの担保性や事業性、さらに供給するマンション投資会社が積み上げた実績などに対して高い評価が得られる場合には、自己資金を抑えてマンション経営を開始することも可能です。

今回のコラムでは、融資に強いマンション投資会社の紹介もしました。各社では初心者を対象にしたセミナーや個人相談会などを開催しています。まずは情報収集を行っていきたい方は、複数社を比較されながら参加を検討されると良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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