投資・マネーコラム 倉岡 明広

世田谷区の不動産売却の相場・査定価格は？平均価格や検討者数の推移から検証

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「成城」や「二子玉川」といった住宅街がつらなる世田谷区は、その住みやすさから東京23区の中で最も人口が多くなっています。このような世田谷区でマンションを売却する際に気になるのが相場や査定価格です。

そこで今回のコラムでは、「三井のリハウス」が公開している「平均価格」や「購入検討者数」といったデータ（2022年11月15日〜2023年11月20日）を参照し、世田谷区のマンション売却における傾向や相場・査定価格の動向を検証します。

三井のリハウス

三井のリハウスの不動産査定・売却三井のリハウスは、三井グループの不動産会社「三井不動産リアルティ」が行っている不動産コンサルティング事業の名称です。大手不動産会社ならではのネットワークを全国に構築しており、2023年4月時点で北海道から九州まで287店舗を展開しています。全国売買仲介取扱件数は1986年度から2023年度まで38年連続ナンバーワンを獲得しており、1975年の売買仲介業務開始以来の累計取扱件数は100万件を超えています。

個人向け不動産の売却、購入、賃貸に関するさまざまなサービスを提供しており、不動産売却の際には「現地調査」を基本に不動産売買のプロによる無料査定を提供しています。査定後に売却するかどうか判断しても構わないため、「まずは価格を知りたい」「売却するか活用するか悩んでいる」という方でも利用しやすいサービスです。

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※本記事は、三井のリハウスで公開されている2022年11月15日から2023年11月20日までの不動産情報を基に執筆しています。東京の不動産市場は流動性が高く、売出情報のデータも日々変動があるため、最新情報についてはご自身でもお調べのうえご検討ください。

目次

  1. 世田谷区で販売されている中古マンションの平均価格とその推移
  2. 世田谷区で中古マンションの購入を検討している方の推移
  3. 世田谷区で販売されている中古マンション物件数の推移
  4. 世田谷区の基本データ
    4-1．世田谷区の人口・世帯数の推移
    4-2．世田谷区の特徴
  5. マンションの実際の査定価格を知るには査定依頼も検討する
  6. まとめ

1　世田谷区で販売されている中古マンションの平均価格とその推移

下記の表は、東京23区で販売されている中古マンションの区ごとの平均価格（2023年11月20日時点）の上位5位までと世田谷区をランキングにしたものです。

平均価格ランキング（2023年11月20日時点）

順位 区 2023年11月20日時点の平均価格
1位 千代田区 1億8,516万円
2位 港区 1億8,410万円
3位 渋谷区 1億4,485万円
4位 中央区 1億51万円
5位 文京区 8,535万円
12位 世田谷区 6,350万円

世田谷区で販売されている中古マンションの平均価格は6,350万円で、東京23区のうち12番目と中位に位置しています。

次の表は、2022年11月15日から2023年11月20日までの平均価格の推移を表したものです。

平均価格の1年間の推移

調査日 世田谷区（前月比） 東京23区の中央値（前月比）
2022年11月15日 6,098万円（100.9％） 6,736.1万円（99.8％）
2022年12月15日 6,159万円（101.0％） 6,762.1万円（100.4％）
2023年1月16日 6,225万円（101.2％） 6,687.8万円（98.9％）
2023年2月15日 6,238万円（100.2％） 6,824.5万円（102.0％）
2023年3月15日 6,195万円（99.3％） 6,791.3万円（99.5％）
2023年4月16日 6,245万円（100.8％） 6,818.8万円（100.4％）
2023年5月25日 6,373万円（102.0％） 6,899.4万円（101.2％）
2023年6月15日 6,628万円（104.0％） 6,985.9万円（101.3％）
2023年7月15日 6,610万円（99.7％） 7,054.4万円（101.0％）
2023年8月18日 6,627万円（100.3％） 7,127.6万円（101.0％）
2023年9月15日 6,570万円（99.1％） 7,221.1万円（101.3％）
2023年10月17日 6,452万円（98.2％） 7,308.7万円（101.2％）
2023年11月20日 6,350万円（98.4％） 7,453.7万円（102.0％）

世田谷区で販売されている中古マンションの平均価格は、この1年間の最低価格が6,098万円（2022年11月15日）で、最高価格は6,628万円（2023年6月15日）となっています。

1年間では6,098万円から6,350万円に252万円上昇しており、値上がり率は104.1％となっています。ただし、東京23区の平均価格の中央値は6,736.1万円から7,453.7万円に717.6万円上昇しており、値上がり率は110.7％です。東京23区全体に比べると、世田谷区のマンション平均価格の値上がりは緩やかということがわかります。

2　世田谷区で中古マンションの購入を検討している方の推移

下記の表は、東京23区の中古マンションの購入を検討している人数（2023年11月20日時点）を区ごとに表した上位5位までのランキングです。

購入検討者数ランキング（2023年11月20日時点）

順位 区 2023年11月20日時点の購入検討者数
1位 世田谷区 3,719人
2位 港区 3,603人
3位 渋谷区 3,162人
4位 江東区 2,823人
5位 千代田区 2,696人

表を見てわかる通り、世田谷区のマンション購入検討者は東京23区で最も多くなっています。この1年間の推移も見てましょう。

購入検討者数の1年間の推移

調査日 世田谷区（前月比） 東京23区の中央値（前月比）
2022年11月15日 3,836人（98.9％） 1,826.4人（98.6％）
2022年12月15日 3,794人（98.9％） 1,809.6人（99.1％）
2023年1月16日 3,765人（99.2％） 1,783.1人（98.5％）
2023年2月15日 3,766人（100.0％） 1,776.4人（99.6％）
2023年3月15日 3,800人（100.9％） 1,769.6人（99.6％）
2023年4月16日 3,842人（101.1％） 1,793.2人（101.3％）
2023年5月25日 3,795人（98.8％） 1,805.5人（100.7％）
2023年6月15日 3,807人（100.3％） 1,827.8人（101.2％）
2023年7月15日 3,834人（100.7％） 1,835.1人（100.4％）
2023年8月18日 3,763人（98.1％） 1,832.9人（99.8％）
2023年9月15日 3,712人（98.6％） 1,827.2人（99.7％）
2023年10月17日 3,691人（99.4％） 1,843.3人（100.9％）
2023年11月20日 3,719人（100.8％） 1,842.8人（99.97％）

2023年11月20日時点で東京23区のマンション購入検討者は42,384人おり、そのうち世田谷区のマンション購入を検討しているのは3,719人と8.8％に当たります。東京23区の中央値に比べて2倍以上になっており、世田谷区のマンションを購入したいという方が多いのが見て取れます。

また、東京23区内では13月連続で1位（2022年11月15日から2023年11月20日までの集計）になっています。このように購入検討者が多いということから、世田谷区のマンションは大きな値崩れはしにくいと考えられます。

3　世田谷区で販売されている中古マンション物件数の推移

下記の表は、東京23区で販売されている中古マンションの物件数（2023年11月20日時点）を区ごとに表した上位5位までのランキングです。

売り出し物件数ランキング（2023年11月20日時点）

順位 区 2023年11月20日時点の売り出し物件数
1位 港区 357件
2位 世田谷区 353件
3位 渋谷区 299件
4位 新宿区 279件
5位 江東区 210件

表を見てわかる通り、世田谷区で販売されている中古マンションの数は、東京23区で2番目に多くなっています。この1年間の推移も見てましょう。

売り出し物件数の1年間の推移

調査日 世田谷区（前月比） 東京23区総数 東京23区の中央値（前月比）
2022年11月15日 337件（99.4％） 3,968件 172.5件（102.2％）
2022年12月15日 336件（99.7％） 4,017件 174.7件（101.3％）
2023年1月16日 335件（99.7％） 4,117件 179件（102.5％）
2023年2月15日 333件（99.4％） 4,227件 183.8件（102.7％）
2023年3月15日 333件（100％） 4,164件 181.0件（98.5％）
2023年4月16日 360件（108.1％） 4,100件 178.3件（98.5％）
2023年5月25日 343件（95.2％） 3,990件 173.5件（97.3％）
2023年6月15日 341件（99.4％） 3,774件 164.1件（94.6％）
2023年7月15日 338件（99.1％） 3,847件 167.3件（102.0％）
2023年8月18日 352件（104.1％） 3,903件 169.7件（101.4％）
2023年9月15日 361件（102.6％） 3,715件 161.5件（95.2％）
2023年10月17日 329件（91.1％） 3,673件 159.7件（98.9％）
2023年11月20日 353件（107.3％） 3,666件 159.4件（99.8％）

世田谷区で販売されている中古マンションの数は、この1年間、329件（2023年10月）から361件（2023年9月）の間で推移しています。区別のランキングでは2023年11月までの13月連続で港区が1位ですが、世田谷区は2位が9月、3位が3月、4位が1月とずっと上位に位置しています。

このように売り出されている物件数が多いことも、平均価格の値上がり率が抑えられている要因の一つと考えられます。

4　世田谷区の基本データ

世田谷区のマンション売却に関する傾向を見てきましたが、世田谷区にはどのような特徴があるのか確認しておきましょう。

4-1　世田谷区の人口・世帯数の推移

下記の表は、東京都の「東京都の統計」から世田谷区の人口と世帯数について2022年11月から2023年10月までの推移を表したものです。

調査日 人口 世帯数
2022年11月1日 916,497人 492,198世帯
2022年12月1日 916,138人 491,837世帯
2023年1月1日 915,439人 491,585世帯
2023年2月1日 915,128人 491,425世帯
2023年3月1日 914,957人 491,482世帯
2023年4月1日 917,705人 494,707世帯
2023年5月1日 918,647人 496,100世帯
2023年6月1日 918,818人 496,302世帯
2023年7月1日 918,664人 496,212世帯
2023年8月1日 918,649人 496,232世帯
2023年9月1日 918,246人 495,900世帯
2023年10月1日 918,568人 496,352世帯

※参照：東京都「東京都の統計」より抜粋

東京23区の人口は、2023年10月1日時点で9,635,719人です。世田谷区の人口は918,568人で最も多く、約10.5％を占めています。また世帯数も東京23区のうちで最も多くなっています。

2022年10月から2023年11月までの1年間では2,071人の増加ですが、12月中7月で前月比減となっており、人口の伸びはやや鈍化していることが伺えます。世帯数も12月のうち3月で前月から減少しています。

4-2　世田谷区の特徴

2020年10月に行われた国勢調査をもとに、世田谷区の特徴を確認していきましょう。

  • 人口密度：13,586人/㎢（東京23区：13,215人/㎢）
  • 地域別人口構成比：世田谷地域28.9％、北沢地域18.6％、玉川地域24.0％、砧地域15.8％、烏山地域12.7％
  • 地域別世帯構成比：世田谷地域30.0％、北沢地域20.4％、玉川地域22.7％、砧地域14.7％、烏山地域12.2％
  • 昼間人口指数：85.0（昼間人口：681,354人、夜間人口：785,633人）
  • 年齢（3区分）別人口構成比：年少人口12.8％、生産年齢75.7％、老年人口11.0％
  • 性比：98.5％（男性391,576人、女性397,475人）
  • 1世帯あたり平均人員：2.22人
  • 一般世帯の世帯人員別構成比：1人世帯43.7％、2人世帯20.1％、3人世帯14.4％、4人世帯15.7％
  • 持ち家率：38.0％（126,947世帯、民営借家世帯164,833世帯、49.3％）
  • 共同住宅に住む世帯比率：66.4％（218,215世帯）、一戸建て世帯：31.1％（102,195世帯）
  • 1世帯あたり室数：3.21室（延べ面積55.8㎡）

※参照：世田谷区「世田谷区の人口」より抜粋

世田谷区ではマンションを含む共同住宅に住んでいる方は、全体の2/3にあたる66.4％となっています。ただし、持ち家率は38.0％となっており、東京23区の41.1％よりも低いのが特徴です。

また、共同住宅を建物の階数別に見てみると、1・2階建てが32.8％、3〜5階建てが26.4％、6階建て以上が7.2％となっており、高層階のマンションが少ないこともわかります。

5　マンションの実際の査定価格を知るには査定依頼も検討する

データを参照しながら世田谷区のマンション売却について検証してきましたが、これらは全体的な傾向であり、個別性の強いマンションの売買においては必ずしも当てはまらないケースがあります。

例えば、区全体のマンション価格が上昇傾向にあっても、修繕積立金が高騰していたり、駅から遠いなど立地条件の悪いマンションでは価格が横ばい、もしくは下落していることも少なくありません。加えて、不動産は経年劣化によって徐々に資産価値が低下していく特徴があるため、土地値が大きく高騰しないかぎり基本的に徐々に値を下げる傾向があるのです。

このような不動産の個別事情については全体的な市場傾向から読み取ることができません。マンションの個別事情を加味しながら売り時を探るには、実際に不動産査定を依頼したり、売り出しを検討してみるのも一案です。

今回データを参照した三井のリハウスでは、売却に迷っている段階でもマンションの査定依頼をすることが可能です。また、実際に売り出しを実行したとしても、希望価格に届かない場合には売る必要がなく、媒介契約の契約期間を経過した後は売却自体を取り下げることも可能です。

世田谷区のマンション価格は上昇傾向にあり、全体傾向としては一つの売り時と見ることができます。売却に迷う場合には、情報収集の手段の一つとして査定依頼を検討されてみると良いでしょう。

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まとめ

今回は三井のリハウスが公表しているデータから、世田谷区のマンション売却について検証をしました。主に下記のような傾向が見て取れます。

  • マンション平均価格は上昇しているが、値上がり率は東京23区全体よりも緩やか
  • マンションの購入を検討されている方は東京23区で最も多い
  • 販売されているマンションの数は東京で上位に位置する

これらのことから、世田谷区のマンションの査定価格は大きく値下がりしにくいと考えられます。

ただし、今回集計したデータが示すのは全体的な傾向であり、個別事情が大きく売買に影響するマンションにおいて必ずしも当てはまらないことがあります。不動産査定を受けて実際の価格を調査することも大切なポイントです。

マンション売却では、不動産市場の動向に詳しく、売買の実績が豊富で、地域の特性を把握している不動産会社に強みがあります。不動産査定は何社でも依頼することができるため、情報収集の手段として不動産査定を検討されておくと良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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