危険な収益物件をどう見抜く？リスクが高い不動産の５つのケース

不動産投資で避けて通れないのがリスクにどう対処するかという問題です。リスクの高い物件をいち早く見抜くことができれば、失敗する可能性を大きく軽減することが可能です。

この記事では、これから不動産投資を始めたい方向けに以下の5つのリスクの高い物件ケースをご紹介していきたいと思います。

1. 人口が減少するエリアにある
2. 都心やターミナル駅へのアクセスが悪い
3. 毎月の賃料水準が低い
4. 建物管理ができていない
5. 地盤が弱い

人口が減少するエリアにある

リスクが高い物件の一点目は、人口が減少するエリアにあるというケースです。地方や郊外など、10年後・20年後に人口が減少すると想定される場合、賃貸の需要も落ち込んでいくことになります。賃貸需要が少なければ、入居希望者も少なくなるため、空室リスクが高くなる可能性や空室を避けるために賃料を低く設定し直す必要性が出てきます。

空室の発生や賃料下落などにより物件の利回りが低下すると、毎月の収支が赤字となってしまう恐れや、売却をする際にも利回りに応じた価格を設定する必要があるので、購入時よりもかなり低い価格で売り出さなければならなくなります。

このように、エリアの人口がどう変化するかということが物件の収支や資産価値に大きく影響してくるため、人口が減少する可能性がないかどうかに着目をして物件を選定していくことが非常に大切です。

都心やターミナル駅へのアクセスが悪い

リスクが高い物件の二点目は、都心やターミナル駅へのアクセスが悪いというケースです。入居者が賃貸物件を選ぶポイントの一つとして、働く場所と住む場所を近くするという「職住近接」の考えが重要となってきています。

たとえば、都心の駅やターミナル駅から電車で1時間以上離れていると、通勤時間だけで毎日2時間～3時間が必要となってしまうため、賃貸物件を探している方からは敬遠されるケースが多くなっています。また、駅徒歩の分数も10分を超える物件については、「駅からのアクセスが悪い」という印象になりますので、こちらも注意が必要なポイントです。

アクセスの良さを判断する目安としては、都心の駅やターミナル駅から電車で30分圏内、駅徒歩10分圏内にある物件かをチェックすると良いでしょう。もし複数路線が使えるようであれば、アクセスに関するリスクはより軽減することができます。

毎月の賃料水準が低い

人口減少のリスクの項目でも少し取り上げましたが、毎月の賃料水準が低いという点はリスクとなり得るポイントの一つです。

物件を購入した後は毎月の賃貸管理費や修繕積立金、毎年の固定資産税などのコストがかかるようになります。このとき、毎月の賃料が3万円～4万円の水準だと、賃料に対するコストの占める割合が40%～50%前後まで上昇してしまうため、表面の利回りが10%前後でも実質の利回りは5%以下になってしまうといったことが起こりえます。

しかも、賃料が低い物件は築古の物件や地方の物件など、賃貸物件を探している方からの人気が高くない物件であることが多いため、空室リスクやさらなる賃料下落のリスクが高くなります。

このように、賃料水準が低すぎる物件もリスクが高い物件として避けたほうが良いと言えるでしょう。

建物管理ができていない

リスクが高い物件の四点目は、建物管理と賃貸管理がきちんとできていないケースです。たとえば、建物管理については、主に下記のようなチェックポイントがあります。

• エントランスや階段・廊下・ゴミ置き場が定期的に清掃されているか
• エレベーターが定期的にメンテナンスされているか
• 消防設備の定期点検は行われているか
• 貯水槽や浄化槽の点検はされているか
• 修繕履歴などがきちんと残っているか
• 管理組合が機能しているか

建物管理がしっかりと行われていないと、建物の老朽化が早く進み、資産価値が落ちてしまうリスクがあるため、注意したいポイントです。

地盤が弱い

リスクの高い物件の5点目は、地盤が弱いというケースです。地盤が弱いと、地震の際に建物などを支える力が不足してしまい倒壊や地盤沈下が起こりやすくなる、液状化が発生するといったリスクが高くなります。

建物を建てる前の地盤調査でしっかりと地盤の強度を調べ、必要であれば地盤改良を行うことが必要となります。地盤調査や地盤改良がきちんと行われていない可能性がある物件は、購入を控えたほうが良いでしょう。

リスクの少ない物件に投資するには？

では、人口、アクセス、賃料、建物管理、地盤といったポイントに関して、リスクの少ない物件に投資するにはどうすれば良いでしょうか？これらのリスクに対処した物件を開発・販売しているのがシノケンプロデュースという会社です。

シノケンプロデュースの物件は、首都圏のターミナル駅から電車で30分圏内・駅徒歩10分圏内の土地にこだわることで、人口減少やアクセス、賃料水準などのリスクに対処をしています。

また、建物を建てる前には必ず土地の地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良を実施しています。その結果、2011年の東日本大震災の際にも、建物の倒壊・半壊は0棟、液状化の被害が大きかったエリアでも、シノケンプロデュース施工のアパートは液状化による傾斜等の被害が出ていないという実績があります。

その土地に入居可者から人気の高いデザイナーズアパートを建て、管理実績が豊富なグループ会社に建物管理や賃貸管理を任せているため、築年数が経っても資産価値を落とさない管理が実現できています。たとえば、適切な時期の修繕工事の提案はもちろん、アリ被害を未然に防ぐことができる無料防蟻調査や火災リスクを軽減するための定期消防点検といった細かい管理まで安心して任せることができます。

このように、不動産投資で失敗につながりやすいリスクを軽減したアパート経営が行えるため、も入居率99%（2018年3月末時点）を実現しており、購入者の半数以上がリピーターとなっています。

まとめ

不動産投資では、人口減少リスクや物件へのアクセス、賃料水準などのリスク、建物管理や地盤リスクなど様々なポイントを加味して投資判断をする必要があります。今回ご紹介したシノケンプロデュースのようなリスクに強い物件を購入することで、長期的な賃料収入を実現しやすくなりますので、ご興味のある方は資料請求やセミナー参加・個別相談などに申し込んで詳しい話を聞いてみると良いでしょう。

• 地震などのリスクに強い不動産投資会社の比較・まとめ

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