アパート経営に必要な年収の目安は？融資に強い・提携金融機関の豊富なアパート会社も

アパート経営を始めるにはアパートを購入するための資金調達が必要になりますが、アパートローンの融資審査では融資を受ける人の年収についても重要な指標として評価されることになります。

これからアパート経営を検討している方の中には、どの程度の年収が必要なのか、また自身の年収で購入検討できる物件の規模について不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

そこで今回のコラムでは、アパート経営を始める際に必要な年収の目安について解説します。また、提携している金融機関が多い、優遇金利が利用できるなど融資に強いアパート会社も紹介します。

目次

1. アパートローンの審査基準
   1-1．物件に関する審査
   1-2．申込者に関する審査
2. アパート経営に必要な年収の目安
3. アパートローンの融資審査で改善できるポイント
   3-1．属性を高める
   3-2．複数の金融機関に申し込む
   3-3．融資に強いアパート会社に相談する
4. 融資に強い・提携金融機関が多いアパート会社
   4-1．シノケンプロデュース
   4-2．アイケンジャパン
5. まとめ

1　アパートローンの審査基準

通常、アパートを購入するには金融機関から融資を受けて資金調達を行います。このときに金融機関で行われるのが融資審査です。

審査基準の原則は「融資した金額を計画通りに返済できるかどうか」であり、そのため主に審査されるのは、アパートの事業性と担保評価、融資を申し込んだ方の属性です。それぞれに分けて見てみましょう。

1-1　物件に関する審査

アパートローンは、アパート経営の事業性と担保評価が審査対象になります。アパートの事業としての収益性に加えて、返済が滞った際の担保としての資産評価が行われます。具体的には以下のような項目で審査されます。

• アパートの利回り
• 空室リスクの高低
• 築年数
• 立地条件
• 資産価値（担保評価）

金融機関によって評価は異なりますが、例えば、築年数が浅い、利回りが高い、最寄駅から近い、土地価格が上昇している、といったように好条件であれば審査に通りやすく、さらに金利が低い、返済期間が長いといったように優遇される可能性も高まります。

1-2　申込者に関する審査

一方、申込者に関する審査は属性について確認されます。属性とは申込者の社会的あるいは経済的な背景のことで、以下の項目が代表的です。

• 自己資金
• 年収
• 年齢
• 勤務先
• 勤務年数
• 雇用形態
• 資産の状況
• 借入金の状況、など

属性評価では、年収も融資の審査対象となっています。想定よりも空室が続いたり、修繕などのメンテナンスによってアパート経営が赤字になった場合、年収が低いと十分な資金が準備できておらず、返済が滞ってしまう可能性が高くなるためです。次の項目では、具体的な年収の目安について解説していきます。

2　アパート経営を始めるのに必要な年収の目安

アパートローンの借入限度額は、各金融機関の融資姿勢や個々の審査によって決定するため明確に定義されませんが、目安としては年収の7倍～12倍となります。融資可能額の目安は以下になります。

• 年収500万円：融資可能額3,500万円〜6,000万円
• 年収700万円：融資可能額4,900万円〜8,400万円
• 年収1,000万円：融資可能額7,000万円〜1.2億円

5,000万円の融資を得てアパートを購入したいと考えている場合、用意している自己資金にもよりますが、500万円が年収目安となります。

なお、年収の審査では3～5年程度の年収の推移も審査されることがあります。インセンティブやボーナスなどで年毎に年収に差ががあると、将来的に同じ収入が見込めないと判断されるためです。

その他、勤め先の業界や会社規模、勤続年数、雇用形態などもポイントとなります。財務情報が公開されている上場企業が勤め先であったり、平均年収の高い医師や弁護士などの業種の方であれば、同じ年収であっても高く評価されることがあります。

反対に、勤続年数が短かったり、個人事業主の方などは、年収が高くとも前述の属性の方より融資額が伸びづらいことがあるのです。

3　アパートローンの融資審査で改善できるポイント

アパートローンの融資審査は、物件の事業性と申込者の属性などを総合的に判断して行います。例えば、物件に対する評価が高くなくても、自己資金を多く用意することで残額に対する融資を得られる可能性があります。ここでは、このような融資審査に関わるポイントを3つ紹介していきます。

3-1　属性を高める

融資を申し込む際には、できるだけ属性を高めておくようにしましょう。勤務先や勤続年数などはすぐに変更できるものではありませんが、借入金がある場合は減らしておくといったことで金融機関からの評価を高められる可能性があります。

具体的には、下記のような方法があります。

• 借入金の返済を滞納しない
• 借入金を早期に返済する
• 転職して収入を上げる
• 滞納している税金がある場合は支払う
• クレジットカードの使用額を減らす
• 自己資金を増やす、など

例えば、住宅ローンを返済済みの持ち家があれば、担保として提供することで融資が可能になったり、融資可能額が増額になるといったことも考えられます。

3-2　複数の金融機関に申し込む

アパートローンは、銀行だけではなく、信用金庫や信用組合などの他の金融機関でも扱っています。それぞれの金融機関では役割が異なるため、銀行では融資が得られない場合でも融資審査に通る可能性があります。

下記はそれぞれの金融機関の特徴です。

（※引用：一般社団法人全国信用金庫協会「信用金庫と銀行・信用組合との違い」）

各金融機関では役割が違い、そのため融資審査の基準も異なります。2行の銀行に申し込むというよりも、銀行1行、信用組合1機関といったように金融機関のタイプを分けるといった戦略を考えるのも良いでしょう。

3-3　融資に強いアパート会社に相談する

企画・開発アパートを提供しているアパート会社の中には、金融機関と過去の取引を通じて信頼関係が築かれていることがあります。

例えば、提供する物件の事業性が優れていること、担保性が高いこと、優良な融資利用者を紹介してくれること、さらに企業体質や財務状況などに対して、長年の実績から、個人投資家が直接交渉するよりも良い条件で融資を実行していることがあります。

特に、取引先の金融機関が多いアパート会社の場合、複数の金融機関に申し込みをし、良い条件を引き出してもらえることが考えられます。また、提携している金融機関がある場合は、優遇金利などの提携プランが用意されているケースもあります。

4　融資に強い・提携金融機関が多いアパート会社

融資に強いということは、金融機関からの評価が高い物件を供給し、過去のアパート経営の実績から事業計画にも強みがあると言えます。ここからは、取引している金融機関が多く、融資実績も豊富な2社のアパート会社を紹介します。

4-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、一般投資家向け賃貸住宅経営のパイオニアとして知られているアパート会社です。土地の選定から企画、設計、施工、引き渡し後の賃貸管理まで一貫したサービスを提供しており、これまで供給したアパートは自社施工で7,000棟を超えています。「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」（全国賃貸住宅新聞）では、自社開発物件部門でのNo.1を2015年度から2022年度の8年連続で獲得しています。

グループ会社のシノケンファシリティーズの管理戸数は47,000戸以上（2023年12月末時点）、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)と高い水準を維持しています。これは5,000店舗以上（2024年5月時点）の仲介業者と提携し、良好な関係を築いていることも要因の一つです。

高稼働を維持できるアパートを供給

シノケンプロデュースのデザイナーズアパート

シノケンプロデュースでは、「高稼働を維持できること」を目指し、次の3つポイントでアパートを企画・開発しています。

通勤や通学がしやすいように、土地の取得は大都市圏のターミナル駅から電車で30分圏内、賃貸需要の豊富な最寄り駅から徒歩10分以内の立地にこだわって行っています。また、土地の形状や条件、建築のトレンドを生かしつつ、専属デザイナーがスタイリッシュかつ機能的なデザインを施していきます。2016年にはグッドデザイン賞をダブル受賞している実績もあります。

最後は、独立洗面化粧台、サーモスタット付水栓、システムキッチン、カラーモニター付きインターフォンなど快適性を向上させる住宅設備の標準化です。また、オートロックや防犯カメラなどの防犯設備も多彩に用意しています。

多数の金融機関と提携

シノケングループは、1990年の創業以来30年以上にわたり金融機関との取引実績を築いており、日本で初めて新築アパート経営において独占提携ローンを提供しています。

オーナーの属性によっては、金利1％台、RC物件と同程度の35年の返済期間の融資プランも用意されています。中には100％融資が可能な金融機関もあります。

4-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、新築アパートの企画・設計・販売・管理をワンストップで提供しているアパート会社です。「堅実なアパート経営」をコンセプトとして掲げ、「グランティック」「レガリスト」などのアパートブランドを全国に展開しています。2021年12月には、アパート供給棟数が1,000棟を突破しています。

アパート経営は入居率が下がると、フリーレントや家賃の値下げといったオーナーの負担が大きく、効果が一時的な対策を行う管理会社もありますが、同社ではこのような対策は一切していません。そうした中で、2023年3月末時点で8,313戸の賃貸管理を行っており、2022年1月から12月までの平均入居率は99.4％となっています。

また同社では、新築時に提案した年間の想定家賃収入に対して、実際の家賃収入の割合を示す数値を収益稼働率として表しています。2023年6月末時点で、同社が企画・開発した物件の収益稼働率は98.6％となっています。

「堅実なアパート経営」の要は土地の選定

アイケンジャパンのアパート

アイケンジャパンでは、土地選定を「アパート経営の要」とし、「老朽化しても入居者から選ばれるかどうか」を基準に、「入居者が入り続けるエリア」のみを厳選しています。最寄り駅から徒歩15分以内など独自の基準を設けており、クリアした土地以外は販売しない方針をとっています。

デザインの特徴は、シンプルでありながらなおかつ高級感があることです。また、住み心地と満足感を提供するため、ビルトインキッチンや温水洗浄便座、浴室テレビといったアパートとは思えないような設備を標準としています。

メガバンクやネットバンクなどさまざまなタイプの金融機関と取引

豊富な取引金融機関がある同社は、供給する物件に対する金融機関からの評価が高く、融資実績も豊富です。

主な取引金融機関は以下になっています。

• 福岡銀行
• 西日本シティ銀行
• みずほ銀行
• 福岡中央銀行
• オリックス銀行
• 七十七銀行
• 十八親和銀行

メガバンクの一つであるみずほ銀行に加えて、エリアに強い地方銀行や全国から申し込みができるネットバンクとも取引があります。このようにさまざまなタイプの金融機関と取引があるため、多彩な融資プランの提案にも期待ができます。

まとめ

アパート経営を始める際に、融資がいくら得られるのか不安になる方は多いものです。金融機関によって基準は異なりますが、年収の7～12倍を目安に検討されてみると良いでしょう。物件代金と自己資金、さらに世帯年収などを加味して、アパート経営の方針を検証していきましょう。

目的の物件規模に対して年収が低いなどの懸念点がある場合には、徐々に属性を改善したり、複数の金融機関に申し込みを行うなどの対策があります。融資に強みがあるアパート会社に相談することも一つの方法です。

融資に強いアパート会社では、過去のアパート経営の実績や管理能力、高い担保評価を得られる用地仕入れなどに強みがあり、個人投資家が自分で金融機関に持ち込むよりも良い条件で融資を受けられることがあります。年収が懸念となってアパートローンの審査に不安がある方は、まずはこのようなアパート会社の情報収集から始められると良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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