アパートの価格査定を自分でする方法は？収益還元法・原価法・取引事例比較法を解説

アパートを保有・運用している人の中には今自分の持っているアパートはいくらくらいで売れるのか気になるという人もいるのではないでしょうか。

アパートの売却価格を算出するためには大まかに分けて、収益還元法・原価法・取引事例比較法という3つの方法があります。それぞれの査定方法を実施することで価格を比較することで、不動産会社でなくても売却額の見当をつけることができます。

この記事では、アパートの価格査定をするために用いられる計算法とともに、査定額を上げるために考えられる対策についても解説します。

目次

1. アパートの価格査定に用いられる3つの方法
   1-1．収益還元法
   1-2．原価法
   1-3．取引事例比較法
2. アパートの査定額・売却価格を高めるための方法
   2-1．高い入居率を維持する
   2-2．家賃の滞納率を下げる
   2-3．ランニングコストを下げる
   2-4．アパートの修繕履歴をつける
   2-5．複数の不動産会社へ査定を依頼する
3. まとめ

1．アパートの価格査定に用いられる3つの方法

アパートの価格査定には以下3つの方法が用いられます。各査定法の特徴や計算式などについて解説します。

• 収益還元法
• 原価法
• 取引事例比較法

1-1．収益還元法

収益還元法は投資用不動産の価格査定において最も用いられることが多い査定方法です。

投資用不動産を購入するのは基本的に不動産投資家であり、不動産投資家は物件を選ぶ時に物件の収益力を見ます。また、収益還元法による物件価格の計算方法はさらに2つの方法に分類されます。

• 直接還元法
• DCF法

直接還元法

収益還元法の中でも特にスタンダードな方法が直接還元法です。直接還元法による物件価格の算定式は以下のようになっています。

年間の家賃収入 ÷ 想定利回り × 100

年間の家賃収入は実際に現在のオーナーが得ている家賃収入を当てはめるため、収益力が高く、立地が良く期待利回りが低くなりやすい物件は査定価格も高くなります。不動産投資家は収益力の高い物件を価値の高い物件と捉えるため、投資家の考え方を最も大きく反映できるのが直接還元法です。

なお、実際に現在のオーナーが得ている収入とは、入居者から家賃を受け取った後に経費を差し引いた金額のことであり、純利益またはNOIなどと呼びます。

購入する物件を選ぶ場合には、レントロールという書類を参照しながら直接還元法を用いることで、検討物件の価格が妥当かどうかを判断することもできます。

レントロールとは物件の入居状況・家賃収入・支払経費などをまとめた書類のことです。なお、レントロールが無くても家賃収入の見当がついていれば、経費率を10%～20%と想定することで査定価格を計算できます。

DCF法

「DCF」とはDiscount・Cash・Flowの略語です。予測される将来的な収益と売却価格から現在の物件価値を算出するという考え方に基づいた査定方法です。DCF法による物件価格の算定式は以下の通りです。

将来の想定収益 ÷ （1 ＋ 年間値下がり率のX乗）

不動産は築年数の経過によって価値が下がっていくため、1年間でどの程度価値が下がるかというのが「年間値下がり率」を算出する時の考え方です。

DCF法には将来的な物件の売却を視野に入れた考え方があり、現在の収益のみを用いる直接還元法と比較すると、期間が長期間に及ぶ不動産投資の考え方に合った査定方法であると言えるでしょう。

しかしながら、DCF法は計算式が複雑な上に、用いる指標に誤差があるとあまり実用的ではない金額が算出されます。不動産投資では、金融機関が物件の担保評価の際に用いることの多い査定方法となります。

1-2．原価法

原価法とは、対象の不動産を建設するためにかかる建築費と築年数によって不動産の価値を算出する査定方法です。原価法による物件価格の算定式は以下の通りです。

物件の再調達価格 × 延床面積 × （残存耐用年数 ÷ 法定耐用年数）

対象の物件を取り壊して再度建設するために必要な金額のことを「再調達価格」と言います。
原価法に用いられる正確な物件の再調達価格を知るためには、建物の建設時に作成された工事見積書などが必要です。工事見積書が長期間保管されているケースは少ないため、不動産査定では簡易的に下記の構造ごとの再調達単価（1㎡）を目安に計算するケースが多いと言えます。

※金融機関によって多少の前後があります

また、法定耐用年数とは国税庁が物件の構造と用途ごとに定めている、建物の減価償却の計上期間のことです。住宅用の不動産の法定耐用年数は下記のようになります。

※国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」

原価法は金融機関によるローンの審査や、保険会社による火災保険料の算出などによく用いられます。特に金融機関の審査結果は売却における買主の資金調達の難易度に大きく影響を与えるため、アパート査定においても重視されてくるポイントの一つとなります。

1-3．取引事例比較法

取引事例比較法とは、過去にあった不動産取引の事例に基づいて物件価格を算出する方法です。収益還元法や原価法などとは違って、取引事例比較法には決まった計算式などはありません。

不動産会社が取引事例比較法で査定する場合は、同じエリア・査定対象と同じくらいの広さ・同じくらいの築年数の物件がいくらで売却されたかに基づいて査定額が算出されます。

個人が取引事例比較法で所有物件の査定をするのであれば、収益物件の情報が掲載されているポータルサイトを参照するのが1つの方法です。ポータルサイトではエリアや間取り・広さなどによって売り出されている物件を絞り込むことができます。

ただし、ポータルサイトの物件情報に掲載されている価格は、あくまでも売主による希望売却価格であり、未だ取引が成立していない価格となります。実際の取引では買主からの値下げ交渉によって値下げされることもあるので、ポータルサイトの情報に基づいて想定される査定額は参考程度と考えておく方が良いでしょう。

2．アパートの査定額・売却価格を高めるための方法

所有しているアパートの築年数や立地などの条件については工夫によって変更することが出来ません。アパートの査定額を高めて高値売却を目指すうえでは、収益還元法による査定額を高めるための方法に注力されるのが良いでしょう。

以下ではアパートの査定で注意しておきたいポイントについて解説していきます。

2-1．高い入居率を維持する

収益還元法による査定でポイントになるのは、現在の収益額です。入居率を高めて高い収益を上げることで収益還元法による査定額を高めることができます。

入居率が低い状態だと査定額が上がらないばかりか、買手から価格交渉が入る可能性も高くなります。入居率の向上は査定対策だけではなく価格交渉対策としても有効です。

2-2．家賃の滞納率を下げる

入居率とともに収益還元法に用いる収益額へ影響するのが家賃の滞納率です。物件の売却を検討している時点で家賃の滞納者がいる場合は、家賃の回収を図るか入居者を入れ替えるための対策を打つなどして滞納率を下げる必要があります。

滞納者の有無は物件広告に掲載されることもあるため、物件の売却を考えているのであれば、滞納者の放置は販売戦略上もマイナス要素です。滞納者がいる物件は入居率が低い物件と同様に買手から価格交渉される可能性が高くなります。

2-3．ランニングコストを下げる

アパート経営では共用部分の電気代や清掃費、管理会社への管理などのランニングコストが発生しています。このランニングコストを見直すことで収益性を高め、収益還元法による査定価格を上昇させることにつながります。アパート経営で見直しが可能の主なランニングコストは下記です。

• 共用部分の電気・水道代
• 賃貸・建物管理費
• 原状回復費
• 浄化槽の管理費（下水道が整備されていない地域の場合）

2-4．アパートの修繕履歴をつける

アパート経営では外壁の傷みや雨漏り、シロアリなどの被害にあうことがあります。過去にこのような大規模な修繕を行った際は、その履歴をつけておくことで買主の安心感につながり、売却時の指値交渉を回避できることがあります。

修繕履歴には日付、修繕費用、依頼先の工務店の情報などを記載しておくと良いでしょう。

2-5．複数の不動産会社へ査定を依頼する

複数の不動産会社へ査定を依頼することで、査定価格の比較ができます。不動産会社によって得意とする物件のタイプが異なり、査定価格にも違いが出てくるため、1社だけではなく複数社の査定結果を比較することが大切です。

ただし、査定価格だけを比較してしまわないように注意が必要です。不動産会社の中には査定価格を相場よりも高く設定して売却を促すことがあるため、査定価格だけでなく、査定の根拠や担当者の対応力などもあわせて比較してみるようにしましょう。

複数社へ不動産査定を依頼する際は不動産一括査定サイトが便利です。下記は悪徳業者の排除を積極的に行い、全国エリアに対応している不動産一括査定サイトの一覧です。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

まとめ

投資用アパートの査定には収益還元法・原価法・取引事例比較法の3つの方法があります。

原価法や取引事例比較法は個人で計算することが難しい場合もあるので、自分でアパートの大まかな査定額を算出した後は、不動産会社への査定を依頼するのも良いでしょう。

なお、収益還元法で査定額を高めるためには物件の収益力を上げることが必要です。物件の収益力を上げるためには、入居率の向上や家賃の滞納率を下げることなどの工夫をしてみましょう。

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