【体験取材】「値上がり益を狙うリノベーション不動産投資セミナー」新時代の不動産投資戦略とは？

中古マンションの仕入れ販売・リノベーション・管理などを手掛けるリズム株式会社は、定期的に初心者向け無料セミナーを開催しています。「長期安定資産をいかにして手に入れるのか？」をメインテーマに、不動産投資の基本的なことからリズムのリノベーション投資まで、初心者が気軽に参加できる不動産投資セミナーです。

HEDGE GUIDE 編集部はリズムが11月23日(金曜）に渋谷で開催した「無料リノベーション・不動産投資セミナー」に参加してきました！祝日にもかかわらず、定員40名の席がほぼ満席になる人気セミナーの理由を探っていきましょう。

目次

1. 第一部：オリンピック景気下の不動産投資
2. 第二部：成功する不動産経営の仕方
3. 第三部：新時代の不動産投資戦略
4. セミナーのメリット
5. 編集後記

講師: リズム株式会社　巻口成憲氏（第1部・第3部）

1971年生まれ。国内不動産会社を経て、世界4大会計事務所KPMGのグループファームである現プライスウォーターハウスクーパースに勤務。経営コンサルタントとして、事業戦略策定や経営管理に関するコンサルティング業務に従事。MBA取得後、国内監査法人トーマツのグループファームである現デロイトトーマツコンサルティングに転職。2005年リノべーション不動産投資のリズム株式会社設立に専務取締役として参画。2013年REISM Investment Inc.アメリカ法人を設立し代表取締役就任。2014年不動産×テクノロジーによる不動産取引を実現するリーウェイズ株式会社を設立し代表取締役就任。立教大学大学院修士課程修了（経営学修士）。早稲田大学大学院修士課程修了（不動産金融工学修士）。宅地建物取引士。公認不動産コンサルティングマスター。CCIM（全米不動産投資顧問資格）。FP技能士2級・AFP。

講師: リズム株式会社　織田基久氏（第2部）

1973年生まれ。1993年国内投資不動産デベロッパーに入社。アセットコンサルティングからプロパティマネジメントまで幅広い不動産事業に携わる。2006年1月これまでの不動産業界の変革を目指し、リヴァックスマネジメント株式会社（現リズム株式会社）の設立に取締役として参画。アセットマネジメントのノウハウを培ったキャリアを活かしながら、資本金1億円、売上高50億円を超える会社の成長に寄与。2016年に同社専務取締役に就任。投資不動産のプロフェッショナルとしてセミナー講師も務める。宅地建物取引士、管理業務主任者、FP技能士2級、公認不動産コンサルティングマスター。

第一部：オリンピック景気下の不動産投資

第一部では、「実際、オリンピックの影響で不動産価格は下がるのか？」をデータで見ていきます。過去のオリンピック開催地の事例では、不動産価格はオリンピック開催時に上昇しています。中国の例を見ると、北京五輪後も不動産価格は急上昇しており、オリンピック後も不動産価格が10倍になったというデータもあります。そのため、中国人にとっても「オリンピックは不動産価格を上げるもの」という認識があり、東京の不動産の購入につながっているそうです。

続いて、統計データに基づいた不動産投資成功のファクターを見ていきます。「人口減少で不動産価格は下がるか？」は本当なのかを確かめるための不動産収益の考え方として、キャピタルゲインとインカムゲインの両方から見る必要があります。

まず、キャピタルゲインの視点から見ると、過去に不動産価格が上下していたとき、人口の変動はあまりなかったということから不動産価格と人口の関連性は薄いといえます。

一方で、インカムゲインの視点では人口減少が不動産価格に関連します。ここが「なぜ都心部の物件がいいのか？」に関連していきます。東京とその周辺の人口規模は世界1位で、マーケット規模は世界最大という結果が出ており、他都市と圧倒的な差が出ています。都市部では人口減少が食い止められるため、今後も居住用不動産の需要はなくならず、安定的に利益を出しやすいエリアになるといえます。

ただ、東京圏や大都市だからといって、その地域のすべての不動産が大丈夫というわけではありません。交通の便が悪かったり、治安が悪かったりするエリアは、転入超過地域であっても今後人口減少が起きてしまう可能性があるので注意が必要です。

第一部ではデータを元に体系的に解説しており、納得の考察でした。初心者でも不動産業界の現状について理解しやすい流れとなっており、知識がない方でも理解しやすくなっています。また講師である巻口氏の、聴く人を惹きつけるプレゼンテーション術により気づいたら50分間があっという間に終了していました。

第二部：成功する不動産経営の仕方

第一部では、不動産マーケット全体を見ていきました。第二部では、具体的に中古ワンルームマンション経営をする際の目的・収支のイメージを明確にし、「では実際どのようにして収益性の高い物件を選ぶべきか？」につなげていきます。

マンション経営を始める前に大切なのがまずは、目的を把握することです。今回の講座では、「預金」「年金」「保険」「インフレ」「税金」の観点から目的を考察していきます。

次に、具体的なマンション経営の収支例を見ていきました。実際に自分がマンション経営をする際にどの程度の年間収支が出るのかを事前にイメージすることで、計画的に不動産投資に臨むことができます。

上記の2つを不動産投資を始める前に検討した上で、さらに大事なのが物件選びです。「なぜ新築マンションではなく中古マンションなのか？」をデータに基づいて解説していきます。

「価格」「築年数」「利回り」などの目先の利益に惑わされず、入居者の本当のニーズは何かという情報を得ることが、収益性の高い物件を選ぶポイントです。データを見ると、入居者は物件探しの際に「築年数」は諦めている場合が多く、逆に「立地」は妥協しないことが多い等のデータがあります。

現状、東京23区の好立地の場所には中古物件がすでに建っていることが多いので、その好立地の中古物件を購入し、部屋の中身を選んでもらえるようにリノベーションをして付加価値を与えるというのが、リズムの考え方です。

また、都心から離れた地方にある物件の利回りは高くなることが多いですが、それには理由があります。利回りが高い物件は、賃貸付が難しかったり同じ築年数でも管理によって物件の状態が変わることもあるので、物件の背景まで理解することが大切です。リズムでは、それらのリスクを避けるために都心の中古マンションのリノベーションをしています。

第三部：新時代の不動産投資戦略

第三部ではリズムが行っている具体的な不動産投資の3つの戦略を見ていきます。1つめは、中古物件を新築に近づけて付加価値をつけて高値で販売するという「アービトラージ戦略」、2つめにインカムゲインを狙うための物件を差別化する「不動産プロダクト戦略」、そして3つめにリズムが行う入居者へのブランディングなどの「不動産マーケティング戦略」です。

まず、「リズムはどのようにして他の物件と差別化をはかっているのか？」というリズムのプロダクト戦略を見ていきます。間取りが同じようになりがちなワンルームマンションの中でも入居者からニーズがある物件を選ぶためには、場所や価格だけではなく物件としての魅力を高める必要があります。そこでリズムでは、中古マンションを今までとは違う状態にリノベーションし、付加価値をつけることで相場より高い家賃が取れる部屋を創り出しています。

住宅の内装様式のジャンルを整理すると、最も物件数が多く競争率が高いのが都市型のワンルームマンションですが、このタイプは間取りもデザインも一緒のため差別化することが難しく、築年数で価格が決まってきます。リズムはこの価格だけでの戦いを避けるため、築年数が経つほど魅力が高まる「クラシカル」というコンセプトを掲げ、更に素材にこだわることで新築物件にない価値を訴求しています。これにより魅力ある部屋創りと高い賃料水準を実現しています。

REISM-koko Series : “brick”

REISM-koko Series: “icafe”

また、興味深かったのがリズムのマーケティング戦略の一部である「ブランディング」です。リズムでは、スタッフ、入居者同士のコミュニケーションを図り、リノベーション賃貸ブランド「REISM」への理解を深めてもらいファンを創出する機会として、入居者向けの懇親会「REISM LOUNGE」を定期的に開催しています。

「いつ引っ越すかわからないが、もし引っ越すならリズムの物件に住みたい」というお客さんを囲い込み、徹底的にブランディングします。これにより、高い入居率を実現し、空室リスクを限りなく下げています。

セミナーのメリット

• 徹底的に分析されたデータで「今、不動産投資をするべきか」「新築と中古の物件どちらに対して投資をするべきか」などの疑問に対してわかりやすく納得の解説がされます。
• リズム独自の長期にわたって安定した高い賃料を維持できる不動産投資戦略を学べます。
• 不動産投資だけでなく仕事にも役立つマーケティング戦略やブランディング戦略なども学べます。
• ３時間という長時間のセミナーの中でも飽きさせない講師陣のトーク術が魅力です。
• 豊富な事例で初心者でも理解しやすくなっています。

編集後記

今回のセミナーでは、現状で不動産投資に興味がある方はもちろん、将来的に不動産投資を始めたい方も、不動産マーケット市場を見た上でどのように不動産投資を始めればいいかを考えるエッセンスを得ることができます。その他にも、リズムの戦略的なマーケティングやブランディング、経済の歴史なども同時に学ぶことができるため、不動産投資を考えている人だけではなく、金融業界の方やマーケティング職の方なども改めて学ぶことの多いセミナーです。

また、参加者には特典としてもれなく「不動産投資ガイド」とQUOカード1,000円分がプレゼントされます。セミナーの日程が合わないという場合は、現在購入可能な物件や借入可能なローン、購入後のシミュレーション、全体的な資産設計などについて個別に相談をすることも可能となっています。

個別相談の参加も選択自由なので、無理に勧誘されるようなこともなく、セミナーの内容を聞いて自分のペースで不動産投資を検討することができます。少しでも興味のある方はぜひ、足を運んでみてはいかがでしょうか。

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※2019年3月時点の情報となります。最新情報に関しては上記サイトを御覧ください。

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