新築ワンルームマンション投資で失敗しないための7つのポイント

老後や将来に備えて新築ワンルームマンションに投資してみようかと考えている方も多いでしょう。成功すれば収入を確保しつつ建物という財産を手に入れ退職後の生活もより豊かになるかもしれません。

しかし、安易に始めると失敗することも多く、後悔される方も少なくないのがマンション投資です。ここでは新築ワンルームマンションへの投資に失敗しないための重要なポイントを説明していきます。

目次

1. 新築ワンルームマンション投資について学ぶ
2. マンション投資の収支計算をする
3. ワンルームマンション投資の実質利回りを適切に評価する
4. ワンルームマンションの資産価格の下落を見込む
5. 空室・滞納リスクを計算に入れる
6. 家賃保証はあまりあてにしない
7. ワンルームマンション投資の経費を適切に見積もる

1　新築ワンルームマンション投資について学ぶ

不動産投資には、「不労所得の獲得」「老後での資産形成」「所得税等の節税」などのメリットがあります。しかし他方で、「借入金の返済」「資産価格の下落」「賃料の低下」「空室リスク」「災害リスク」などのデメリットも少なくありません。

不動産投資会社の営業マンは投資のメリットを強調して顧客に投資を勧めますが、失敗につながる点についての説明が不十分なケースもあります。投資に関する知識がないと、こうした事業者の説明が適切かどうか判断できず、言われるままに契約するケースも少なくないのです。

また、投資家自身の判断で投資を進める場合でも、「収支計算」「借入方法」「物件選び」「運用・管理」などを理解しておかないと失敗する可能性が高まります。新築ワンルームマンション投資を始めるなら、次の2〜７の基本的なポイントを押さえる必要があります。

2　マンション投資の収支計算をする

投資で失敗しないためには投資における収支計算の理解が大切です。

例えば、「投資額を目標期間内で回収できたら成功」「できない場合は失敗」と仮定する場合、投資の結果は収支計算しないと判断できません。

収支の項目には、家賃収入や借入金の返済元本のほか、各種税金、管理費、修繕積立金、保険料、減価償却費などが含まれます。また、一定期間後に投資物件を売却するならその売却額も計算に入れます。

このように収支計算ができるということは、投資で発生する収益と費用の内容を把握できることと等しいので、事業者からの投資提案も適切に評価でき、失敗を防げるのです。

なお、毎年の収支計算は、次の手順で算出されます。

1. 税引前利益＝家賃収入－維持管理費等＊1－租税公課＊2－返済利息－減価償却費
2. 税引後利益＝①－税金（所得税と住民税の合計）
3. 収支結果（手元に残るキャッシュ）＝②＋減価償却費－元本の返済額

＊1：管理費、清掃費、修繕費、修繕積立金、損害保険など
＊2：固定資産税や都市計画税

前出の目標の例にあてはめると、「目標回収期間内の各年の③の合計＋資産売却額＞投資額」という結果になれば、一般的に、その投資は成功といえる基準となります。

3　ワンルームマンション投資の実質利回りを適切に評価する

事業者の投資物件の評価は利回りで説明されることが多いので、失敗を防ぐためには「実質利回り」で適切に評価できるといいでしょう。

家賃収入の評価は単なる金額の大小だけで判断しにくいため、一般的に利回りが利用されます。利回りのタイプは「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

表面利回り＝年間の家賃収入計÷投資額×100％
実質利回り＝（年間の家賃収入計－年間の経費計）÷投資額×100％

実質利回りの例

たとえば不動産購入額が2,500万円、月の家賃が8万円、年間経費が20万円の場合、実質利回りは、（8万円×12月－20万円）÷2,500万円×100％＝3.04％となります。なお、表面利回りは3.84％になります。

注意が必要なのは、事業者が物件を提案する際に「表面利回り」を使うケースです。表面利回りだと年間の収入が多く、投資回収期間が短く見えて有利な物件と錯覚しやすくなるからです。

また、実質利回りを使った説明の場合でも、家賃収入が相場より高い、経費が低い設定で計算されたらその物件は魅力的に映るでしょう。そのため利回りの数値だけでなく「家賃や経費が妥当かどうか」の見定めも必要となります。

加えて家賃収入を一定とした計算で説明されるケースが少なくありません。賃貸マンションの家賃は、建物の経過年数が増えるにつれて年1％下落するといわれています。そのため、目標期間内に家賃がどう値下がりするのかを予測して見積らないと、収支予測が大きく狂い、失敗につながる可能性も高いでしょう。

4　ワンルームマンションの資産価格の下落を見込む

新築マンションでも一定の年数後には資産価値が大きく下落することもあるので注意が必要です。

投資物件の立地等にもよりますが、一般的に新築マンションでも買った直後から資産価値は大きく減少します。新築物件の販売価格には高額な広告宣伝費が含まれるため、購入した瞬間に資産価値が2、3割減少することも珍しくありません。

そのため、投資物件の購入から短い期間で売却する場合でも大きな売却損につながってしまいます。

また、投資マンションでは住民が所有者でないケースが多く、維持管理の程度が低くなりやすいので、大規模修繕の時期が早まったり多額の修繕費がかかったりすることもあります。そして、建物の経年劣化が進むことで一定期間後の資産価値が大きく下落することもあります。予想外に修繕費用がかかり、将来の資産価値が大きく下落するようでは目標の投資回収は困難になります。

資産価値の下落が少ないケースとして、東京都など「大都市圏で交通アクセスの良い物件」もあります。たとえば、「FJネクスト」という新築マンション会社は、都心を中心に物件の98.7％が駅徒歩10分以内という好立地を厳選し、建物の企画・開発などまで手がけることでクオリティーを重視したマンション供給を可能にしています。これにより、入居率99.1%（2018年5月末時点）を実現しており、収益物件としての価値も高くなっています。

また、東証プライム上場グループ企業の「プロパティエージェント」も利便性の良い立地を厳選し入居率99.59%（2024年1月末時点）を実現しています。こういった入居需要の多い高品質な物件は、次の買い手もつきやすく、資産価格を維持しやすいと言えるでしょう。

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5　空室・滞納リスクを計算に入れる

空室・滞納リスクをできるだけ正確に見積もり、それを含めて収支予測をしたほうがいいでしょう。

事業者の投資提案では表面利回りの良さがアピールされますが、このときの家賃収入は満室として計算されるケースが多いです。つまり、表面利回りは空室による減収がない状態の利回りであるため、もし空室が一定期間生じた場合、利回りは低下します。

また、空室だけでなく滞納というリスクも現実的に発生するでしょう。こうしたリスクを一定の確率で見込んでおかないと正確な収支予測は困難といえます

収支予測では、「2　収支計算をする」で述べた空室・滞納リスク分を見積もった額を控除する形で以下のように加えると良いでしょう。

税引前利益＝家賃収入－維持管理費等－固定資産税等－返済利息－減価償却費－「空室・滞納金の見積額」

空室の金額を見積もるさいには不動産投資情報サイト等の空室率情報が参考になります。例えば、空室率が10％とすると年間の空室による損失額は、「1ヶ月の家賃×12カ月×0.1」で見積もることができます。

6　家賃保証はあまりあてにしない

空室対策として家賃保証を提案する事業者も多いですが、思わぬ落とし穴もあるため注意が必要です。

家賃保証は管理会社などが入居者の有無にかかわらず一定の年間家賃収入を所有者に約束するもので、所有者にとっては安心できるシステムといえるでしょう。

しかし、この家賃保証は一定期間が対象で、その後は入居率などが反映されて家賃の値下げが要求されることがあります。また、特に期間についての明示がない契約の場合でも状況により「突然値下げが要求される」ことがあるのです。契約書にその点の記載がなくても最高裁の判例では値下げが認められているので、家賃保証の評価については慎重な判断が求められます。

管理会社等での家賃保証の実績を確認したり、トラブル・訴訟の実態を調査したりして信用できるかどうかの判断が必要です。これは、一定期間内に売却できなかった場合に不動産会社が買い取りを保証する「買取保証システム」についても同様のことがいえます。

7　ワンルームマンション投資の経費を適切に見積もる

修繕費、管理費や積立金等の経費なども適切に見積もる必要があります。

投資物件の維持管理を事業社に委託するケースは多いですが、事業者が維持管理等の費用を故意に相場よりも低めに提示するケースがあります。事業者は実質利回りをよく見せ契約を促すためにあえて低く設定することがあるのです。

不動産投資が初めての方の場合、維持管理費等の妥当性を評価するのは難しいので、事業者から言われるままに利回りの良い投資物件と信じて契約することも珍しくありません。そのような失敗を回避するために投資家自身で維持管理費等の評価ができると良いでしょう。

経費の評価の仕方

方法としては、まず投資対象地域の維持管理費等の相場を調べます。次は標準的な計算方法により自分で計算して確認します。

経費の計算対象は管理費と修繕積立金です。参考ですが、区分投資の場合、家賃に対して管理費と修繕積立金は約30％までがおおむね適切な水準として評価できます。なお、修繕積立金については国土交通省のガイドラインが参考になります。

ガイドラインによると、例えば、15階未満のマンションで建築延床面積が5,000㎡未満の場合、その専有床面積当たりの修繕積立金額の平均は218円／㎡・月です。ワンルームが20㎡ならその部屋のひと月の修繕積立金は218円×20＝4,360円程度になります。

もしその部屋の家賃が62,000円なら62,000円×0.3－4,360円＝14,200円が管理費の上限水準です。

つまり、管理費が14,000円、修繕積立金が4,300円程度なら維持管理費用として妥当な水準と判断できます。ただし、周辺の相場との比較も合わせてしたほうが良いでしょう。

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