マンション投資、1人暮らし世帯が多い都道府県は?エリアごとの特徴も

単身者向けのマンション投資は、価格の安さなどから自己資金を抑制した投資にメリットがあります。しかし、単身者向けのマンションを探す場合には、1人暮らし世帯が多いエリアで物件を探すことが重要です。

エリアの特徴と物件の特徴とが合わないと空室リスクが高まるため、エリア選定にあたっては、あらかじめ統計を確認することも重要になります。政府の統計を用いて1人暮らし世帯が多い都道府県の特徴や、要注意のリスクなどについて解説します。

目次

  1. 1人暮らし世帯の多い都道府県
    1-1.1人暮らし世帯の多い都道府県
    1-2.1世帯あたり平均人数が少ない都道府県
  2. マンション投資、東京・大阪・北海道エリアの特徴
    2-1.東京都の特徴
    2-2.大阪府の特徴
    2-3.北海道の特徴
  3. まとめ

1.1人暮らし世帯の多い都道府県

総務省統計局が発表している統計に基づいて、1人暮らし世帯が多い都道府県と世帯あたり人数が少ない都道府県について解説します。

1-1.1人暮らし世帯の多い都道府県

総務省統計局が公表している資料によると、1人暮らし世帯が多い都道府県は以下の表の通りです。

都道府県 世帯数
東京都 3,165世帯
大阪府 1,471世帯
神奈川県 1,408世帯
愛知県 1,025世帯
北海道 909世帯

※参照:総務省統計局「平成27年国勢調査

東京都や大阪府などが上位を占めており、人口が多いエリアには1人暮らし世帯も多いことがわかります。特に東京都の1人暮らし世帯は大阪府の2倍以上です。都心には学生や社会人などの地方出身者が集まっていると言えるでしょう。

一人暮らしの世帯数を見ると、ワンルームマンションに投資するのであれば、東京都や大阪府が検討しやすいことがわかります。

なお、北海道は東京都や大阪府などと比較すれば都心とは言えないものの、5番目に1人暮らし世帯が多くなっています。埼玉県が905世帯、千葉県が843世帯となっており、北海道の1人暮らし世帯数は埼玉県と同程度です。そのほか、福岡県の1人暮らし世帯が821世帯で千葉県とほぼ同数となっています。

1-2.1世帯あたり平均人数が少ない都道府県

前述の統計とは時期が異なるものの、総務省が発表している2020年の「1世帯平均構成人員の少ない都道府県」は以下の表の通りです。

都道府県 1世帯当たり人数
北海道 1.89人
東京都 1.90人
鹿児島県 2.01人
高知県 2.02人
大阪府 2.04人

※参照:総務省統計局「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数

1世帯あたり人数が少ない都道府県については、北海道が最少となっているほか、鹿児島県や高知県なども上位に入っています。

6番目以下の都道府県を見ても、山口県や宮崎県などが入っており、1人暮らし世帯が多い都道府県とは違うところも入っている点が特徴的です。1世帯あたり人数が少ない都道府県に1人暮らし世帯が多いとは限らないと言えます。

なお、厚生労働省が発表している都道府県別の出生率推移を見ると、1世帯あたり人数が少ない都道府県には出生率が低いところも多く、少子高齢化が進んでいるとも考えられます。

特に地方で1世帯あたり人数が少ないエリアでは、住宅需要の縮小も懸念される点に要注意です。中古物件の場合は特に、将来的な物件の値下がりが起こらないよう注意を払って物件を選ぶ必要があります。

2.マンション投資、東京・大阪・北海道エリアの特徴

1人暮らし世帯が多く1世帯あたりの人数も少ない東京都・大阪府・北海道について、特徴や要注意のリスクを比較します。

2-1.東京都の特徴

東京都は、日本中の地方都市から単身の学生や社会人が集まってくるため、ワンルームマンション投資に向いているエリアと言えます。地方都市と比較すれば交通利便性や生活利便性が高いエリアは多く、物件を選びやすいと言えます。

賃貸需要が多いため、空室リスクや物件の値下がり懸念を抑えた投資が可能です。東京都はリスク抑制に重きを置いて投資したい場合に向いているエリアと言えます。

その一方で、東京の物件価格は日本で最も高く、利回りが高い物件を探すのが難しい点には要注意です。不動産投資ローンを利用しても、自己資金の投下を求められた場合は相応の資金が必要となります。

東京都は物件価格が高いために、地方都市と比較すると利回りは低くなっています。東京都内で利回りが高い物件を探すためには、不動産会社や投資家同士の関係構築などが重要です。

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2-2.大阪府の特徴

1人暮らし世帯も人口も東京に次いで多い一方で、物件価格は東京よりも安いことが大阪府の特徴です。

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家が発表した「四半期レポート2021年1月~3月期」によると、2021年第1四半期時点では、大阪市の区分マンション価格は東京23区の3分の2程度になっています。なお、利回りを見ても大阪市内の物件は東京23区と比較して0.7%〜1.0%程度高く推移しています。

自己資金を抑えて利回りを上げたい場合は、東京都内よりも大阪市内で物件を探すのも1つの方法です。

一方で、大阪市内では東京23区よりも投資エリアが限られます。大阪市内には人口が減少しているエリアも多く、単身者向けの物件に投資するのであれば都心6区と呼ばれるエリアで物件を探すことを検討してみると良いでしょう。

大阪の都心6区とは中央区・北区・西区・福島区・天王寺区・浪速区のことを指しており、梅田や心斎橋など都心の周辺が該当します。都心6区は大阪で最も企業などが集まっており、単身者向けの投資にも適しているエリアです。

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2-3.北海道の特徴

北海道は地方都市の中でも特に物件価格が低くなっています。不動産投資と収益物件の情報サイト健美家が発表した「四半期レポート2021年1月~3月期」によると、2021年第1四半期時点では、北海道の物件価格は東京23区の3分の1以下です。

しかし、築20年以上の築古物件を見ると、札幌市内では物件価格が大きく下落します。東京23区に立地する築20年以上の区分マンション価格は1,568万円ですが、札幌市内では575万円です。

なお、利回りについても、築10年未満の物件では札幌市と東京23区とでそれほど大きな違いがありません。東京23区が4.40%で札幌市内は4.89%となっています。しかし、築20年以上の築古物件について利回りを比較すると、東京23区は6.76%である一方で札幌市内は12.05%と東京23区の2倍弱です。

札幌市内では、築古物件になると大きく物件価格が下がって利回りが上がることがわかります。

札幌の不動産投資では、環境的に好まれる物件とそうでない物件とが明確に分かれる点に要注意です。特に冬は氷点下の日が続くため、札幌の不動産投資ではRC造で暖房設備が整っている物件に人気が集中します。

例えば木造アパートなどは、利回りが上がりやすい一方でRC造の物件と比較すると気密性が劣るため空室リスクに要注意です。

また、東京23区よりも家賃水準が低く、想定した利回りが得られない可能性もあります。物件選定の際には収支シミュレーションが特に重要です。

まとめ

政府の統計によると、1人暮らし世帯が多い都道府県は東京都や大阪府など、人口の多い都心部に集中しています。なお、世帯あたりの人数が少ないエリアには鹿児島県や高知県などもありますが、出生率の低い地方都市では、少子高齢化による住宅需要の縮小に要注意です。

1人暮らし世帯が多く1世帯当たり人数も低いエリアに絞って特徴を比較すると、東京都は高利回りが狙いにくいデメリットがある反面、リスクが低いと言えます。

大阪府では投資エリアが限られ物件探しに手間がかかってしまうものの、利回りとリスクのバランスを取った投資が期待しやすいと言えます。北海道では家賃水準が低いためキャッシュフローの事前シミュレーションが重要です。

不動産投資はエリアによって需要が異なり、戦略が大きく変わってきます。それぞれのエリアの特徴を捉え、投資エリアを選択していきましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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