カンボジアで不動産投資を始めるための10ステップ

経済成長が続くカンボジアは、ドル建てによる不動産購入が可能ということもあり不動産投資先として人気があります。日本企業や海外企業の進出も活発化し、首都ブノンペンでは高層ビルの建設が進むなど、不動産投資市場は盛り上がりを見せています。

今回はますます注目が集まるカンボジアで不動産投資を始めるための手順・方法を10のステップに分けてご紹介します。東南アジアの不動産投資を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

目次

  1. カンボジア不動産の情報収集
  2. カンボジアに強いエージェント・仲介会社を探す
  3. カンボジアの物件を視察する
  4. 投資するエリアを選ぶ
  5. 収支シミュレーションをする
  6. 購入の「申し込み」をする
  7. 現地でローン申請をする
  8. 不動産の売買契約をする
  9. 購入費用の支払い
  10. 物件の引き渡し

ステップ1 カンボジア不動産の情報収集

海外では国内不動産を購入するときのようにお金さえ用意できれば誰でもどんな物件でも買えるというわけではありません。海外不動産投資では、最初に現地の不動産投資事情について情報収集することが大切です。

カンボジアの不動産購入やローンを組む条件に関して、外国人には様々な規制があります。このほか購入資金の調達方法についてもよく知っておく必要があります。

国内では情報が得にくい海外不動産投資の情報については、セミナーに参加するのがオススメです。カンボジアの不動産投資に関するセミナーでは、具体的な物件の探し方や購入方法、さらに運用と利益を出すための出口戦略についても学ぶことができます。

特に海外で多いプレビルド式の新築コンドミニアムの購入に関しては、法律知識や注意点を含めてさまざま情報が必要になります。「収益をどのように得るのか」「外国人が賃貸に出せるのか」「購入にかかる税金はいくらか」などを十分に理解した上で、物件を検討することが大切です。

ステップ2 カンボジアに強いエージェント・仲介会社を探す

経済成長が著しいカンボジアではコンドミニアムの建設も増えています。しかし供給が増えれば収益性が落ちるエリアも出てきます。収益性の高い物件を探すにはリアルタイムの情報を入手する必要があります。

そこでセミナーである程度知識を得たあとは、さらに具体的な現地情報を収集します。カンボジアの最新情報を得るためには、現地に詳しいエージェントや仲介会社の協力が欠かせません。このとき日本人スタッフが対応できる仲介会社を選んだほうが、細かな点で相談できるので安心です。

エージェント(代理人)は、購入者に代わって物件を販売する業者と交渉したり、物件契約におけるリスクチェック、住宅ローンの相談などを行ってくれます。カンボジアでは英語も使えますが、細かな内容を精査する場合には現地人同士での会話が必要になります。そのような場合に備えて、信頼できるエージェントを探すことが大切です。

カンボジアに強いエージェントしては、ビヨンドボーダーズという会社があります。ビヨンドボーダーズには、英語・中国語などを話せるネイティブスタッフがおり、カンボジア不動産の物件探しから賃貸付け・管理・売却までワンストップで対応することが可能ですので、

ビヨンドボーダーズの海外不動産投資ワンストップサービス

また、ビヨンドボーダーズは、カンボジア不動産投資のメリット・デメリット、カンボジア不動産の法制や税制、購入方法や国の情勢、カンボジアのおすすめプロジェクトなどが分かる「カンボジア不動産ガイド」を無料で提供しており、初心者向けのカンボジア不動産投資に関する無料のセミナーも月に4回~5回程度開催していますので、情報収集から始めてみたい場合には資料を取り寄せたり、セミナーへの参加を検討してみると良いでしょう。

ステップ3 カンボジアの物件を視察する

海外不動産を購入するためには、現地へ足を運ぶことが不可欠です。カンボジアでの不動産投資も実際に現地に赴いて物件を自分の目で確かめる必要があります。分譲主によっては、カンボジアへの渡航を不要とする場合もありますが、細かな点は現地で確認するというのが鉄則です。

このとき便利なのが旅行会社が提供している不動産視察ツアーです。成田からカンボジアの首都プノンペンへは直行便が出ており、大手デベロッパーが手掛ける大型プロジェクトを旅行がてら視察することができます。

他にも海外不動産を紹介する会社が提供している視察ツアーを利用することで、様々な物件を効率良くチェックすることができます。どのツアーも業者オススメの物件を見て回るプランになっているため、あらかじめその物件情報を調べておくと良いでしょう。複数の物件に目星を付けておき、現地で実際の物件を周辺環境なども含めて細かくチェックしましょう。

物件視察の際に確認しておきたいポイントは、分譲主が「カンボジア当局が発行する不動産開発ライセンスを取得しているかどうか」です。カンボジアでは土地所有権を巡る紛争が依然として多く、土地のライセンス取得をせずにコンドミニアム分譲を行うケースが多発したことを受けて、カンボジア政府は省令によりライセンスの取得を事業主に課しています(カンボジア経済財政省より)。

ステップ4 投資するエリアを選ぶ

カンボジアの投資用物件視察ツアーを申し込むに当たり、ある程度は購入する物件のエリアを選定しておく必要があります。

たとえばプノンペンの「ドーンペンエリア」はフランス植民地時代の名残である西欧風な街並みが人気で観光客で賑わいます。また、サービスアパートやコンドミニアムが多い「チャムカーモンエリア」は日系ショップも多く、日本人が住みやすい地域です。

このほか「7 Makara」もコンドミニアムが多く建設されている人気の場所です。

ステップ5 収支シミュレーションをする

物件の目星をつけたら次に収支を計算してみます。たとえ見た目が良い物件でも、実際に利益が出なければ不動産投資としては失敗です。

値上がり益となるキャピタルゲインは予測が難しいので、現実的なインカムゲインについての収支をシミュレーションしましょう。利益は売上から費用を差し引いて算出します。

年間収入は家賃収入、年間費用としては管理費などの定期費用とローンの利息返済などがあります。また年間収入の家賃は、設定する家賃に加えてエリア周辺の空室率を加味すると現実的な収益率を計算することができます。定期的にかかる費用としては、固定資産税や家賃収入税、修繕費や減価償却費などを算出しておきます。

このようにできる限り細かい数字を用意して、より現実的な収支を計算することでリスクを軽減させることができます。

ステップ6 購入の「申し込み」をする

収支シミュレーションで収益性を確認したら、いよいよ購入の「申し込み」です。申し込みは、視察中でも日本に帰国してからでも行えますが、申込金(予約金)を支払う必要があります。条件の良い部屋は人気があるため、早めに押さえる意味でも申し込みを入れておく必要があります。

目安としては1,000~3,000米ドルが一般的とされますが、このお金は購入しない場合でも戻らないため注意しましょう。支払い先はデベロッパーで、支払い方法はクレジットカードも使用可能です。

ステップ7 現地でローン申請する

カンボジアで銀行ローンを申し込むには、まず現地の銀行口座を開設する必要があります。そしてローン申請のために必要な書類を揃えておきます。必要となる法的文書は次のとおりです。

  • ローン額に見合う担保証明書
  • 給与確認書
  • 有効な身分証明書
  • 保証人の情報

銀行は申し込みを申請した者の事前資格審査を行います。審査通過後は複数あるローンプログラムの中から選択し、銀行からの同意を得るという流れになります。ローン手続きは多くの文書を提出するため、審査が下りるのに最大で14週間以上かかる場合もあります。(クメールタイムズより)

ローンプログラムには、たとえば「3ヶ月間の支払利息を前払いするもの」「固定元本の利息払い」「変動元本による利払い」などがあります。支払い条件を変更する場合には、残りの元金に応じた罰金が課せられることになるため注意が必要です。

カンボジアの現地銀行でローンを組むと10%を超えるなど金利が高いケースもあります。また融資期間は最大でも15年程度と短いのが特徴です。そこで日本の金融機関も検討してみます。

日本でカンボジアのコンドミニアム購入のローンが組める金融機関としては、日本政策金融公庫やオリックス銀行、西京銀行などがあります。たとえば西京銀行の場合、担保や保証人は不要で融資利息は5%です。融資期間は最長10年、融資金額は2,000万円までです。支払い条件としては少々厳しいですが、審査が比較的通りやすいのが特徴です。(2018年時点での情報ですので、詳細は金融機関に直接ご確認下さい)

ステップ8 不動産の売買契約をする

カンボジアのコンドミニアムを購入した場合、契約自体は日本でも行うことができます。カンボジアから送られてきた契約書にサインをして仲介業者に預ければ完了です。

不動産登記は代行してもらうことになるため、登記手続き手数料・登記税・代行手数料などの費用が発生します。なお、売買契約書を交わしただけで登記を行わないと、所有権が移転しないので注意が必要です。

売買契約の締結が終われば、所定の期日以内に最初の支払いをします。売買価格の10%が目安です。

ステップ9 購入費用の支払い

プレビルド方式でコンドミニアムを購入した場合、2〜4年ほどに渡って段階的に売主へ支払う「プログレスペイメント方式」で行うことになります。たとえば10〜20%ずつ均等に分けて支払う場合もあれば、毎月支払う方式もあります。

竣工(物件完成)までの年数が長いほど1回あたりの支払額は少なくなります。ただし、購入してから完成までは賃貸収入はなく、その間もローンの金利は支払います。そのためキャピタルゲイン狙いの売却を目的とする購入も多くなっています。

また、建設する間にも値上がりをする物件もあるため、完成前に売却してキャピタルゲインを得ることも可能です。

ステップ10 物件の引き渡し

コンドミニアムが完成し、支払いの確認が完了すれば物件の「引き渡し」となります。新築の場合、物件完成後2〜3ヶ月後で引き渡しが行われるケースが一般的です。鍵やその他書類を受け取れば賃貸運用を開始する準備が整います。

なお、カンボジアでコンドミニアムを貸し出す場合は、家具や家電を備える必要がある場合があります。カンボジアの賃貸用物件はテレビや冷蔵庫などの家具一式を含めて賃貸することがあるため、現地業者に家具搬入作業を依頼する必要があります。このほか電気・水道・ガスなどの開通作業も忘れないように注意しましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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