マンション投資はマイナス収支でも大丈夫？バランスシートでわかる健全性

マンション投資でキャッシュフローがマイナス収支である場合、手元資金が減っていくことなり、ケースによっては、不動産投資を継続するリスクが高いことがあります。

不動産投資を継続しても大丈夫かどうかを判断するには、バランスシートを分析してみるのが一つの方法です。バランスシートでは、不動産投資の運営の健全性を測ることができます。

本記事では、バランスシートの意味、不動産投資の健全性を測るためのバランスシートのポイントを概説したうえで、マイナス収支でもバランスシートが健全であるケースについて解説します。

目次

1. 決算書におけるバランスシート（貸借対照表）の意味
   1-1．決算書とは
   1-2．バランスシート（貸借対照表）と具体例
   1-3．不動産投資を1年運用したバランスシート例
2. 不動産投資の健全性を測るためのバランスシートのポイント
   2-1．自己資本の割合が十分かどうか
   2-2．利益が積み上がっているかどうか
3. マイナス収支でもバランスシートが健全であることが重要
   3-1．マイナス収支でも利益が積み上がっている例
   3-2．マイナス収支のマンション投資で注意しておきたい事例
4. まとめ

1．決算書におけるバランスシート（貸借対照表）の意味

「マンション投資のキャッシュフローがマイナス収支でも大丈夫なのか」を検証する道具として、バランスシート（貸借対照表）を用いて説明していきます。

まず、不動産投資におけるバランスシートの重要性を理解する前提として、バランスシートとはどのようなものなのかについて解説します。決算書におけるバランスシートの位置づけと、不動産投資におけるバランスシートの具体例をみてみましょう。

1-1．決算書とは

決算書とは、正式には財務諸表と呼ばれる書類であり、企業の一定期間の経営成績や財務状態を明らかにするものです。貸借対照表と損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュフロー計算書などがあります。

企業会計実務において一般に公正妥当と認められる基準である企業会計原則では、貸借対照表と損益計算書が規定されています。

貸借対照表は、決算日の資産、負債および純資産を一覧に表示した書類です。損益計算書は、その会計期間の収益と費用を記載して、当期利益を計算した書類になります。

企業活動が、「資金調達」「投資活動」「営業活動」の大きく3つに分けられるとすると、これらのうち、おもに営業活動を表すのが損益計算書であり、資金調達と投資活動を表すのが貸借対照表（バランスシート）であるといえるでしょう。

1-2．バランスシート（貸借対照表）と具体例

バランスシート（貸借対照表）は図のように左側が資産、右側が負債と純資産を表示するようになっています。自己資金500万円を元手に、土地3,000万円、建物2,000万円の物件を購入したケースを想定しています。

左側の資産は、企業活動のうち、投資活動の内訳を表示しています。例えば、不動産に投資していればその不動産を記載します。右側の負債や純資産は、資金調達の内訳を示しています。ローンによって資金調達した借入金は負債に表示され、自己資金の部分は純資産に表示されます。

資産の合計額は、負債＋純資産の合計額と一致する仕組みになっています。上述の数値は、具体的な不動産投資の事例をバランスシートで表したものです。

1-3．不動産投資を1年運用したバランスシート例

不動産投資の運営がバランスシートに与える影響をみるために、上述の不動産投資を1年運営した場合のバランスシートをみてみましょう。

1年間のキャッシュフローが200万、ローンの元金返済額が100万円、建物の減価償却は20年で100万円とします。

キャッシュフローの積み増し部分は資産のうち現金として表示され、借入金の元金返済は、負債のうち借入金からマイナスします。建物減価償却は、資産項目からマイナスしていきます。

資産の合計額と負債＋純資産の合計額は一致するのが原則であるため、差額は純資産として200万円がプラスされます。1年の運用によって純資産が増加したこの部分は、通常、損益計算書の当期利益と一致します。

2．不動産投資の健全性を測るためのバランスシートのポイント

バランスシートでは、不動産投資がリスクの少ない健全な範囲であるかどうかをみることができるといえます。
判断のポイントとしては、自己資本の割合が十分であるかどうか、という点に着目してみましょう。何年も運営している場合には、当初に比べて利益が積み上がっているかどうか、にも注意してみるとよいでしょう。

2-1．自己資本の割合が十分かどうか

不動産投資では、金融機関から融資を受けて投資をしていきます。その際には、純資産（自己資本、元入金）の割合が重要であるといえるでしょう。物件取得当初は、自己資本の部分は、購入時の自己資金になります。購入額に対して自己資金の割合が十分であれば、健全なバランスシートであるという見方ができます。

また、購入後も、不動産投資の運営に問題がなければ、自己資本の割合は維持されるか、あるいは増えていきます。2棟目以降、金融機関から融資を受けて投資を拡大する際にも、自己資本の割合が十分であるかどうかが重要といえるでしょう。

2-2．利益が積み上がっているかどうか

不動産投資を運営して順調であれば利益が積み上がってきます。上述の「不動産投資を1年運用したバランスシート例」で確認したように、運営によって得られた利益は、純資産として積み上がります。

キャッシュフローがプラスであれば運営を継続していくには問題ありませんが、バランスシートにおいて、利益として計上されていくには、「キャッシュフロー▲減価償却費＋借入金元金返済」がプラスである必要があります。

減価償却費が借入金の元金返済額よりも大きいと、バランスシート上は債務超過になっている可能性もあるので注意しましょう。

3．マイナス収支でもバランスシートが健全であることが重要

不動産投資のバランスシートでは、毎年利益が積み上がっているかどうか、そして、利益が積み上がっていないとしても自己資本の割合が十分であるかどうか、が重要であるということについて解説してきました。

マイナス収支でもバランスシート上、利益が積み上がっていれば事業の会計上は健全といえます。利益がマイナスであったとしても、十分な自己資本割合を維持できていれば、不動産投資をおこなう上で、財務状態は問題ないと評価できます。以下、マイナス収支で利益が積みあがっている事例をご紹介します。

3-1．マイナス収支でも利益が積み上がっている例

「1-2．バランスシート（貸借対照表）と具体例」で解説した事例を下にして、キャッシュフローがマイナス収支で1年間運用したにもかかわらず、利益が積み上がっている例を考えてみます。

1年間のキャッシュフローが▲100万、ローンの元金返済額が250万円、建物の減価償却は20年で100万円とします。キャッシュフローはマイナスですが、左側の資産が▲200万円に対して、右側右側の負債は▲250万であるため、その差額分である50万円が当期利益として純資産に積み上がることになります。

このように、マイナス収支であっても、バランスシート上の利益が増えて純資産に積み上がっているケースであれば、健全な運営であるといえるでしょう。

ローンの返済額が、家賃収入よりも大きいためにキャッシュフローがマイナス収支になっていて、ローンの元金返済額が、減価償却費とキャッシュフローのマイナスの合計額よりも大きい場合は、バランスシート上、当期利益はマイナスになりません。

純資産が減っていったとしても、十分な元入金があり、自己資本割合が高い状態であれば財務状態が急変するリスクは低い、と考えられます。

3-2．マイナス収支のマンション投資で注意しておきたい事例

キャッシュフローがマイナス収支のマンション投資では、手元の資金が乏しいとローンの返済が滞ってしまったり、突発的な修繕などのトラブルに対応できなくなってしまうリスクが高まります。このような事態に備えて、他の収入によって十分な資金が獲得できるよう、事前に準備しておくことが重要なポイントとなってきます。

その他、今回ご紹介したバランスシートでは、建物価格の下落を減価償却費によって計算しています。しかし、実際の不動産売買において、不動産価格は減価償却と同率の値動きをするわけではなく、場合によってはローンの返済額や減価償却よりも早いスピードで値下がりを起こしている物件も少なくありません。

投資用マンションの実際の売買価格を調査するには、定期的に不動産会社へ査定を依頼することも有効な手段となります。下記は複数の不動産会社へ無料で査定依頼ができ、売却するかどうかは査定後に決めることができる不動産一括査定サイトの一覧です。ご参考ください。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

まとめ

バランスシートを活用することで、マンション投資の健全性をある程度測ることができます。キャッシュフローがマイナス収支であっても、バランスシート上で利益が積み上がっており自己資本の割合が十分であれば、不動産投資が健全な範囲でおこなわれている、という見方もできます。

自己資本の割合は、金融機関の融資審査のポイントにもなります。自己資本がマイナスになるようであれば、債務超過ということになり、金融機関からも財務状態が悪いと評価されます。そのような財務状態を招くマンション投資はリスクが高いといえます。投資計画の見直しを検討するようにしてみましょう。

また、キャッシュフローがマイナスの状態が続いても対応できる資金があるかどうか、実際の売買価格において大きな値下がりが起きていないかどうか、という点も重要なポイントとなってきます。これらの点に注意しながら、マンション投資の経営状況について把握してみましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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